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天津

2012年第二季度市场聚焦零售业,供应增加空置率下降;其他业态也在宏观经济的不确定性中稳步前行

仲量联行发布2012年第二季度天津房地产市场回顾


一方面宏观经济氛围使市场参与者谨慎行事,而另一方面政府的刺激政策使大家对市场反弹持不同观点。
 

• 写字楼–现有项目多维持低空置率,整体市场较为平静
• 优质商铺 – 新增供应入市,新品牌进驻空置率降低
• 高级住宅–政策紧缩和成交价格下降背景下,开发商继续推出新盘
• 物流市场–与第三产业相关的物流需求增长明显。
 

写字楼市场

多数现有项目接近满租以及没有新供应入市导致吸纳放缓。尽管在全球经济的持续影响下,许多公司对写字楼市场还持有观望态度,但租赁成交量在今年上半年呈现出增长趋势。自年初至今,无新项目入市,目前写字楼总存量约100万平方米。一些甲级写字楼项目已达到历史最低的空置率,如津汇广场1座和2座,空置率为2%和3%。整体市场空置率在第二季度微幅下降1.0%,达到15.3%。由于预计2012年不会有新项目进入市场,整体租金将有可能在下几个季度保持稳定。但作为占据天津甲级写字楼市场70%体量的天津环球金融中心,其开发商将有可能进一步实行一些市场策略来提高其项目的吸纳量。因此,甲级写字楼租金的增长势头预计将受其影响而放缓。而其他写字楼项目的业主在租金战略的调整方面将可能继续持观望态度。

本季度内资租户仍然为写字楼租赁市场的主要推动力,占总成交的近80%,其中以金融类及贸易类公司表现最为活跃,并多集中在友谊路分市场。市场整体租金微幅增长0.8%,为人民币每平方米每天4.1元。

此外,由于施工进度、搬迁问题以及政府对于基础设施建设的部署等因素,天津特别是海河沿岸分市场项目将面临入市延期等问题。如原计划于2012年入市,坐落于海河沿岸分市场总体量为71,800平方米的乙级写字楼 —— 金谷大厦预计将延期至2013年年初入市。由于缺少新增供应,我们预计截止到2013年和记黄埔的新项目世纪都会商厦入市以前,天津写字楼市场空置率还将持续下降。

优质商铺市场

2012年二季度小白楼商圈迎来新增供应。由天津一商友谊运营的天津友谊精品广场于2012年4月正式开业,为市场增加了约50,000平方米的零售面积,开业入驻率接近100%。该项目定位为中高端,在首层引进了万宝龙、Bally、HUGO BOSS等高端品牌。尽管本季度有新增供应入市,但得益于新项目的高入驻率和零售商活跃的租赁需求,市场整体空置率继续下降,从上季度的3.7%降至本季度的3.4%。

在新增供应的带动下,本季度租赁需求持续活跃,中高端奢侈品品牌、快时尚品牌及餐饮品牌积极扩张。天津最高端的零售项目之一——友谊商厦为了丰富业态组合,在其首层引进了多个高端手表品牌,如浪琴、劳力士和宝珀纷纷入驻;同时Coach在位于老城厢商圈的乐天百货增开新店。快时尚品牌日益受到消费者的青睐,GAP、ASOBIO、Muji纷纷在大悦城增开新店;H&M也不断加快其扩张速度,本季度分别在大悦城和河东万达广场增开两家店铺。为了迎合大众市场的消费需求,餐饮类租户的租赁需求稳步增长,大悦城的大食代和水游城的美食广场均于本季度开业;此外,新世界百货为了吸引更多的客流,也计划增加更多的餐饮品牌。

随着未来多个购物中心落成入市,天津零售市场将逐渐改变传统百货占主导的格局,购物中心在全市总存量中的比例将大幅提升。未来零售市场的竞争压力将加大,业态陈旧、硬件设施差及缺乏零售运营经验的项目将面临考验。升级改造、调整租户组合将成为这些项目顺应市场、提高竞争力的策略。

高端住宅

供应与需求快速推进,价格则出现下跌。2012年第二季度,天津高端住宅市场表现活跃。供应量和需求量均出现增长,就新增供应套数和销售量而言已达到自2008年以来的单个季度最高记录。然而,销售价格则出现下跌,多数分市场出现降价。

2012年第二季度天津高端住宅市场迎来了大量新增供应,共计6个项目推出近1,800套住宅。尽管房地产调控政策还在持续,开发商仍然按原计划开盘销售。本季度,三个新入市项目——新汇华庭、融侨观邸、万达公馆——共计提供近1,000套住宅;此外,南开区三个现有项目——仁恒海河广场、融创王府壹号、招商钻石山——加推楼座,共计为市场注入800套供应。

天津高端住宅市场需求紧跟供应步伐。与上一季度相比,销售量出现大幅增长,共计售出1,600套,与上一季度相比增长115%。多方面的原因促成了该季度需求的快速回暖。首先,“以价换量”的策略在本季度被开发商广泛采用从而刺激了需求。除了之前几个季度已在降价销售的楼盘外,更多在售项目开始降价或通过低价入市的手段赢取市场份额。如本季度新入市的新汇华庭一期,其销售价格比周边可比项目便宜约20%,开盘便有极佳的销售表现并在当季实现全部售罄。其次,提高产品的内在品质也是刺激需求的有力手段,仁恒海河广场便是这一类的典范。最后不容忽略的一点是,六月八日央行降低存贷款基准利率0.25个百分点,这一举措减轻了购房者的还贷压力,在一定程度上也推动了潜在购房者的置业计划并提升了销售量。

本季度高端住宅每平方米均价为人民币21,150元,相比上一季度微幅下跌1.2%,相比去年同期下降2.5%。在经历了几轮宏观调控后,房地产市场正在经历逐步的自我调整期。尽管针对住宅市场的房地产调控论调并没有发生变化,但诸如降低存贷款利率等对政策微调的提出与实施将更深入地实现对市场的调整。

物流市场

非保税与保税项目租金温和上涨。在2012年上半年没有新的物流项目落成。租赁成交大部分发生在近一年中完工的项目中。市场空置率继续保持稳定,为12.2%,相比2012年1季度仅小幅上升0.5%。除了传统的第三方物流供应商和制造业租户,来自第三产业的公司,特别是国内消费需求持续增长推动了电子商务行业快速发展,市场需求自2011年开始增长明显。

与当地政府经过数个季度的艰苦谈判后,多家国际物流开发商终于取得了突破性进展,宣布新设施的开发计划。此外,其中还有几家开发商与国内知名的B2C电子商务零售商签订了定制协议。例如,嘉民将为梦芭莎开发两幢面积合共4.2万平方米的仓库作为其华北总部。普洛斯也宣布在武清区用57万平方米的土地为中国最大的网上零售商之一 —— 亚马逊建设物流设施。

保税和非保税项目的租金均持续温和增长。大多数物流设施的租金报价与上一季度相同,只有少数租赁活跃,可租赁面积十分有限的项目提高了报价。因此,天津物流市场的平均租金达到每平方米每天人民币0.98元,比上一季度增长1.6%。