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沈阳

沈阳优质商铺市场和优质写字楼市场需求持续增加

2012年第二季度及上半年沈阳房地产市场回顾


仲量联行今日发布的“2012年第二季度及上半年沈阳房地产市场报告”显示:优质商铺市场和优质写字楼市场需求持续增加。

优质写字楼–2012年第二季度,沈阳优质写字楼仅有东北传媒文化广场一家进入市场,为市场带来八万五千平方米的新增供应。市场需求仍然保持了稳定增长的态势,平均空置率进一步下降的同时带动了租金的增长。

优质商铺–2012年上半年,沈阳零售业收入增长强劲,这一态势增强了优质零售品牌商家在沈阳拓展的信心。国际一线品牌和国际快时尚品牌在沈阳拓展的脚步进一步加快,并积极开设新的店面。供应量的增多导致市场的压力逐步显现,主要表现为新增供应的商铺在招商上已经出现了困难。

高端住宅–自去年3月沈阳房地产住宅限购令发布以来,市场上的投资需求已得到明显抑制。沈阳政府继而在2012年上半年发布了一系列微调政策以缓解刚性需求压力。
 
优质写字楼市场

内资租户需求仍占市场主导地位,租金保持持续上涨态势。第二季度沈阳优质写字楼市场无新增项目入市。上半年,优质写字楼市场也只有一个新增项目入市,该项目是位于金廊南段的五里河区域(临近科学宫)由辽宁报业集团投资兴建的东北传媒文化广场,该项目建筑面积约八万五千平方米,是继华润大厦后的又一甲级写字楼项目,其建成及投入使用标志着沈阳优质写字楼的质量和运营水平得到进一步提升。

上半年优质写字楼租赁需求仍保持强劲增长势头,该势头得益于沈阳各级政府逐步加大对第三产业的扶持力度,促使越来越多的外资企业及国内优质企业进入沈阳开展业务,提升了市场的整体需求水平。金融行业特别是保险类客户的需求迅速增加,一些大型保险公司如平安保险、太平人寿等开始在沈阳设立大型电销中心,他们对于优质办公空间的需求均超过4000平方米。
2012年上半年优质写字楼的成交主要集中在金融及保险行业、贸易类及高科技类企业,沈阳本地客户随着业务的扩张也需要对其办公物业进行更新换代或扩大面积,同样是写字楼市场租赁需求增加的重要来源。由于租赁需求的增加,沈阳优质写字楼市场在2012年第二季度的净吸纳量为29,790 平方米,市场平均空置率环比下降1.7个百分点至13%,第二季度甲级写字楼的净吸纳量为15687平方米,平均空置率降至11.8%。受强劲的市场需求和高质量项目入市的双重影响,上半年优质写字楼市场租金一直保持快速增长的势态,截至第二季度末,写字楼市场的平均租金达到73.2元每平方米每月,较上季度上涨4.3%。

“2012年上半年,新增的外地来沈企业租赁需求较2011年相比有了较快增长,这些租赁需求主要来源于金融业、咨询顾问业等服务性企业,此类企业已经加快了开拓沈阳市场的脚步,也有部分企业将其东北区域总部迁址沈阳。” 仲量联行沈阳分公司董事总经理王刚先生表示,“展望2012年下半年,市场将迎来的新增供应项目包括位于大东区的龙之梦亚太城写字楼和位于金廊南段的茂业中心等多座优质写字楼项目,这些项目将在短期内推高市场的空置率;我们预计市场需求仍将保持整体较高水平,新增的供应项目将迅速被市场吸纳,现有项目仍将保持较高的出租率。预计在2012年下半年写字楼市场整体租金水平仍将持续上涨。”
 
优质商铺市场

受沈阳消费品市场迅速增长的影响,优质运营商与零售商尤其是国际一线品牌、流行零售品牌等加速在沈扩张。上半年,沈阳优质商铺市场新增了两个项目,分别是位于中街的天润广场及盾安新一城,这也更加巩固了中街商圈在沈阳优质商铺市场中的领先地位,其规模与太原街商圈相比正在不断加大。盾安新一城于第二季度投入市场,是集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的购物中心,该项目是中街商圈内又一中高端购物中心项目,目前已成功引进了Gucci等国际知名品牌。

尽管新增优质商铺所导致的供应压力已经逐渐显现,上半年沈阳优质商铺市场的整体需求依然保持了快速增长的态势。奢侈品销售表现强劲,更多的国际一线品牌加快了进入沈阳市场的步伐,新增优质项目的供应和原有项目的改造升级也为一线品牌扩充提供了更多选择空间。上半年国际一线品牌Gucci, Eemenegildo Zegna, Dior Homme, OMEGA,  HUBLOT, ZENITH, CHAUMET 均在沈阳开出新的专营店,其中的HUBLOT,CHAUMET品牌均是首次进入沈阳市场。

预计CBD商圈的市府恒隆广场将于下半年进入市场,该项目亦是2012年沈阳优质零售商业的关注焦点,将成为沈阳优质购物中心的全新代表。大量的市场供应势必加剧市场竞争,位于不同成熟度商圈的零售物业项目的表现差异也将进一步加大,市场马太效应将逐渐显现。

高端住宅市场

政府政策微调以支持刚性需求。第二季度,沈阳政府发布微调政策以缓解沈阳住宅市场的刚性需求,包括提升全市普通住宅价格界定标准以降低购房者税赋支出,其中,一级区域普通住宅价格界定标准由原来8290元/平方米调整为9470元/平方米,二级区域普通住宅价格界定标准由原来6720元/平方米调整为7810元/平方米,各级别区域内精装商品住宅,在普通住宅价格界定标准基础上,由原来的“每平方米向上浮动500元”调整至“每平方米向上浮动1,000元”。同时,开发商推出更多性价比较高的产品,并制定更为合理的价格。在政府政策和开发商利好双重刺激影响下,刚性需求及改善型需求得到释放,促使本季度住宅市场成交量反弹至28,838套,较上季度上升约56%。

高端住宅市场租金在二季度增长放缓,环比一季度上涨0.6%至每平方米每年488元,高端住宅市场的租赁需求主要来源于外来从业人员,他们更倾向于采取租赁的居住方式。第二季度,沈阳高端住宅市场均价上涨至9,924元每平方米,环比上季度增长0.3个百分点。受到限购、限贷等政策影响,高端住宅市场价格涨幅收窄。二季度高端住宅市场共有六个项目集中入市,为市场带来5,786套的新增供应,环比增加11%。

王刚先生表示:“展望2012年下半年,调控政策的影响仍将持续,公众对于高端住宅市场的观望情绪将进一步释放,预计将会有更多的客户回归市场,这也将进一步带动市场成交量的回暖,成交价格亦将保持平稳。”