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北京

二季度主要城市高端住宅成交量显著回升,价格趋于平稳

2012年第二季度全国高端住宅市场回顾


仲量联行今日发布2012年二季度全国高端住宅市场报告:

• 全国 —“以价换量”刺激改善型需求释放,高端住宅成交量显著回升;“两极化”趋势明显。
• 北京 — 高端住宅成交价格继续下滑,销售面积强劲反弹;大户型房源加速入市,改善型项目持续热销;租赁市场需求旺盛,租金持续上涨。
• 上海 — 高端住宅成交量环比翻番;顶级豪宅成交量超去年同期。
• 广州 — 一手豪宅销售环比一季度回暖,价格止跌;库存量大,价格难以大幅上涨。
• 成都 — 高端住宅集中推盘,以价换量致成交量回升;豪宅供销平稳。
• 重庆 — 打折优惠减少,高端住宅成交量环比降二成。

全国高端住宅市场:

“以价换量”刺激改善需求释放,高端住宅成交量显著回升。二季度,在“放刚需”的政策环境下,开发商普遍采取了比较灵活的价格策略,推出一系列降价、打折优惠措施,刺激了刚性需求及改善型需求的释放,带来了全国商品住宅市场的全局性回暖。在这种形势下,中高端刚性需求、改善型需求对市场的信心开始恢复,部分需求在二季度被释放,推动高端住宅成交量出现较大回升。北京、上海、广州、成都等地高端住宅的成交量相比一季度均增加50%以上。

“两极化”趋势明显。二季度,高端住宅销售呈现出的“两极化”特点。顶级豪宅由于地段优势明显,增值保值能力强,大幅降价的可能性不大,高单价、高总价的特点使其去化相对较慢。同时,由于受到国际经济形势不景气的影响,富豪阶层扩大再生产的意愿下滑,部分群体已经开始在国内寻求稀缺的顶级物业来承载财富,有望增加后市顶级豪宅的成交规模。

二季度,凭借低总价的优势以及打折促销、低价入市等灵活的价格策略,高端改善型项目成为高端住宅市场交易的绝对主力。展望下半年,先期通过“以价换量”持续热销的项目或将采取一定的提价措施来提升盈利;而其他项目或采取“以价换量”、加推新房源等措施来刺激成交。
 
北京高端住宅市场:

高端住宅成交价格继续下滑,销售面积强劲反弹。2012年上半年,高端住宅市场新开盘12个项目,共计4,216套新增供应,供应量基本恢复到去年同期水平。由于大量新项目的低价入市以及部分现有项目的降价调整,导致市场成交价格出现下滑,二季度平均价格达到每平方米38,163元,环比下降2.7%,降幅较上季度有所收窄。上半年高端住宅成交面积超过62万平方米,相比去年同期增长3.8个百分点,主要是由于二季度成交量的强劲反弹所致,二季度成交面积环比增长270.9%,同比增长67.0%。

大户型高端住宅房源加速入市,改善型项目持续热销。上半年随着降息、房贷利率优惠等利好政策的出台,刚性需求明显释放,推动了北京楼市整体成交量的回暖。开发商对后市的预期开始转为乐观,推盘的积极性有所提高,大户型高端住宅的房源供应也开始加速。二季度不仅有远洋万和公馆、紫御华府等新项目入市销售,而且像金茂府、红玺台、西山壹号院、公园1872等老项目也加推了新房源。楼市的逐步回暖与新增供应的持续增长共同刺激了改善型需求的回归。截至二季度,仲量联行中国住宅综合事业部重点监测的12个在售大户型高端住宅项目共成交351套房源,是一季度的2.3倍!

从成交量的分布来看,二季度北京大户型高端住宅的交易仍集中在少数高端改善型项目,单个项目单月成交套数在20到30套之间,热销户型面积在100至200平米之间,总价在500万元以下;顶级豪宅项目的去化未现改观,单月去化套数基本在3套以内。从价格来看,二季度多数监测项目的成交均价与一季度基本持平,只有极个别项目出现大幅提价或者降价的情况。

租赁市场需求旺盛,租金继续上涨。2012年前两个季度,北京服务式公寓市场没有新增供应,服务式公寓的空置率降至历史新低5.2%。由于部分业主上调了租金价格,二季度北京服务式公寓平均租金达到199.7元每平方米每月(按建筑面积计),环比增长2.7%,同比增长11.7%,今年上半年则上涨5.2%。预计2012年下半年,将有4个服务式公寓项目进入市场,为市场带来748套的新增供应,有望缓解当前市场供应紧张的状况,继而打破空置率连续三年持续下降的态势。
 
上海高端住宅市场:

三个高端项目有新房源入市。二季度,由中凯集团开发的徐汇中凯城市之光于6月以均价每平方米75,000元推出第一批231套房源;由绿地集团开发的海珀府邸于5月加推144套房源;位于浦东沿江的中粮海景壹号曾于2009年下半年首度开盘,本季度再新添63套可售房源。

高端住宅成交量环比翻番。二季度,上海高端住宅成交量从2012年第一季度的237套升至558套,成交主要集中在位于新兴高端住宅区的几个折扣力度较大的楼盘。其中地处徐汇滨江板块的尚海湾在本季度售出108套住宅;而由绿地集团开发的海珀府邸则售出124套住宅和82套酒店式公寓;此外,由新鸿基地产开发、位于浦东的滨江凯旋门自3月开盘后,本季度已售出38套。

顶级豪宅成交量超去年同期。仲量联行中国住宅综合事业部重点监测数据显示, 2012年上半年上海市场单价10万元/平方米以上的顶级豪宅项目的成交量已超去年同期水平。
在当前楼市调控的背景下,顶级豪宅成交量实现大幅回升,再次表现出富裕阶层尤其是富豪阶层对顶级豪宅保值增值属性的认同。此外,政策时效性趋弱,市场观望情绪逐渐减退,通胀压力持续的存在、人民币持续升值导致出口企业与股市短期震荡的因素让部分投资者继续关注顶级豪宅市场,寻求资产的增值保值。
 
广州高端住宅市场:

一手豪宅销售环比一季度回暖,价格止跌。二季度广州一手豪宅成交量约390套,环比增加64.1%,季末平均售价维持在每平方米约32,000元,环比微升0.4%。上半年一手豪宅总成交量为640套,仅占去年全年成交的三分之一,平均售价低于去年同期3.7%。

二季度广州豪宅市场无新竣工项目,上半年的新推项目共540套,占去年全年一半。二季度新推出的豪宅项目有位于珠江新城花城大道的嘉裕公馆和位于海珠区珠江帝景苑全新一期的合生紫龙府。嘉裕公馆项目共有10栋单位,此次推出A、B、C三栋单位。

库存量大,价格难以大幅上涨。尽管上半年住宅市场库存量有所释放,但整体上仍然处于高位,豪宅的库存仍高于去年年末。展望下半年,虽然房企融资成本将会进一步下降,但是开发商推盘量将有增无减,预计下半年开发商仍将以跑量为主要策略。同时,期待房价合理回归的主动调控仍然存在,因此房价大幅上涨的机会偏低。
 
成都高端住宅市场:

高端住宅集中推盘,以价换量致成交量回升。二季度,成都高端住宅市场出现集中推盘,12个项目共3,151套单位投入市场,供应量接近上季度的2倍,同比上升40.4%。同时,由于政府抑制投机的政策仍然持续,加之存量显著,开发商继续保持以价换量策略,高端住宅平均售价持续下行至每平方米12,523元,环比及同比分别下降2.0%及5.9%。部分承受能力较强的首次置业及改善型需求开始释放,成交量创下自2011年以来的新高,二季度全市中心城区共成交高端住宅2,669套,环比增长58.1%,其中供应及价格优惠均较为集中的南部新区继续保持成交量领先。

豪宅市场供销平稳,变相降价或成应对之道。从供销趋势上看,二季度成都豪宅市场在前期仍有大量存货积压的情况,供给相对平稳;而成交量在开发商继续以价换量和大市回暖的推动下,二季度成交量持续向好,整体成交量达到2011年以来的最好水平(5、6月份备案成交量均达到4万平方米以上)。从整体特征上看,各项目成交情况差异化明显,城南项目表现相对好于其他区域。预计三季度,存量压力和限购限贷政策下的豪宅市场仍很难乐观,变相降价或成应对之道,豪宅市场价格或因此而继续下行。
 
重庆高端住宅市场:

打折优惠减少,高端住宅成交量环比降二成。二季度重庆市高端住宅销售量为2,571套,环比下降22.2%,同比上涨60.3%。高端住宅销售率为33.9%,较上个季度下降6.4%,同比上涨14.0%。究其原因,2011年末及2012年初重庆高端住宅市场的持续回暖,以及6月初人民银行下调金融机构人民币存贷款基准利率的消息发布,使开发商对后市的预期向好,本季度打折优惠力度有所减弱,导致市场需求出现波动。

二季度高端住宅售价维持平稳,并轻微上涨至11,145元/平方米,环比上涨2.2%,同比上涨0.1%。一方面,由于开发商打折促销等优惠活动减少,大多数高端住宅售价与上季度持平并略有上升;另一方面,部分项目本季度在售房源由于享受较好景观资源,有一定溢价,也带动了市场整体价格水平上扬。

仲量联行中国住宅综合事业部总经理罗志强先生总结道,“下半年,在二次降息等货币政策的刺激下,中高端自住需求仍将持续释放,推动高端住宅成交量出现进一步上行,但增幅将有所放缓。”