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新闻

上海

新建办公楼项目租赁需求旺盛但整体市场需求放缓;货币政策松动助推住宅市场回暖

2012年第二季度上海市房地产市场回顾


2012年第二季度,上海甲级办公楼租金达到每平方米每天9元,环比上涨1.4%。仲量联行上海董事总经理顾东尼表示:“在浦东,由于办公楼供应有限且内资企业需求增加,该区租金本季度保持上涨。在浦西,租赁活动主要集中在即将竣工的项目,已建成物业的业主议价能力开始减弱,因此租金保持平稳。”在零售地产市场,租赁活动依旧活跃,推动全市租金进一步上涨。住宅市场方面,政府货币政策放宽使得一些首次购房者回归,市场整体逐渐回暖。高端住宅项目的折扣促销也使销售业绩有所提高。在房地产投资市场,由于自用买家需求保持强劲,办公楼资产交易量有所回升。非保税仓储市场方面,上海西区仍处于饱和状态,使得租赁需求逐渐向浦东机场区域转移。

办公楼

租赁需求放缓;新项目表现优于整体市场。由于租户租赁决策仍受到经济不确定性的影响,整体市场的租赁需求受到抑制,租赁问询有所减少。但是,浦西中央商务区内一些即将竣工项目的租赁需求却表现不俗。例如,静安嘉里中心3座,虽距交付还有一个季度,但受益于部分跨国公司的扩张需求,目前预租率已超过80%。此外,不少企业出于节约成本考虑的租赁需求,也推动浦西非中央商务区和核心商圈以外办公楼的需求及净吸纳量不断上升。在浦东,相比跨国金融机构较弱的租赁表现,内资金融企业成为办公楼租赁需求的主要推动力量。以福鹏投资控股有限公司为例,最近该公司从一栋乙级办公楼升级扩租至星展银行大厦,租下一整层约2,700平方米。

非中央商务区新增供应量超过中央商务区。浦西的日月光中心(43,867平方米)和浦东的东方金融广场(85,000平方米)于本季度竣工。随着五栋位于浦西非中央商务区的新办公楼交付,非中央商务区供应量继续大幅增长。这五个项目包括:中信泰富申虹广场、绿地中心一期、瀛通绿地大厦、凯德龙之梦虹口广场和闵行广场。今年上半年非中央商务区的办公楼新增供应已达到约375,000平方米,为中央商务区新增供应的两倍。

浦西租金渐趋平稳;供应有限推动陆家嘴租金持续上涨。由于租赁需求放缓,本季度浦西租金与上一季度相比基本持平,甲级办公楼租金环比微涨0.9%至每平方米每天9.2元,而超甲级办公楼租金保持不变。在浦东,由于市场供应量紧张且内资企业需求增大,甲级办公楼平均租金升至每平方米每天8.7元,环比上涨1.9%,业主们对市场仍持乐观心态。在小陆家嘴区域,甲级办公楼的平均空置率降至4.9%,区域内超甲级办公楼租金环比上涨3.0%,表现优于整体市场。“下半年,新增供应量和非中央商务区相对较低的租金将继续对浦西租金上涨产生压力。而浦东的租金有望因陆家嘴区域的办公楼供应有限而保持小幅增长。”仲量联行浦东商业部总监张静表示,“然而,我们预计经济刺激政策将对市场需求产生正面影响,一些目前暂缓扩张的公司有望重启扩租计划。”

零售地产

零售物业租赁活跃;首层租金持续上涨。“基于国内中产阶层群体不断扩大且零售销售额稳定增长,上海及大中华区零售市场前景乐观,因此本季度零售物业租赁依旧保持活跃。”仲量联行大中华区零售地产部总监邓汝舜表示。例如,英国玛莎百货(Marks&Spencer)在淮海路的金钟广场开出其在华最大旗舰店(4,200平方米);而美国家具品牌Ashley也在中山公园租下3,300平方米的商铺开设其在中国的第一家门店。“由于本季度租赁需求保持强劲,因此核心商圈首层平均租金上涨至每平方米每天47.1元,环比增幅为1.2%。”邓汝舜表示。而在非核心商圈,销售额的持续增长加快了零售商的扩张速度,从而满足大量居住在市中心以外的消费者需求。例如,继2011年在南京东路开出首家旗舰店之后,快时尚品牌WE选择了位于非核心商圈的光启城和虹口龙之梦开设两家新店。受强劲需求推动,非核心商圈平均租金环比上涨1.5%至每平方米每天18.9元。
新建成零售物业的预租率普遍较高。本季度,位于核心商圈的益丰大厦(29,026平方米)竣工交付。地处外滩的这一高端项目现已签约Bottega Veneta、Gucci、Valentino等品牌。地处非核心商圈的光启城(90,000平方米)近日以近100%的入驻率开业,主力租户包括家乐福、GAP、优衣库和H&M。上海第四座万达广场(170,000平方米)在宝山区竣工,万达百货、KTV和影院形成典型的万达租户组合。该项目的入市将极大地满足人口密集的上海北区的购物需求。

住宅

货币政策放宽推动上海住宅市场温和复苏。央行持续放宽货币政策、下调人民币存贷款基准利率,以应对本季度低于预期的经济数据。“货币政策的放松加上开发商更合理的售价,带动住宅销售市场一定程度的回暖。”仲量联行上海研究部总监周志锋表示。一手住宅市场的商品房成交量在四月的小幅下滑后,于五、六月强势反弹,月度环比涨幅分别为32%和27%,其中首次购房者在市场上的表现持续活跃。高端住宅市场方面,成交量从2012年第一季度的237套升至本季度的558套,成交主要集中在位于新兴高端住宅区的几个折扣力度较大的楼盘。其中地处徐汇滨江板块的尚海湾于本季度售出108套住宅;而由绿地集团开发的海珀府邸则售出124套住宅和82套服务式公寓。由新鸿基地产开发、位于浦东的滨江凯旋门自三月开盘后,本季度该项目已售出38套。

本季度三个高端项目有新房源入市。由中凯集团开发的徐汇中凯城市之光于6月以均价每平方米75,000元推出第一批231套房源。由绿地集团开发的海珀府邸于5月加推144套房源。浦东滨江的中粮海景壹号于2009年下半年开盘,本季度再新添63套可售房源。
外籍员工需求推动高端公寓租金上涨。“在高端住宅租赁市场,本季度需求仍保持强劲。来自汽车、零售和医药等行业的跨国企业继续向上海派遣新的外籍员工,以满足企业的业务扩张需求。”周志锋说。本季度服务式公寓的平均空置率下降至8.8%。其中,由新鸿基地产开发的上海国金汇本季度开业,为市场提供296套出租公寓。强劲需求和低空置率进一步增强业主对市场的信心,因此本季度平均租金环比上涨2.6%。

投资

对于办公楼资产的需求旺盛,成交量回升。“尽管成本高、融资难,但投资市场对办公楼和零售物业资产的旺盛需求使本季度成交量显著回升。”仲量联行上海投资部总监李凌表示,“自用买家对在建项目兴趣高涨,投资活动在浦东尤为活跃。”例如,阿里巴巴集团以每平方米64,000元、合计30亿元的价格买下浦东金融广场其中一栋在建的办公楼。在零售物业市场,两个大宗物业项目也于本季度成交:一家总部位于石家庄的企业以每平方米24,000元、合计3.6亿元的价格购入位于五角场的大西洋百货(15,000平方米);华府天地的商业裙楼以每平方米95,000元、合计10.75亿元的价格售出。虽然对于零售物业资产的需求强劲,但是由于该市场缺乏可供交易的资产,大部分投资者仍将注意力集中在办公楼市场。自2008年来以来的第一宗物流仓库投资交易于本季度在临港达成。嘉民集团从马士基集团手中购得宜隆临港物流中心。这个面积约57,000平方米的非保税仓库未来10年将被回租给马士基。“本季度上海大宗商业地产成交额超110亿元 ,其中办公楼物业成交额超70亿元。我们预计若融资渠道继续拓宽或融资成本继续降低,交易量将会进一步攀升。”李凌说。在办公楼租金上涨势头减缓的情况下,办公楼投资收益率连续两个季度小幅回调,而零售物业资产的投资收益率与上季度持平。

工业地产

物流

上海西区物流仓库仍呈满租状态。“在非保税物流仓储市场,上海西区连续六个季度满租,其中电子商务、制造和消费品等行业的租户对西区仓储面积的需求持续旺盛。”仲量联行中国工业部总监司徒艺表示。例如,国内家电品牌海尔集团已提前预租宝湾松江物流园二期约40,000平方米的物流仓库。事实上,上海西区所有在去年启动的项目都已在竣工前被预租一空。由于面积约80,000平方米的宝湾松江物流园二期延迟至第三季度前期交付,本季度无新项目竣工。由于对保税仓储空间需求有限,该市场已连续14个季度无新增供应。

租赁需求从上海西区扩展至其它区域。“上海西区的低空置率迫使潜在租户向其它仍有空置面积的区域寻求仓储空间,这一区域包括西至上海邻近城市昆山、嘉兴和太仓,东至浦东。”司徒艺表示。对于浦东机场附近的租赁问询持续攀升,该地区吸引了一些有意将仓储空间转租给最终用户的物流公司以及自上海西区溢出的租赁需求。例如,强生预租了嘉民浦东空港物流中心约20,000平方米的空间。浦东临港地区由于地理位置较偏远、空置率较高且租金低廉,因此也吸引了一些觉得机场附近租金过高的租户的兴趣。由于本季度租赁活动主要来自于尚未竣工项目的预租,现有非保税仓储市场的整体空置率仅从5.9%微降至5.7%,且该小幅下降主要源自浦东机场区域。

强劲市场需求使非保税仓库的业主信心高涨。本季度由于客户问询增加,业主普遍提高了对租金的期望值,使得非保税仓库平均租金上升4.0%至每平方米每天1.18元。由于供应有限而需求强劲,上海西区、浦东机场地区和奉贤等地的项目对本季度租金的涨幅贡献颇为可观。保税区租金仍旧持平,约为每平方米每天1.06元。空置率低且需求量大使得外高桥区域仓库的租金继续大幅领先临港地区。

产业园区

由于大量新增供应即将入市,预租活跃。本季度,虽然金融公司放缓了其在产业园区的扩张计划,但是来自于信息技术业的需求却依旧强劲。大部分企业仍倾向于往产业园区扩张搬迁,并建造研发中心。未来两个季度里,浦东的张江高科技园区将有四个新建项目竣工,为市场带来近32万平方米的产业园区空间。尽管供应量充足,这四个项目的预租率仍达50%,这表明市场对高品质产业园区的需求依然保持强劲。市场上的新项目也开始致力于吸引更高附加值的产业。例如,作为汽车制造中心的安亭,目前也新增了办公楼物业以支持传统的研发和制造设施。总面积约16,000平方米的嘉亭大厦本季度竣工交付,将服务于那些在嘉定有制造厂房的跨国和本土汽车企业。此外,安亭还将在2013年迎来两栋合计面积达30万平方米的研发物业。

制造业

经济放缓导致制造业厂房交易时间拉长。由于制造商对新建厂房的投资渐趋保守,本季度对制造业空间的问询减少。虽然对于新建制造业厂房的评估审核期变长,但并不代表这些项目会被取消,且来自某些核心产业的厂房需求仍然强劲。本季度,汽车、生物医药和高性能材料企业在租赁和新建厂房方面保持活跃。例如,诺贝丽丝公司(Novelis)斥资一亿美元在常州建厂,为捷豹路虎和奇瑞建立的合资企业提供用于汽车生产线的铝制品材料。勃林格殷格翰公司(Boehringer Ingelheim)也在江苏泰州设立新厂用于生产动物保健产品。虽然本季度整体市场需求开始放缓,但对于长三角地区高质量生产车间的需求却继续保持强劲,并不断有新开发商进入该市场。在江苏吴江经济开发区,嘉民集团的新建物业将由物流中心和高质量生产车间组成,建筑面积各占一半。随着市场对高附加值产业的需求不断提升,政府也开始支持这种新颖的工业用地方式,这种模式让开发区得以吸引那些对于独立开发制造厂房有一定困难的大型知名跨国企业。