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对整体经济形势的忧虑导致全球跨境资本交易量下降

在亚太地区,日本成为最大的资本目的地和来源地


2012年第一季度,全球商业房地产直接投资额同比下降21%,降至770亿美元(2011年第一季度这一数字为970亿美元)。本季度跨境资本投资占总交易额的比重降至仅39%,为2010年第三季度以来的最低水平。

• 2012年第一季度,亚太地区商业房地产直接投资额达到200亿美元,低于2011年第四季度的280亿美元和2011年第一季度的270亿美元。
• 亚洲投资者在该地区占据主导地位:其中57亿美元投资来自世界其它地区的亚洲投资者,仅有4亿美元投资来自美洲和欧洲、中东和非洲地区的投资者。
• 日本复苏:2012年第一季度日本跨境资本量大幅增加(主要来自两宗大型物流地产的交易),同时日本投资者也表现出开始转向亚太地区以外市场投资的初步迹象。
• 2012年第一季度,中国商业房地产直接投资额为28亿美元,较去年同期的42亿美元下跌33%,其中跨境资本流量占总投资额的24%。

仲量联行亚太区资本市场部总监Stuart Crow表示:“尽管投资者对亚洲房地产市场的关注度仍然很高,但上季度部分投资者已经离场,采取观望态度。2012年下半年,随着大量资本进入市场,预计这一状况将显著改观。目前,投资者主要关注日本和澳大利亚等高收益市场,以及整个亚太区零售物业和物流市场。仅仅在过去三个月时间里,日本物流房地产的投资额就超过了25亿美元,其中包括仲量联行代理交易的16亿美元的资产组合。”

仲量联行中国区投资部总监翰德伟(David Hand)表示:“中国的状况与亚太地区其它国家有所不同。从某种程度上看,目前中国的商业房地产投资活动低迷的状况,是中国政府为避免2009年的资产价格暴涨压力重现所采取的调控政策所致。尽管投资者对中国房地产市场的关注度有所增加,但信贷获取和行政审批程序已对投资资本(特别是外资)的入市构成了挑战。但是,货币政策逐步放宽的迹象已经显现,预计流动性状况的改善将带动经济和投资活动的发展。”

仲量联行国际资本集团亚太区总监Alistair Meadows表示:“亚洲投资者在欧洲和美国等核心市场的投资活动继续增加。这些投资者主要是来自韩国、马来西亚、新加坡、香港和印尼等国家和地区的机构投资者和高净值投资者。值得关注的是,日本投资者在国际市场上再度出现,其主要策略是增加在欧洲和美国房地产市场的投资。”

美洲地区投资额保持坚挺,欧洲、中东和非洲地区(EMEA)及亚太地区投资额下跌

2012年第一季度,美洲地区商业房地产直接投资额达到290亿美元。其中,尽管巴西市场同比出现下降,使整个美洲地区比去年同期回落6%,但美国商业房地产市场直接投资额仍同比上涨了15%,加拿大更是同比飙升52%。

2012年第一季度,欧洲、中东和非洲地区的房地产交易额为280亿美元,较去年同期下跌27%。从全球范围来看,亚太地区是同比跌幅最大的地区,本季度其房地产交易额为200亿美元,同比下跌28%,但日本和香港的交易量有所增长。

欧洲地区受益于资本流入,亚太地区以资本流出为主要特征
从全球范围来看,绝大部分的跨地区房地产市场资本流动仍主要集中在欧洲地区,占主要流动市场总相关交易额的67%。而在亚太地区,本季度资本流出额达到57亿美元,仅有4亿美元流入该地区,延续了2011年的发展趋势。目前,越来越多的亚洲养老基金开始在本土市场以外的地区实施其全球多元化发展战略。

伦敦领先于纽约和东京市场,重新拔得头筹

2012年第一季度,伦敦超越巴黎,重回全球房地产市场表现最活跃城市的首位。2011年第四季度,巴黎曾在全球城市房地产投资额方面拔得头筹。2012年第一季度出现这一变化的主要原因,是中东地区的投资者大量进入伦敦商业房地产市场,以及法国的税收优惠措施终止所致。2012年第一季度,在多宗大型交易的带动下,多伦多和奥斯陆新晋全球商业房地产投资额前十大城市之列。

仲量联行国际资本集团总监Arthur de Haast表示:“尽管2012年开局相对较弱,但我们仍然保持乐观,对2012年全年(全球商业房地产直接投资总额的)预测值仍保持为4000亿美元。尽管近期美国的经济发展指标刺激了全球房地产市场的发展,但依然任重道远,整个欧元区更是如此。展望今后,各国政府将继续应对经济中的不确定性,而这一点正是全球投资者将密切关注的。此外,各大银行在针对美国和欧洲的债务和不良资产所引发的业务机遇中,将继续实施减债措施,以吸引更多的私募基金。”

办公楼市场投资活跃,工业地产获得投资者更多关注

办公楼市场成为所有商业房地产细分市场中表现最为活跃的市场,占全球商业房地产投资总额的54%,其主要原因是投资者持续关注全球化大城市。近期零售物业市场交易在总交易活动中比重不断上升的势头在本季度没有出现。

工业地产市场吸引了大量的投资活动,占全球商业房地产投资总额的15%,成为有史以来表现极其活跃的一个季度,其中包括日本的多宗大型物业组合投资交易。相比之下,零售物业和酒店市场表现低迷,本季度的投资额仅为150亿美元和50亿美元。其中大部分全球交易刚刚结束或者处于尽职调查的最终阶段,这将对第二季度的交易量带来正面影响。

仲量联行全球资本市场部研究总监David Green-Morgan指出:
“由于全球办公楼和零售物业市场的收益率在过去两年间出现萎缩,预计2012年全年投资者对工业地产市场的关注度将继续增加。由于优质市场的价格依然保持坚挺,预计投资者将更加密切关注各种增值机会,包括此前被忽视的次级市场。但是,鉴于很多投资者开展更多的尽职调查,交易的周期将会因此延长。”