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亚太地区办公楼租金增幅放缓,但资产价值仍然保持坚挺

一季度北京和雅加达领跑亚太区租金和资产价值增幅,同比增幅达50%


全球领先的房地产专业服务公司仲量联行(NYSE:JLL)今日发布了第一季度《亚太地区办公楼市场指数》报告。该指数对亚太地区27个主要甲级办公楼市场的净有效租金进行了监测,结果显示,与2011年第四季度相比,2012年第一季度该地区13个主要市场的甲级办公楼净有效租金出现了上涨,三个市场持平,11个市场的租金出现下跌。2012年第一季度,亚太地区整体办公楼租金平均季度环比增幅仅为0.2%,在上季度0.9%的基础上继续放缓。该报告同时显示,2012年第一季度亚太地区多数主要办公楼市场的资产价值出现上涨或者保持平稳。办公楼市场的资产价值平均季度环比增幅为0.8%,较2011年第四季度1.2%的增幅适度放缓。

• 与去年第一季度相比,北京和雅加达的办公楼租金增幅在整个亚太地区表现最为强劲(同比增幅约为50%)。
• 雅加达和北京的办公楼资产价值增幅创出纪录(季度环比增幅为4-8%;同比增幅为40%-50%),与租金增长势头总体保持一致。

仲量联行亚太区商业地产部董事总经理Jeremy Sheldon表示:“亚太地区办公楼租赁市场表现继续呈现不一致性。一方面,在雅加达和印度等市场中,其本国企业持续吸纳办公楼,推动这些市场的增长。而在其它市场,由于各大企业对扩张计划总体保持谨慎态度,加之金融业的去杠杆化以及部分市场新增供应放缓,其市场租赁需求也同时走软。目前,租户的主要关注点在于如何最大限度地提高其已租用办公空间的使用效率。如果那些以金融业为主的市场其办公楼租金继续下跌,租户实现这一目标的几率将会大大提升。”

仲量联行亚太区研究部总监文丽菁(Jane Murray)博士补充道:“2012年的头几个月,全球经济的持续不确定性(特别是欧元区)对亚太地区的企业招聘和办公楼租赁需求造成了不利影响。预计今年亚太地区的经济增长仍然会显著高于世界其它地区,但与去年相比,该地区绝大多数国家的经济增速可能适度放缓。继2011年整个亚太地区办公楼市场出现历史性的吸纳量后,预计2012年该地区办公楼市场的总租赁量也将放缓。”

办公楼租赁市场概要:

• 香港和新加坡的办公楼净有效租金下调了5%-6%,其主要原因是部分业主考虑到金融行业继续萎缩因而下调租金报价,以及部分租户迁出中央商务区(CBD)所致。
• 在中国大陆,部分跨国企业短期内暂停其扩张计划,办公楼的吸纳主要受到国内企业需求的驱动,以及已达成的新竣工物业预租的支撑。
• 北京和雅加达中央商务区的办公楼租金季度环比增幅在整个亚太地区仍高居榜首。其租金增幅在2011年第四季度的基础上进一步放缓(至5%-8%),两个市场的空置率也持续下降。
• 澳大拉西亚市场的办公楼租金相对保持平稳,但布里斯班和珀斯表现出色,季度环比增幅达到3%-4%之间。
• 东京和首尔的办公楼净有效租金持续下跌(跌幅达到2%),其主要原因是业主继续大力推出各项激励措施;在台北和吉隆坡,租户需求疲软及供应增加的影响下,其办公楼租金适度走低。
• 印度办公楼市场平均租金保持平稳或者微幅增长。

资产价值变动概要:

• 在租金增幅放缓以及投资活动减缓的背景下,上海办公楼市场的资产价值依然保持平稳。
• 尽管租金回调,但在当地投资者的投资需求带动下,新加坡和香港办公楼市场的资产价值总体保持平稳。

展望今后,Jeremy Sheldon指出:“尽管今年办公楼的总体租赁需求将会适度走软,但我们仍预计今年亚太地区绝大多数市场的办公楼租金将出现正增长。仲量联行预计2012年亚太区绝大多数市场的办公楼租金将实现个位数的增长,其中北京和雅加达等市场的表现将最为强劲,增幅可能最高达到25%。香港和新加坡的租金可能进一步走低。其它一些市场,如首尔和台北等市场的租金可能保持平稳或者微幅下跌。”

文丽菁最后指出:“预计2012年亚太地区绝大多数市场的办公楼资产价值增长将会放缓,其主要原因是租金增长进一步放缓以及继续紧缩的信贷环境。尽管香港和新加坡两个市场的租金持续下调,但香港的办公楼资产价值仍将总体保持平稳,而新加坡的资产价值跌幅也将小于租金跌幅。而预计资产价值增幅最大的市场将是雅加达和北京等,预计2012年全年其资产价值的增幅可能最高达到30%。”