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新闻

重庆

仲量联行:零售物业市场竞争加剧推动差异化经营,解放碑商圈升级趋势明显

2012年第一季度重庆房地产市场回顾


本季度零售物业表现活跃,日趋激烈的市场竞争将推动差异化经营。解放碑商圈物业升级提档趋势显著。

• 优质写字楼 – 第一季度,全市优质写字楼净吸纳量持续增长,达到60,765平方米,环比增长9.2%,同比增长65.5%。位于观音桥以及新牌坊区域的优质写字楼市场吸纳表现突出。
• 零售地产 – 位于解放碑商圈建成年代较早的零售物业升级提档趋势明显,快速时  尚品牌及国内知名大型餐饮品牌继续积极扩张。
• 高端住宅 – 第一季度重庆高端住宅市场回暖迹象明显,高端住宅成交量持续增长,全季度销售率为60.8%,较上季度增长15.8个百分点。

 “随着两江新区环境的不断成熟,新牌坊区域商务氛围不断浓厚。同时,传统商圈面临日趋激烈的竞争压力,已建成零售物业开始进行差异化经营,这从侧面反映了重庆商业地产正逐步走向成熟。”仲量联行重庆董事总经理苏仲礼表示。

写字楼

优质写字楼净吸纳量持续增长,观音桥以及新牌坊区域2011年新增项目吸纳强劲。2012年第一季度重庆写字楼市场的净吸纳量为60,765平方米,环比增长9.2%,同比增长65.5%。在强劲吸纳量的推动下,本季度市场整体空置率下降至39.2%,环比降低5.3个百分点。本季度观音桥及新牌坊区域2011年入市的优质写字楼项目市场需求表现特别活跃,如龙湖国际、财富中心A座、协信中心、富力海洋国际等,吸引了较多客户入驻。

受市场需求的持续推动,本季度优质写字楼租金、资本值继续保持上升态势。本季度优质写字楼平均有效租金为84.8元/平方米/月,环比上涨5.2%,同比上涨28.0%。位于观音桥以及新牌坊区域的优质写字楼强劲的需求表现是促进市场租金增长的主要原因,观音桥商务区优质写字楼有效租金环比平均增幅达到9.2%,新牌坊商务区优质写字楼有效租金平均环比增幅约为8.0%,都高于市场整体增幅。同时,优质写字楼资本值也稳步增长,平均达到19,295元/平方米,环比增长4.7%,同比上涨28.6%。

2012年优质写字楼供应量将达到峰值,租金持续上扬。2012年重庆写字楼供应将大幅增长,预计将超过30万平方米。从市场需求来看,优质写字楼仍然受到市场青睐,表现活跃。因此,尽管供应量大幅增加,我们预计未来空置率不会出现较大上升。“随着英利国际金融中心、原保利重宾国际广场等项目陆续入市,未来优质写字楼项目品质将得以提升,租金亦将超过现有市场水平,这也将推动市场整体租金水平的持续上扬。”仲量联行重庆商业部总监梁果表示。

零售地产

解放碑商圈零售物业升级提档趋势明显。本季度重庆零售市场无全新项目入市,因此,总体量仍然保持上季度1,902,670平方米的水平。其中,购物中心总体量为1,513,060平方米。受2011年零售物业集中入市影响,位于解放碑商圈落成年代较早的零售物业面临较大的竞争压力,其全面升级提档的趋势明显。如重庆百货解放碑店于本季度开始进行外立面改造,王府井百货也将着手进行业态调整。

零售市场需求强劲,快速时尚品牌及国内知名大型餐饮品牌积极拓展市场份额。2012年第一季度,重庆优质零售物业市场的净吸纳量为82,832平方米,其中购物中心平均空置率降至11.4%,环比下降5.5个百分点,快速时尚及国内知名餐饮品牌积极扩大在渝市场份额。在快速时尚品牌方面,与ZARA同属于Inditex 集团的多个品牌如Massimo Dutti、Pull&Bear、Stradivarius、Oysho首次进入重庆市场,于本季度在协信星光时代广场开业。其中,Massimo Dutti, Oysho均为首次进入西南市场。除此之外, C&A重庆第二家店也于本季度顺利入驻位于南坪的万达广场。同时,大型餐饮品牌俏江南于本季度首次进入重庆市场,便同时在位于解放碑的英利国际购物中心和观音桥的星光68开业,其在英利国际购物中心营业面积超过1,600平方米。

零售商将积极拓展新兴商圈市场,成熟购物中心租金仍将稳步提升。超过50万平方米的零售物业将于2012年进入市场,市场供应量将达到峰值。传统商圈将继续升级提挡,位于解放碑的重庆金鹰财富中心与位于观音桥的富力海洋广场将于今年开业,吸引更多国际知名品牌进入。与此同时,新兴商圈市场成熟度也将得到更大发展,重庆财富购物中心与SM广场预计将于今年下半年开业,总体量将超过20万平方米,新牌坊片区购物中心供应空白将得到弥补。仲量联行重庆董事总经理苏仲礼表示:“由于2011年重庆多个优质零售物业营业额增长明显,所以我们认为未来位于传统商圈的成熟购物中心租金仍将稳步提升,增幅约为5%-8%。但由于未来新增项目多属于新兴商圈,预计开业初期租金水平将低于现有市场平均水平,因此,市场总体租金可能会被拉低。”

住宅

高端住宅交易量持续上升,市场需求呈现回暖迹象。2012年第一季度高端住宅成交量保持上升态势,市场回暖迹象明显。本季度高端住宅销售量为3,839套,环比上涨9.7%,同比上涨104%。高端住宅销售率为60.8%,较上季度增长15.8个百分点,同比上涨13.6个百分点。

高端住宅市场需求强劲,支撑售价轻微上扬。第一季度高端住宅平均售价录得10,706元/平方米,环比上涨1.9%,同比上扬0.5%。一方面,受市场需求支撑,开发商打折促销等优惠活动减少,大多数高端住宅售价与上季度持平,未有下跌趋势。另一方面,部分新推房源位置较好,新盘价格上升,带动市场整体价格水平略有上扬。

政策导向仍将成为影响房地产市场走向最为主要的因素。从目前供需双方市场表现来看,政策导向仍将是影响房地产市场走向最为主要的因素。仲量联行重庆战略顾问及研究部总监常智表示:“2012年预计开发商将加大推盘力度以试探市场,市场供应有望逐步增长。从价格方面来看,受市场需求推动,预计重庆高端住宅市场价格将难以下行,但由于国家整体市场经济发展放缓,对于就业、收入等方面均将产生一定影响,房价上涨动力仍显不足。因此,我们预计,2012年高端住宅价格将保持较为稳定的水平。”