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成都

仲量联行:甲级写字楼跨国公司扩租需求强劲,住宅市场以价换量策略主导

2012年第一季度成都房地产市场回顾


本季度甲级写字楼市场需求继续呈现活跃态势,全市甲级写字楼平均有效租金持续上涨,跨国公司扩租需求显著增强。零售物业的成熟度进一步提升,租金稳步上涨。住宅市场未见调控政策直接放松信号,供应趋缓,以价换量成为短期内市场主导策略。仲量联行成都董事总经理吴允燊表示,“正如仲量联行最新发布的《中国新兴城市50强》报告中强调:成都以其多元化的产业构成、完善的城市基础建设、优惠的商务政策、高效的政府管理优势,受到国内外房地产投资者、开发商及租户的广泛关注,已跃升至中国商业房地产市场新兴城市50强的首位。拥有50强中最大的办公楼市场、第二大零售物业市场,在物流业领域也蕴藏着巨大发展潜力的成都将继续成为商业地产市场的投资热点。”

写字楼

租赁需求活跃,推动可比项目 空置率继续走低。成都写字楼市场在传统租售淡季的第一季度仍保持活跃,全市甲级写字楼净吸纳量为31,075 平方米。虽受新项目入市影响,第一季度末全市甲级写字楼空置率升至23.1%,但受强劲租赁需求推动,可比项目空置率持续走低,降至15.7%。全市甲级写字楼平均有效租金持续上升势头,至季末微涨至119.6元每平方米每月,环比及同比分别增长0.2%、11.1%。在可比项目中,半数甲级写字楼租金在本季均有上涨,其中位于中央商务区天府广场-红照壁区域的优质甲级写字楼租金表现依然最佳。在行业分布方面,金融、专业服务企业仍是租赁需求的主要来源,占比分别达到29%及21%。从企业性质来看,跨国企业对本季度总吸纳量的贡献比重较上季度大幅上升至四成,扩租势头尤为显著,如仁恒置地广场拥有2层办公面积的壳牌本季度扩租一整层(2,000 平方米);百胜餐饮在城市之心扩租一整层,面积约1,500平米;蒂森电梯在时代广场扩租至近1,000平米。

百扬大厦和大陆国际本季度落成入市,传统商务区成熟度进一步提升。甲级写字楼市场自2011年下半年以来首次录得新写字楼物业入市,令市场总体量增至798,311平方米。百扬大厦及大陆国际的投入使用令成都传统商务区即天府广场-红照壁中央商务区和人民南路的优质写字楼聚集度进一步增强。本季度多宗大面积租赁交易集中于上述区域的航天科技大厦、仁恒置地广场、锦江国际、国航世纪中心,再次印证了仲量联行在2010年初做出的“单一业权优质写字楼受青睐、中央商务区聚集效应初现”的结论。

市场成熟度提升将令不同品质物业表现差异拉大。仲量联行成都商业部总监张裕鹏表示,“由于对成都经济形势和城市发展的前景看好,加之成熟的可售物业增多,成都写字楼市场或将吸引更多机构投资者的关注。但东大街及南部新区将在短期内迎来供应高峰,已令开发商推盘态度开始审慎:东大街出售型甲级写字楼的增多令该区域写字楼售价面临一定压力。南部新区尚未成熟的商务环境、即将来临的竣工高峰及仍然密集且多为乙级的新增供应将令该区域短期内面临一定程度压力。预计未来12个月内全市整体空置率将有显著上升。根据仲量联行在多个成熟市场的经验表明:未来市场不同品质物业的表现差异将会拉大,位于成熟商务区及高品质的写字楼,其租售表现将进一步高出市场平均水平。”

零售地产

零售消费持续强劲,高端品牌看好市场前景。成都市零售消费继续呈现强劲态势。2011年全市社会零售消费品销售总额达2,861亿人民币,同比增长18.4%。各零售商业绩亦见大幅提升:据政府统计,2012年元旦期间成都市1,500家零售卖场及门店共实现零售总额41.6亿元,同比增长66.4%。春节期间,王府井百货、伊藤洋华堂、红旗连锁等15家店实现销售额6.15亿元,同比增长24.1%。日益繁荣的市场不断增强零售商家的入驻信心,本季度高端品牌租赁表现继续活跃:女鞋品牌Sheme及皮具品牌Loewe季内在仁恒置地广场正式开业,租赁面积约1,000平方米的奢侈腕表品牌店新宇三宝于2月在航天科技大厦试营业,入驻王府井购物中心的男装品牌Corneliani在蓉首店也于本季度开业。

平均租金持续上涨,核心商圈涨幅领先:受强劲租赁需求的推动,本季度成都市优质零售物业首层平均租金进一步上涨至399元每平方米每月,同比上升3.6%。核心商圈物业整体租金涨幅超出非核心商圈,环比增长8.1%至651元每平方米每月。商场业主的运营经验及周边商业氛围成熟度成为影响资产表现的显著因素:位于传统核心商圈的仁恒置地广场首层平均租金录得50%的同比增幅。位于新兴商圈但零售运营经验丰富且周边商业成熟度日益提升的凯丹广场亦有突出表现,首层租金环比上升16.7%。

招商及零售物业运营经验将成为制胜关键:预计分别于二、三季度入市的万象城及来福士广场两个购物中心将成为2012年市场关注的焦点。出于市场策略考虑,成都部分零售项目推迟入市或放缓开工建设速度,令零售物业市场供应高峰略微推迟至2013年底至2014年初。仲量联行成都零售地产部总监乔裕生表示:“未来市场显著的供应量对零售物业运营商的经验要求明显提高,本季度非核心商圈开始出现个别因为缺乏招商及零售物业运营经验而导致的退租及出租情况不理想的现象。预计随着市场供应量的逐步放大,位于不同成熟度商圈的物业表现差异也将进一步拉大。”
 
住宅

调控政策未见松动,市场供需继续平淡:市场低迷,加之受元旦、春节传统销售淡季的影响,开发商推盘速度明显放缓。一季度全市普通住宅累计新增预售面积97.1万平方米,环比大幅下跌62.8%,同比下降24.4%。由于政府仍未表现任何房地产调控的松动信号,成都住宅市场本季度成交表现亦相对平淡。第一季度全市主城区累计成交普通住宅165万平方米,环比下降1.8%,同比下跌30.7%。政府对刚需及投资、投机性需求的差异化政策及年初相对充裕的信贷额度令近期市场重点转向刚需人群:成都多家商业银行开始回调首套房贷利率,部分国内知名开发商亦借机推出针对刚需的特色置业计划及价格折扣,积压已久的市场刚需得到一定程度的释放。全市中心城区普通住宅销售面积呈逐月回升态势,其中3月销售面积为85万平方米,约为1月成交量的3倍。 高端住宅本季度售出1,688套,环比增长4.0%,但同比仍大幅下降32.4%。

以价换量成为市场主导策略,高端住宅均价走跌:高端住宅市场本季度无全新项目入市,仅有6个在售住宅楼盘总计1,306套单位投入市场,环比大幅下降67.7%。尽管受预售项目显著减少影响,市场存量自2011年以来首次录得下降,但全季销售率仅10.0%,市场销售压力依然较大。在资金链持续受压的情况下,绝大多数开发商加大价格优惠幅度,令本季度高端住宅市场价格呈现下行态势:截至季末,全市高端住宅平均售价降至每平方米12,779元,环比及同比分别下降2.9%及1.4%,自2010年四季度以来首次跌破13,000元每平方米。由于近期未见住宅集中落成交付使用,加之成都良好的经济面令高端市场租赁需求继续保持相对稳定,一季度全市高端住宅月平均有效租金为每平方米49.8元,环比微跌2.6%。

高端住宅市场前景长期向好:成都市传统的春季房产交易会将于二季度举行。预计开发商将借势加大推盘及优惠力度,令市场在短期内出现供销两旺局面。仲量联行成都战略咨询及研究部总监谢凌表示,“随着2012年初成都全面启动北改工程,位于市区改造范围内的成华、金牛两区的普通住宅销售及高端住宅开发或将成未来一定时期内的市场热点。此外,计划于9月开通试运行的成都地铁2号线也将使地铁沿线物业成为市场关注的另一个焦点。”