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仲量联行:一季度主要城市高端住宅销售持续低迷,租赁市场稳步上行

2012年第一季度全国高端住宅市场回顾


仲量联行今日发布2012年全国高端住宅市场回顾报告,报告显示第一季度各市场交易持续低迷,但租赁市场前景看好:
 
• 全国 - 政策微调难以惠及高端住宅市场;高端住宅销售市场量价齐跌;租赁市场需求旺盛,持续上行可期。
• 北京 - 高档住宅销售面积大幅下降,成交价格下滑;租赁市场租金大幅上行,空置率创历史新低。
• 上海 - 高端住宅市场交易集中于打折项目;租赁需求持续增长。
• 广州 - 豪宅交易持续萎缩;促销力度不减,资本值持续下跌。
• 成都 - 高端住宅销售“以价换量”;租赁市场运行平稳。
• 重庆 – 成交量持续回升,售价保持坚挺。
 
全国高端住宅市场

政策微调难以惠及高端住宅市场。今年初,首套房贷利率的回归结合地方政府对楼市政策的微调共同刺激了首次置业需求的释放,使普通商品住宅市场成交量普遍回升。但与此同时,中央政府多次重申促使房价回归合理的调控基调保持不变,限购、差别化信贷政策不会“松绑”,大部分高端置业需求仍受到遏制,高端住宅市场难以从新一轮的楼市回暖中受益。预计二季度,高端住宅市场仍将面临严峻的政策环境。

高端住宅销售市场量价齐跌。由于潜在购房者绝大多数受到限购令的影响,2012年第一季度,除重庆外,主要城市的高端住宅市场持续保持低迷,北京、广州高端住宅销售面积环比分别下滑41.5%和53%,重庆成交量则环比增加9.7%。成交价格因开发商降价促销出现松动,环比均有小幅下降。北京高端公寓成交均价环比下跌2.3%,上海、成都高端公寓平均售价环比跌幅分别达到2.8%和2.9%。

二季度,万科、保利地产、中海地产、招商地产、龙湖地产、方兴地产等国内开发商均将新推或加推旗下的高端住宅物业,有望刺激一部分高端改善需求的释放,带来市场交易规模的回升。

租赁市场需求旺盛,持续上行可期。从租赁市场来看,跨国公司的继续扩张以及内地公司向主要城市的拓展为租赁市场带来了大量新增需求,2012年第一季度,主要城市高端住宅租赁市场的空置率普遍出现回落,而租金继续呈现稳步上扬的态势。北京服务式公寓租金同比涨幅达到14.5%,上海、广州等地服务式公寓租金环比涨幅分别为1.6%和1.8%。展望未来,主要城市对投资和就业保持强劲的吸引力,高端住宅租赁需求旺盛,市场进一步的上行可期。
 
北京高端住宅市场

高档住宅销售面积大幅下降,成交价格下跌。2012年第一季度,北京高档公寓成交面积环比下降41.5%,同比减少56.8%,创三年来新低;成交价格继续小幅下降至每平方米39,216元,环比下降2.3%,同比下降7.4%。高端别墅市场也不乐观:成交面积在本季度环比下降70.3%,同比下降74.7%。

租赁市场租金大幅上扬,空置率创历史新低。2012年第一季度北京服务式公寓市场平均租金达到194.5元每平方米每月(按建筑面积计),同比增长达到14.5%。同时,受稳定增长的需求和受限的供应的共同推动,北京服务式公寓市场的空置率创出6.2%的历史新低。
 
上海高端住宅市场

高端住宅市场交易集中于打折项目。受限购令的影响,上海市高端住宅销售仍保持低迷,本季度共售出237套,且交易大多集中于几个折扣力度较大的楼盘,致使上海一手高端公寓平均售价环比下跌2.8%。这些楼盘大多位于新兴高端住宅区域,如徐汇滨江区域和浦东花木区域。在成熟高端住宅区,由于未来土地供应紧张,开发商大多维持稳定的售价。

二手房市场的价格并未出现明显松动,大部分业主仍不愿意调低他们的价格预期。一季度上海高端公寓二手房平均售价约为54,600元每平米,与上季度持平。

租赁需求保持增长,增速或将放缓。一季度,来自汽车、零售和医药行业的跨国企业继续在中国扩张,由此带来的新增外籍员工推动上海高端住宅租赁需求保持较为强劲的态势。本季度服务式公寓的平均空置率下降至10.3%,租金达到210元每平米每月,环比上涨1.6%。同时高端公寓租金也现上扬,达到126元每平米每月,环比上涨2.0%。

广州高端住宅市场

豪宅成交持续萎缩。豪宅市场依旧承受政策调控压力。一季度,广州市豪宅新房销售量下降至242套,不仅较上季减少53%,而且创出历史新低。新房销售量下降跟部分推盘延迟有关,因发展商期望房价下半年回稳。一季度新推售单位仅140套,数目下降使本季过半销售套数来自前年及去年推出项目的尾盘。

促销力度不减,豪宅资本值再跌。为加强推销力度,一季度新发售豪宅物业售价低于预期。本季二手豪宅买家减少,主要为改善型自住购房者。相对于投资者,自住购房者对价格敏感度较高,支付能力相对有限,卖家因而加大折扣力度,以吸引该类型购房者。同时,二手市场放盘数目有上升趋势,加大了资本值压力。因此,豪宅资本值本季度跌幅加大,环比下降4.1%,预计全年跌幅可能达到10%至15%。
 
从租赁市场来看,2012年第一季度,广州市租赁需求并未受到投资市场的影响。尤其随着珠江新城越来越多的外资公司及大型国企进驻,租赁市场气氛活跃,带动租金环比微升1.8%。
 
成都高端住宅市场

高端住宅销售“以价换量”。2012年第一季度,成都市高端住宅市场预售项目减少,但由于历史累计的存量绝对值仍然很大,导致一部分开发商开始采取“以价换量”的策略来刺激销售,市场平均售价降至每平方米12,779元,环比下降2.9%,同比下降1.4%。受开发商降价促销的影响,高端住宅销售量略有回升。本季度售出1,688套,环比增长4.0%,但同比仍大幅下跌32.4%。

租赁市场运行平稳。由于近期未见住宅集中落成交付使用,一季度成都市高端住宅租赁市场表现相对平淡,月平均有效租金为每平方米49.8元,环比微跌2.6%。展望未来,成都良好的经济面对企业投资保持强劲吸引力,随之带来更多新增的租赁需求,市场前景广阔,进一步的上行可期。
 
重庆高端住宅市场

成交量持续上升,售价保持坚挺。由于改善型买家对当前市场价格具备较高承受力,2012年第一季度,重庆市高端住宅市场需求持续释放,成交量延续上升态势,共成交3,839套房源,环比增加9.7%,同比增加104%,高端住宅销售率为60.8%,较上季度提高15.8个百分点。同时由于部分新推房源位置较好,推动了市场价格的上行,平均售价达到10,706元/平米(按套内面积计),环比上涨1.9%。

仲量联行中国住宅综合事业部总经理罗志强先生指出,“预计年内政府遏止投机的政策基调不会改变,大多数高端置业需求仍将受到限制。展望第二季度,虽然成交量会随着新增供应的增加有所回升,但整体的销售形势仍难言乐观。”