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北京甲级写字楼市场需求平稳,租金强劲增长势头正在减退

仲量联行发布2012年第一季度北京房地产市场报告


仲量联行今天发布2012年第一季度北京房地产市场报告,报告显示第一季度市场各个区域基本保持了增势及稳定的需求:
 
• 甲级写字楼–市场新增供应短缺,需求平稳增长,同时租金强劲上升势头正在减退。
• 优质商铺 – 零售商积极扩张,业主借机进行租户调整。
• 高级住宅–租赁市场需求稳定增长,租金持续上涨;高档住宅销售面积大幅下降,成交价格下滑。
• 工业物业–鉴于可租赁面积有限,北京仓储物流市场活跃度有所降低。
• 投资市场–海外机构投资者及自用型买家对北京商业物业投资信心十足。
 
写字楼市场

北京甲级写字楼市场新增供应短缺,需求平稳增长,同时租金强劲上升势头正在减退,季度租金环比增长4.0%。本季度,北京没有新增甲级写字楼项目竣工,在现有大部分写字楼空置率较低的情形下,这进一步加剧市场供应短缺。截止2012年第一季度,北京甲级写字楼整体市场总存量仍维持在620万平方米。

春节过后,国内和国外经济的指标开始出现不同程度的好转,北京甲级写字楼的整体市场需求亦保持稳健增长,但去年租金大幅攀升的情形已受到遏制。第一季度,甲级写字楼的净吸纳量呈现环比增长,但低于去年同期的水平。这主要由于一季度节假日较多、当前租金价格高涨及寻找合适的办公面积时间花费较长等因素削弱了一些公司管理层对新办公选址或者扩张的意愿。

从租赁成交分布分析,其中大部分集中在近年来新落成的写字楼项目,这主要由于成熟写字楼的租户稳定,已没有太多空置面积满足新增需求。从租赁需求的行业来看,高新技术类公司、高端生产制造型企业、金融服务类公司是本季市场需求的主要推动力量。从租赁需求的来源看,更多的交易案例来自企业扩租和续租需求。

在市场没有新增供应和需求保持平稳增长情况下,整体市场的空置率继续呈现小幅下降态势。一季度的空置率达到7.7%,环比下降1.4个百分点。从区域市场看,金融街、中关村和东二环的空置率最低,均在5%以内。目前有些公司开始比较谨慎扩张办公面积的情形下,本季度北京甲级写字楼市场平均净有效租金达到每平方米每月305元(按建筑面积计),环比增长4.0%。

展望2012年未来的三个季度,预计北京将有7个甲级写字楼项目完工,其中完全租赁型写字楼的总建筑面积达27万平方米。我们预计北京甲级写字楼市场需求在年初保持稳健增长,中后期活跃程度将有所增强。另外,空置率将在低位徘徊,市场平均租金保持继续上涨,同时增长幅度变缓。

仲量联行北京商业地产部总监贺睿珂认为:“虽然很多公司还有明显扩租的需求,但增长速度已比2011年有所降低。其表现为尽管市场空置率下降而租金增长势头却开始放缓。”
 
优质商铺市场

零售商积极扩张,业主借机进行租户调整。2012年第一季度,位于西长安街的凯德晶品购物中心开业,该项目建筑面积75,000平方米,包括BHG超市、博纳国际影城、i.t、UNIQLO等品牌。位于王府井商圈的澳门中心也在本季开业,为市场增加了23,500平方米的的面积。该项目以高端手表、珠宝及高级餐饮为主,并引入了冠亚名表城作为其主力租户。继2011年以来,多个项目进行重新定位或租户调整后,本季度,嘉里中心、国瑞城、朝阳大悦城等优质购物中心开始进行装修改造或调整租户组合以顺应市场需求。

本季度,珠宝、手表、服饰等高端奢侈品牌继续积极扩张,Vacheron Constantin、Cartier、Piaget、Rolex等入驻澳门中心;高端鞋履品牌J.M.Weston北京首店及Jaeger LeCoultre落户银泰中心;万宝龙全球首家概念店在三里屯北区盛大开业,新店共4层,面积约2,000平方米;高端眼镜店glasstique分别在新光天地和北京APM开出两家分店;高级珠宝品牌Van Cleef & Arpels即将在侨福芳草地开业。

快速时尚品牌以产品时尚、快速供应、大众化的价格定位越来越受到国内消费者的青睐,其扩张速度也不断加快。UNIQLO、WE位于凯德晶品购物中心的分店本季度盛大开业;GAP和H&M新店即将分别在侨福芳草地和凤凰汇开幕;本土快时尚品牌Urban Renewal、MC Jeans也分别锁定了凯德晶品和财富购物中心进行扩张。此外,引进新的时尚品牌成为购物中心吸引消费者的手段,著名快时尚品牌Forever 21北京首店进驻APM购物中心,该店共4层,面积达2,500平方米;美国年轻时尚潮牌Hollister北京首店在凤凰汇亮相。
超市及影院等零售商需求同样活跃。BHG凯德晶品店、永辉精致超市北京新世界店、Tesco绿地缤纷城店等均已开业,上海城市超市侨福芳草地店即将开业;博纳国际影城、CGV星星国际影城本季分别开出分店,北京首家卢米埃影城则将在侨福芳草地开出。

第一季度,商铺物业市场需求继续保持旺盛,但整体市场租金涨幅不大,其中优质购物中心首层平均租金环比增长1.1%,达到每平方米每月709元,这主要是由于新项目在租金方面给予了一定的优惠和免租期。本季有两个新项目入市,且有部分项目开始升级改造,由此导致市场平均空置率环比小幅上涨0.7个百分点,达到10.7%。

我们预期2012年市场对于优质商铺的需求将继续保持增长态势。金融街购物中心二期、颐堤港、侨福芳草地等10个项目预计将在今年未来三个季度开业,为市场带来73万平方米的新增供应,将使得全年累计供应约83万平方米,市场整体空置率将呈上升趋势。
 
高级住宅市场

租赁市场需求稳定增长,租金持续上涨。很多企业已经深刻感受到北京住宅市场租金的上涨,尽管没有整体上调租房预算,但是很多公司对租金上涨幅度在10%以内的租赁合同都可给予批准,同时他们更倾向于签订一年以上的较长租期合同以控制成本。中小型外国公司凭借灵活的预算方案在租赁市场上更有优势,受到服务式公寓业主的欢迎。同时,在北京拥有较多业务的外地内资公司,也开始长期租住在主要商务区的项目。2012年第一季度,服务式公寓市场没有新的供应,现有项目也由于战略调整或装修而影响到当前的租赁业务。稳定增长的需求和受限的供应共同推动北京服务式公寓市场的空置率创出6.2%的历史新低。一些服务式公寓业主从2月份再次上调租金,续租的租金上调幅度通常在8%以上。一季度北京服务式公寓市场平均租金达到每平方米每月194.5元(按建筑面积计),同比增长达到14.5%。展望2012年后三个季度,预计北京有4个服务式公寓竣工,总计新增供给748套,将部分缓解供应紧缺的现状。同时,旺盛的租赁需求将惠及到新的服务式公寓,预计全年租金涨幅将接近去年的水平。
 
高档住宅销售面积大幅下降,成交价格下滑。2012年第一季度,高档公寓市场新增供应量环比去年四季度有所增加,反映出发展商急于推盘的意愿。在高档住宅新房市场,高档公寓成交面积在本季度环比下降41.5%,同比下降56.8%,创出三年来的新低。当前市场中的购房者主要是置换型“刚需”客户,只有极少数现金充裕的购房者购买大户型公寓或别墅产品。与冷清的市场需求相对应的是高档公寓成交价格继续小幅下降到每平方米39,216元,环比下降2.3%,同比下降7.4%。高端别墅市场受限购政策的影响巨大,其潜在购房者基本在北京都已经拥有两套或更多的住房,因此成交面积在本季度环比下降70.3%,同比下降74.7%。高档别墅成交价格也下降到每平方米39,546元,环比下降5.4%,同比下降6.7%。预计在二季度,开发商将继续执行“以价换量”的促销活动,从而促进成交量的环比上升。
 
工业物业市场

北京仓储物流市场活跃度有所降低。2012年第一季度,北京优质仓储物流市场仅有一个项目竣工入市,即位于通州的招商局物流园三期,新增供应面积20,000平方米,目前已有潜在客户表示对此项目感兴趣,预计下季度将有租户进驻。

当前,北京多数优质仓储物流项目持满租状态,租金亦再创新高。截止到本季度末,仓储物流市场平均净有效租金达每天每平米1.00元,同比增长10.7%。整体市场空置率保持低位,环比上涨1.3个百分点至1.9%。市场的潜在需求依然主要来自零售商、电子商务和第三方物流公司。但是,在经过近一年的爆发性增长过后,不少电子商务公司正面临资金紧张的状况,一些中小电商公司很可能在竞争愈发激烈的情况下洗牌出局;而一些大型电商公司,特别是日渐精细化运营的电商企业将在新一轮的格局调整中对小型企业进行整合。

展望2012年全年,预计有5个新项目入市,新增供应超过20万平方米,给潜在的租户提供了大量的备选项目,高品质的新增物流项目也将继续推高整体市场的租金水平。

商务园市场需求旺盛。本季度,位于电子城东区的阳光878项目竣工,为市场新增供应64,000平方米,将北京优质商务园市场整体存量推高至近300万平方米。目前,该项目其中两栋楼已经整体出售,另有一栋近20,000平方米的独栋写字楼可供出租。

工业商务园的大面积需求导致吸纳量持续高位,空置率继续下降。本季度,工业商务园市场空置率降至6.6%,环比下降1.4个百分点。受益于强劲的市场需求和相对有限的新增供应,商务园平均净有效租金上涨至每天每平米3.08元,环比增长2.9%,同比增长13.0%。

仲量联行预测,市场将继续对优质商务园保持旺盛需求。受大量新增供应影响,市场空置率将稳步上升,物业租金将继续走高。同时,自建及定制型商务园项目也将继续受到跨国企业及有实力的本土企业青睐。
 
投资市场

虽然大多数开发商面对巨大的资金压力,海外机构投资者及自用型买家对北京商业物业投资表现的信心十足。相较于平淡的住宅销售市场,今年一季度北京大宗物业投资市场表现仍然活跃。一些潜在的交易正在积极地洽谈之中,同时,两个重要商业投资也对外宣布完成。首先,新加坡背景的开发商吉宝置业已对外正式公告,以股权收购的形式取得了位于CBD核心地段的在建商业用地---以太广场项目51%股权,项目总建筑面积达10万平方米,包括三个甲级写字楼和一个优质购物中心,项目预计将在2014年底前完工。另一交易是新东方公司购买了位于中关村西区核心位置的欧美汇写字楼,总投资10亿元人民币,预计物业将用于企业自用。

在政府持续对住宅市场进行宏观调控的背景下,海外机构投资者 收购优质的商业物业。在资产价格仍在逐渐上涨的市场条件下,投资土地与在建项目都进入投资者的视野,这也表现出海外投资者对市场的中长期发展充满信心。对于一部分业主而言,前几年投资的资产已经升值,在当前出售经营资产对于退出获利或者补充整体公司的现金流也是良好的时机。当前有更多的海外投资者希望有机会投资中国资本市场,这不仅因为市场上具备良好的投资机会,更是看重北京优质房地产的长期的投资价值。

仲量联行中国区投资部总监翰德伟先生指出:“北京正在成为国际上重要的写字楼投资市场,很多的国内及不断增长的国际机构投资者正在通过参与到首都北京市场上的投资而在中国的经济发展中展露头脚。”