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仲量联行: 总部基地强势崛起,南山商圈迅速发展

2012年第一季度深圳房地产市场回顾


2012年一季度,深圳甲级写字楼市场迎来传统搬迁、续租旺季 ,但企业策略仍相对保守,使全市净吸纳量低于预期。金融业、专业服务业需求继续于本季活跃,租金稳中有升。此外,未来5年福田中心区和后海将有多栋总部大楼入市。未来12个月,租户的扩张或升级需求仍可能受外围经济因素限制,预计租金资本值增长周期拉长,增速较为缓慢。商铺市场方面,外围经济及季节性因素使零售总额增速下滑,物价涨幅回落。一季度深圳商铺市场无新增供应,空置率持续下降,租赁活动主要集中在罗湖区的成熟商圈及福田中心区,租金和资本值持续上升。南山商圈迅速发展,新项目主要分布在后海中心区、南油及蛇口,预租率理想。展望未来,政府着力于扩大内需,加上物价水平将保持平稳或有所下降,使消费者信心增强,将带动零售物业租金未来一年的稳步增长。
 
甲级写字楼

企业偏保守,净吸纳量低于预期。2012年一季度,深圳全市规模以上工业增加值自2009年初以来首次同比下降。经过去年四季度传统租赁淡季,一季度企业租约期满逐渐增多,搬迁、续租需求大增。但受到宏观经济因素影响,企业策略相对保守,更偏向于续租或搬迁至非中心区域或租金相对低廉的大厦,导致新项目出租率低于预期。一季度平均净吸纳量仅达约3万平方米,比2011年四季度减少约58%。

一季度嘉里建设广场第三座竣工,为市场带来总建筑面积约8万平方米的新增供应。全市甲级写字楼平均空置率则从2011年四季度的12.4%继续上升1.6个百分点至14.0%。

金融业、专业服务业需求持续。租赁需求方面,一季度租赁市场继续受金融业、专业服务业及外资科技公司搬迁、扩充需求带动。据仲量联行深圳商业地产部主管夏春毅分析,租赁市场上两极分化。本季部分承租能力较强的本地及外资公司从传统甲级写字楼升级、扩充,搬至新入市的优质甲级写字楼。同时,由于有更多本地企业迁出至租金较低廉的写字楼,使部分项目空置率略有上升。

本季主要成交包括: IBM、思科系统和TEC分别租下 嘉里建设广场第三座,上海大智慧股份有限公司租下皇岗商务中心,上海恩费氏电子元器件贸易有限公司租下新世界商务中心,以及进驻京基100的宁夏中银和河图私募。

部分业主重拾信心,租金平稳。鉴于租赁需求逐渐增加,与去年年末相比,本季部分业主,尤其以小业主为主普遍对未来半年租赁市场恢复信心,并未推出更多有吸引力的条款。因此一季度甲级写字楼租金较平稳,环比微增1.1%,录得平均净租金每月每平米163元。 

资本市场上,尽管信贷环境有稍微放松,交易成本仍然高企,使得成交量保持在低位。一季度甲级写字楼平均资本值环比略微上涨0.6%,达到每平方米4.5万元。

“总部经济”加快迈向“金融中心”步伐。为配合深圳发展总部经济,未来5年金融类,总部类物业比例将加重,其中福田中心区将增加约70万平方米金融业总部大楼,如深交所大厦、太平金融大厦、招商证券、华安保险的总部等。后海中心区亦吸引了大成基金、华润、中石油等企业强势进驻,兴建总建面约50万平方米的总部大楼。 夏春毅表示,“‘总部基地’的崛起,可望进一步加速深圳建设金融中心的进程,能为写字楼市场带来大量高品质的金融类、总部类物业,相信将有助于提升深圳写字楼物业品质。金融类,总部类物业比例上升为深圳写字楼迈向新一发展里程。”另一方面,企业进驻总部大楼的浪潮,可能为部分甲级写字楼项目带来一定的空置压力。

租金资本值增长持久,但增速缓慢。全球经济走势疲软,中国经济放缓等因素,预计会遏制未来12个月租户的扩张或升级需求。但长远来看,夏春毅认为金融环境改善有助推动民营经济发展,带动中长期的租赁需求。2012年将有将近50万平米新增供应,新增供应集中在福田中心区,例如新竣工的嘉里建设广场第三座、世纪汇、深圳证券交易所大楼、大中华国际金融中心等,另外有位于南山区的招商局广场。其中,一部分的新增供应面积已经确定由发展商或投资方自用。一方面,单一业权比重增加,带动租金长期增长;另一方面,需求放缓,写字楼租赁周期拉长,使得短期内租金增长的空间收窄。

投资市场上,信贷紧张将持续主导未来一年的写字楼投资活动。市场上可售项目较少,推动资本值小幅度增长。
 
优质商铺市场

零售总额增速下滑,物价涨幅回落。深圳社会消费品零售总额录得2012年头两个月达到646.8亿人民币,同比增长11.5%。受宏观经济因素以及一季度多个节日重叠等因素的影响,社会消费品零售总额增速有所下滑。居民消费价格水平自2011年四季度起再录得月度环比负增长,至2012年2月出现环比0.1个百分点的下降。

空置率持续下降,租金稳升。一季度深圳优质商铺无新增供应。仲量联行深圳商铺部高级经理程怡介绍,稳定的租赁需求,加上连续五个季度无新增供应,一季度空置率持续下降0.5个百分点至3.0%,净吸纳量约8000平方米。其中,罗湖区的成熟商圈吸引新品牌率先进驻,例如以年销售量52亿元全国排第三的万象城,今季迎来丹麦首饰品牌Pandora旗舰店、Leica Store和喜悦进驻;金光华有美国服饰品牌Ed Hardy旗舰店、和 Tommy Hilfiger,其中Versace Collection也同时在KK Mall Versace租下门店。同时,福田区进一步加强快销品、餐饮布局,今季有新城市广场引入美心香港地、博多长滨制面所等餐饮品牌,CocoPark新开Mango, InTown引入Five Plus, Mo&Co等品牌,并有望年中开业。

一季度全市优质商铺平均有效租金持续上升,录得每月每平方米925元,环比上涨2.8%。资本值增幅继续略低于租金,达到2.5%。

南山商圈迅速发展,预租率理想。现时南山区有约70万平方米优质商铺供应,随着住宅市场发展愈趋成熟,未来5年将增加约90%。新项目主要分布在后海中心区、南油及蛇口,总租赁面积达到134万平方米。随着周边居民对配套需求日益增加,使零售商积极在该区扩张,新增项目预租情况较理想,例如宝能太古城预租率达70%,计划于今年四季度开业。现已签约品牌有华润精品超市、华谊兄弟影院、OMEGA手表、宝格丽手表、GAP、H&M、Openingtime、Charles&Keith、TAYOHYA等,其中GAP、Charles&Keith以及华谊兄弟影院是首次进驻深圳。

政府着力扩大内需,长远带动零售物业租金。2012年将有近50万平米新增供应,并以大型购物商场、城市综合体为主,包括位于福田区的卓越InTown、世纪汇和皇庭IA Mall,南山区的宝能太古城、龙岗区的星河龙岗CocoPark。程怡表示,政府主张扩大内需,带动国内消费市场发展。新关税措施的执行,将在一定程度上带动本地消费。随着银行放松贷款,住宅市场降温使消费者闲置资金增加。预计2012年物价水平将保持平稳或有所下降,有助于刺激消费。消费者信心增强,将带动零售物业租金未来一年的稳步增长。同时,南山区未来新增项目较多,对租金上涨或有一定压力。
 
市场前景

仲量联行大珠江三角洲研究部主管陈锦平总结,“展望2012年,国内外经济环境不明朗因素持续,国内融资环境持续偏紧,整体需求下滑。企业在考虑写字楼搬迁时更受租金制约,再加上发展商资金链仍然十分吃紧,预计他们会进一步让利,压缩写字楼租金增长空间。整体而言,我们预期商业地产市场倾向于平稳发展,并很大程度上取决于政府扩大内需政策的力度。总部经济的发展有望加快带动产业链升级,并将成为未来深圳经济增长的重要支柱。”