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广州

仲量联行:甲级商厦需求放缓,卫星新城成为工业投资新热点

2012年第一季度广州房地产市场回顾


2012年一季度,外围经济仍不稳定,国内经济出现相应连锁反应。一季度甲级写字楼市场需求下降趋势明显,达到2009年以来季度新低。整体空置率仍然平稳,市场主要受内资企业支撑。仲量联行广州及深圳董事总经理吴仲豪表示,“本季由于租户承租能力持续下滑,需求普遍转向成本节约型扩张。部分空置率较高的大厦业主为吸引租户而采取灵活的租赁条件,使整体甲级写字楼租金出现增长停滞。”另一方面,零售增长成为本季经济亮点,受此带动,一季度商铺市场租赁活跃,租金持良好上升态势,其中以餐饮及服饰连锁店最为活跃,但预计短期内零售业竞争加大将使租金升幅收窄。豪宅市场方面,市场流动性收窄导致一季度交投受压,成交持续萎缩,卖家则继续加强推销力度,使资本值进一步受压,而租赁需求则并未受到投资市场的影响。预计短期交易继续低迷,资本值下跌趋势仍将持续。物流园受出口放缓影响,租金增长乏力,产业园则因市场气氛向好而见租金微升。此外,中新知识城于今年一季度起陆续有项目启动,成为近年众多企业的热点投资区域。
 
甲级写字楼

需求下降趋势明显,空置率持平。2012年一季度,由于国内经济增长放缓以及外围金融市场不明朗,加上国内信贷仍然收紧,甲级写字楼需求大幅下滑,一季度净吸纳量自去年第四季度起持续下滑至约4万平方米,是自2009年后金融风暴复苏以来的季度新低点。同期,由于部分新增供应推迟于下季度,整体空置率仍然平稳,维持在11.3%。

内需强势,独撑市场。尽管外资企业需求呈下降趋势,内资企业表现仍然强劲。一季度主要成交包括有:广铝集团租下利通广场2366平方米,南方电网租下创展中心1700平方米,万联证券租下高德置地三期3600平方米,集佳律师事务所和广信律师事务所分别租下广州银行大厦800 平方米和2184平方米。

租金及资本值增长停滞,业主压力培增。本季由于租户承租能力持续下滑,需求普遍转向成本节约型扩张。受此带动,部分传统区域写字楼进驻率上升,租金也轻微见涨。但因整体市场需求下滑,部分空置率较高的大厦业主为吸引租户而采取灵活的租赁条件,使整体甲级写字楼租金环比下滑0.1%。

资本值方面,由于国内银根仍然短缺,住宅市场低迷,发展商资金压力及借贷成本持续上升,出售分拆式产权写字楼增多。另一方面,自用型企业买家持有资金情况比预期良好,在自用需求带动下,写字楼买卖成交保持活跃,例如富力盈凯广场,在项目推出3月内已售出约35%写字楼面积。

短期下行风险加大。2012年有新增供应超过60万平方米,新竣工大厦均位于珠江新城,包括有珠江城、利通广场、保利威座、广晟国际广场和广州银行大厦。展望未来,制造业、出口下滑趋势短期内难以改善,将持续影响市场信心。仲量联行广州及深圳商业地产部主管马炜图表示,“由于个别新大厦去年预租情况理想,整体需求下降的情况有望在未来数季回稳,但新租赁需求将保持下降趋势,预计空置率较高的大厦以及即将落成大厦受到的影响较大。因此,2012年租金趋势维持上季度预测,预期平均租金下降的风险加大。”
 
优质商铺市场

零售消费增长平稳,物价持续回落。2012年一季度,广州社会消费品零售总额继续保持双位数增长。1至2月累计,全市社会消费品零售总额同比增长14%。同时,城市居民消费价格总指数2月下降至2.4%,升幅较去年12月份回落2.1个百分点。

租赁活跃,租金持良好上升态势。一季度商铺市场租赁活跃,整体空置率创新低至2.4%,带动平均租金环比增长3.4%。租赁活动仍主要集中在天河商圈和珠江新城。其中,天河路的核心商圈仍保持良好态势,除个别商场外,平均空置率不足1%。本季度比较活跃的新成交品牌有:Armani Jeans、Japan Daiso、Miss Sixty,另外一些外资餐饮连锁品牌加速进驻核心商圈,例如Subway、Dairy Queen和Haagen Dazs等。

需求疲弱,零售业竞争加大将影响租金升幅。预计2012年新增供应近45万平方米,新落成商场包括花城汇、西城都荟、光大项目、太阳城广场和高德置地广场•秋栋。展望全年,仲量联行广州研究部经理曾丽预计,内外需求均呈疲弱态势,短期内将导致零售消费出现放缓的可能性增加。广州消费品零售总额将维持上升趋势,但预计升幅收窄。零售业扩充需求继续稳步上涨,但由于受新商场的后起压力,原有商场将面临更大考验。2012年供应量将达历史高位,预期短期空置率将逐渐升高,租金升幅受压。
 
豪宅市场

市场流动性收窄,交投受压。政府重申现行住宅政策的执行力度以及压抑房价上升过快的决心,加上信贷市场仍然偏紧,使住宅需求持续疲弱。今年一季度,全市商品住宅销售面积明显下降。1至2月,全市新建商品房面积下降至57.2万平方米,较去年同期减半。
豪宅市场严峻,成交持续萎缩。在政策性打压下,豪宅市场也见下滑,新房销售量下降至242套,不仅较上季下降53%,并达至历史新低。仲量联行广州战略顾问部主管唐文杰分析,新房销售量下降跟部分推盘延迟有关,因发展商期望房价下半年回稳。一季度新推售单位仅140套,数目下降使本季过半销售套数来自前年及去年推出项目的尾盘。

推销力度不减,豪宅资本值再跌。为加强推销力度,一季度新发售豪宅物业售价低于预期。本季二手豪宅买家减少,主要为改善型自住购房者。相对于投资者,自住购房者对价格敏感度较高,支付能力相对有限,卖家因而加大折扣力度,以吸引该类型购房者。同时,二手市场放盘数目有上升趋势,加大了资本值压力。因此,豪宅资本值本季度加大跌幅,环比下降4.1%。另一方面,租赁需求并未受到投资市场的影响。尤其随着珠江新城的越来越多外资公司及大型国企进驻,租赁市场气氛活跃,带动租金环比微升1.8%。
交易低迷,资本值下跌趋势仍将持续。唐文杰表示,预计今年内,随着政府执行限购政策决心不变,交易低迷的情况将会持续。积压的需求庞大,预期只有依靠住宅政策放松及市场流动性恢复才可能得到释放。同时,在目前市场气氛下,发展商及卖家将采取更灵活的定价策略,预计豪宅市场资本值将进一步下跌,全年跌幅可能达到10%至15%。
 
工业物业市场

物流园

出口放缓,租金增长乏力。受出口增长放缓影响,2012年一季度物流园整体租金仅有1%的环比增长。本季没有新增供应量,非保税物流园方面,空置率依旧保持在2.3%的低水平。预计富力国际空港综合物流园,将于本年年中新建成14万平方米的非保税物流园。
产业园

市场气氛向好,租金微升。产业园方面,2012年第一季度市场活动不活跃,但整体市场气氛向好带动租金微升,环比上升0.8%。

卫星新城发展机遇

中新知识城为近年众多企业的热点投资区域。中新知识城由新加坡星桥与广州开发区合资开发,其起步区面积为10平方公里。今年一季度启动的项目包括:面积为40万平方米的腾飞项目和20万平方米的宝洁第四厂项目。预计2012年将有21个不同类型的项目在知识城内启动,包括中国移动广东研发中心、金发科技碳纤维项目、广州三孚新材料科技有限公司等。知识城为一个长期项目,发展期将长达20年,其中起步区的发展期为5-8年。仲量联行广州工业部主管张宁指出:“中新知识城以利用知识城的优势、吸引世界高端人才为发展目标,重点发展高价值先进制造业和知识密集型服务业,通过招商引资,吸引中国、新加坡等国内外知名企业的入驻。”
 
市场前景

仲量联行大珠江三角洲研究部主管陈锦平总结,“2012年开局之初,由于国内经济发展势头受到外围金融市场波动影响,广州的出口和工业生产均呈现增速放缓,再加上国内货币政策仍没有放松的迹象,在内外经济忧虑加重的情况下,甲级写字楼需求持续下滑,零售增长的势头也受到波及。展望未来,整体市场需求对预期政策性调整的依赖加重,特别是内需将继续充当举足轻重的角色的环境下。我们预期虽然整体房地产市场局面会维持稳定,但下调的趋势将无可避免。