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上海

办公楼市场需求持续放缓;业态升级调整推动零售市场租赁需求

2012年第一季度上海房地产市场回顾


2012年第一季度甲级办公楼租金稳中有升,平均租金达到每平方米每天8.9元,环比上涨1.2%。仲量联行上海董事总经理顾东尼表示:“虽然对全球经济前景的担忧情绪使得跨国公司需求放缓,但在浦东,日趋紧张的供应量和国内企业高涨的需求给租金的适度上涨奠定了基础。”零售物业市场中,在核心及非核心商圈销售额持续增长及零售商大规模扩张计划的推动下,零售物业租赁持续火热。住宅市场方面,因政府推出了对首次购房者的优惠政策,普通商品住宅成交量出现反弹,但高端住宅市场依旧受到限购政策的抑制。在非保税物流市场,对于上海西部地区的需求持续强劲,但由于该地区可租赁面积已所剩无几,所以一季度的成交主要集中在浦东地区。

办公楼

跨国公司租赁成交量有限;内资公司租户在浦东表现更为活跃。由于租户扩张计划持续受到未来经济不确定性的影响,一季度上海办公楼租赁市场表现相对安静。在浦东,跨国公司租户,尤其是外资金融企业租户的租赁需求明显放缓。与之形成对比的是内资公司租户的租赁需求进一步扩张,在本季度浦东市场总吸纳量中占据相当大的份额。随着跨国公司租户在办公楼租赁市场中的活跃性大大降低,本季度浦西市场的租赁成交较为有限。静安嘉里中心二座和三座仍是浦西市场中对租户最具吸引力的未来项目。由于核心商务区以外区域的可供租赁面积充足且租金较低,许多企业出于成本节约的考量开始在该区域寻求租赁面积。例如,友邦保险在位于新黄浦区即将竣工的项目日月光中心内预租了10,000平方米的面积。

中央商务区内无新增供应,空置率进一步下降。由于一些项目将延迟交付,浦东和浦西中央商务区市场本季度均没有新项目竣工。由此导致浦西甲级办公楼市场的空置率下降至4.9%,浦东甲级办公楼市场的空置率降至6.1%。在非中央商务区内,三个新项目本季度竣工交付。由恒基兆业地产开发、位于闸北区的环智国际大厦(31,702平方米)竣工,预租率达到约15%。另外两个竣工交付的项目分别是:位于徐汇区非中央商务区内的销售型办公楼项目光启城(41,000平方米)和位于普陀区的品尊国际大厦(66,000平方米)。仲量联行浦东商业部总监张静表示,“在浦东,由于新增项目的大部分面积将会被自用买家所吸纳,未来的租赁市场供应仍将保持紧张态势。这将赋予已建成项目的业主们较强的议价能力,尤其是超甲级办公楼的业主。”在浦西,超甲级办公楼静安嘉里中心二座和三座将于2012年三季度竣工交付。在此之前,浦西中央商务区的供应量将持续趋紧。目前,静安嘉里中心三座(65,000平方米)的预租率在项目竣工两个季度之前已达到约50%,反映出跨国公司对于这座新建地标性建筑的强烈兴趣。

跨国公司租赁需求放缓,浦西租金增长放慢。由于租赁需求增长放缓,本季度全市甲级办公楼租金的上涨相对温和,环比增长1.2%至每平方米每天8.9元,同比增长11.4%。由于浦东市场未来供应量有限,业主们对市场保持乐观情绪,本季度浦东甲级办公楼平均租金升至每平方米每天8.6元,环比增幅为2.4%。在浦西,受租赁需求增长放缓的影响,租金持平在每平方米每天9.1元。本季度超甲级办公楼租金环比上涨1.5%,平均租金升至每平方米每天10.5元。超甲级办公楼租金的环比涨幅继续领先于甲级办公楼租金的环比增幅,尤其是在浦西。

零售地产

零售物业项目继续租户升级以吸引更多客流。 2012年第一季度,零售物业租赁需求随着零售额的增长以及租户扩张继续保持旺盛。据上海市商委统计数字显示,全市452家主要的大中型零售场所在春节期间共实现营业收入56.6亿元,同比增长14%。中端快时尚品牌租赁需求继续保持强劲,Gap、H&M、C&A、Muji以及Mango相继公布了其在上海及中国雄心勃勃的扩张计划。在核心商圈的新开店铺总数中,餐饮租户的份额稳步增长。在非核心商圈,按签约率计,五分之一的需求来自于服务类租户,如英语培训、银行、瘦身美体中心等。商场升级在上海各商圈继续上演。南京西路的向阳993商场便选择不与之前的运动品牌租户续约,取而代之的是化妆品连锁品牌丝芙兰的旗舰店。外滩5号以及宏伊广场也在继续调整租户组合以求整体升级。此外,为了吸引更多的客流,位于打浦桥地区的日月光中心广场也在不断增加餐饮和娱乐类租户的比重。

上海核心商圈空置率继续下滑。在核心商圈,由此前的新路达商场改造而成的百联徐汇商业广场于本季度开业 ,Gap、H&M、C&A、Ochirly和Chocoolate分别开设两层旗舰店,帮助此重新开业的项目实现满租。此外,外滩5号于本季度开始翻修及租户升级,并将在今年二季度以“B5”这一新名字全新亮相。在非核心商圈,弘基时尚生活中心于3月16日开业,项目商业体量为3万平方米,目前的开业率为70%,主要租户有Selected、La Chapelle、屈臣氏、Costa 咖啡和丰收日等。至本季度末,随着10多个购物中心的空置率下降,核心商圈的整体空置率下降0.4个百分点至1.6%。非核心商圈的空置率也由于仲盛世界商城和我格广场的空置率下降而降至3.1%。“上海核心商圈首层平均租金本季度环比微涨0.6%至每平方米每天46.5元;而非核心商圈租金涨幅稍大,环比上涨1.1%,至每平方米每天18.6元。”仲量联行大中华区零售地产部总监邓汝舜指出。

住宅

政府政策微调以支持首次购房者。本季度中央和上海地方政府开始政策微调以支持首次购房者。具体措施包括放宽首套房贷和扩大契税优惠税率适用范围等。受春节假期影响,上海一手商品住宅成交量一月大幅下滑。但在支持性政策的刺激以及开发商更为合理的定价下,首次购房者逐渐回归市场,促使二月成交量迅速反弹至429,000 平方米。三月继续保持增长趋势。成交量环比增长84% 。

高端住宅市场销售仍保持低迷。由于潜在需求受到限购令的遏制,高端住宅销售仍保持低迷,本季度共售出237套。本季度的成交大多集中于几个折扣力度较大的楼盘,致使上海一手高端公寓平均售价环比下跌2.8%。这些楼盘大多位于新兴高端住宅区域,如徐汇滨江区域和浦东花木区域。在成熟高端住宅区,由于未来土地供应紧张,开发商大多维持稳定的售价。在成熟高端住宅区域,本季度共有两个高端项目开盘:由新鸿基地产开发、位于浦东黄浦江沿岸的滨江凯旋门于三月推出195套住宅,以及瑞安建业推出的位于陆家嘴21世纪中心大厦高区的四季汇。

外籍员工成为租赁需求增长的来源。在高端住宅租赁市场,来自汽车、零售和医药行业的跨国企业继续在中国扩张,由此带来的新增外籍员工推动本季度租赁需求保持较为强劲的态势。本季度服务式公寓的平均空置率下降至10.3%。“在强劲需求的支撑下,业主继续对市场保持信心,因而服务式公寓租金环比上涨1.6%。”仲量联行上海研究部总监周志锋表示。在新增供应方面,外滩的半岛酒店公寓和静安区的御锦轩本季度均开始试运营。

投资

投资市场波澜不惊,需求保持稳定。“今年第一季度中央商务区内未成交任何大宗交易,为近几年最冷清的季度之一,有数宗资产交易目前尚处于谈判阶段,”仲量联行上海投资部总监李凌表示,“但这并不意味着投资者热情有所减弱,尤其对办公楼和商铺资产而言,投资需求因其长期向好的趋势而保持稳定。”由于紧缩政策和住宅限购令等因素撤离住宅市场的投资者也继续将注意力放在其它物业类别上。目前对投资者而言最为严峻的是不断上升的融资成本及融资难度。基于目前的投资回报率,高企的融资成本使得部分投资者认为目前不是投资的最佳时机。部分开发商及业主已表明出售资产的意愿,尤其针对处于非中央商务区的资产。因此,我们判断未来6个月成交量将有所上升。此外,在未来几个季度,部分苦于融资的开发商也可能考虑出售更多核心区域的资产。由于资产价格与上季度持平,且租金温和上涨,本季度投资回报率较上季度小幅上涨。
 
工业地产

物流

非保税仓库租赁成交集中在浦东。“在非保税物流仓储市场,上海西部地区的仓库仍处于满租状态,本季度的吸纳主要集中在浦东的部分区域。”仲量联行中国工业部总监司徒艺表示。上海西部地区继续受到来自电子商务、消费品和汽车等行业的潜在租户追捧。本季度,由于电子商务行业竞争激烈、企业扩张变得更为谨慎,来自这些企业的需求增长放缓。由于上海西部地区的物流空间非常有限,越来越多的潜在租户开始考虑其它选择,如嘉兴、太仓和昆山等有更多供应和租金较低的地区。本季度,由于上海单层仓库供应短缺,一家消费品企业选择在太仓租用约20,000平方米。由于处理进出口业务的物流公司继续寻求租赁面积,浦东国际机场附近的租赁需求保持稳定。德邦物流在普洛斯浦东机场物流园扩租10,000平方米,将其租用面积倍增至20,000平方米。由于浦东国际机场区域空置率下降,非保税仓库市场整体空置率从2011年第四季度的6.5%下降至本季度的5.9%。

由于需求强劲和供应有限,上海西部地区的租金继续增长。本季度,非保税仓库平均租金环比上升0.6%至每平方米每天1.14元。由于上海西部地区的租赁需求不断增加,业主对租金值的期望增加。在供应方面,宝湾松江物流园一期45,000平方米于本季度竣工。由于需求强劲,该物业在竣工前已满租。在浦东非保税仓储市场,尽管租赁活动保持强劲、空置率继续下降,租金仍保持平稳在每平方米每天1.06元。

产业园区

医学仪器和制药企业在产业园区市场保持活跃。“2012年第一季度,来自信息技术和金融行业的租户需求有所下降,许多公司开始考虑节省开支。但仍有一些行业保持活跃,继续表现出对产业园区面积的强劲需求,其中以医学仪器和制药企业在今年的需求尤为旺盛。”仲量联行中国产业园区部总监邓懿君表示。例如,雅培由于需要更大面积,最近在张江高科技园区扩租。上海的很多传统产业园区都已几乎满租,致使很多有扩张需求的租户开始在市北和普陀等较偏远的地区寻找产业园区空间。外高桥也已开始建设新的产业园区以满足对此类物业不断增长的需求。产业园区的投资需求表现强劲,部分原因是由于住宅市场的限购驱使潜在投资者转向其它资产类别。

制造业

对于制造业空间的需求反弹。本季度,汽车制造、汽车零件、医学仪器、自动化和机器制造业企业在租赁市场保持活跃。捷豹路虎和奇瑞汽车签署协议在江苏省常熟市建立合资公司在中国生产捷豹、路虎和合资品牌汽车。合资企业将获得27.8亿美元的总投资,其中包括新厂建设费用,新厂将有5,000名员工,年产量为50,000辆汽车。这也反映出制造业企业由于上海土地供应不断缩减和成本增加等因素而外迁的趋势有所增长。在上海,我们看见部分租户正在考虑搬迁至长三角的周边地区,如苏州、嘉兴、南通和无锡等。