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青岛

仲量联行:青岛写字楼租金微幅下降 零售市场租赁需求保持强劲


2011年第四季度青岛写字楼市场平均有效租金较三季度微幅下降0.18%,全年同比增长3.72%。零售市场方面,大型旅游娱乐度假村开发项目活跃,远郊区和卫星城商业潜力彰显。受到持续限购政策影响,高档住宅价格开始深度下挫,开发商采取不同的销售策略。
 
写字楼市场

2011年第四季度青岛写字楼市场平均有效租金微幅下挫,全年同比增长3.72%。尽管媒体报道显示中国一些地区经济增长呈现放缓迹象,但2011年第四季度青岛办公楼市场的平均租金仍保持相对平稳,达到3.1元人民币/平方米/天,与2011年第三季度相比仅微幅下降0.18%;然而受年底季节性因素影响,这一结果早在预料之中。业主和租户普遍感到担忧,尤其在2012年经济发展前景不明朗的情况下更是如此。

预计2012年的新增甲级写字楼供应将对市场带来积极影响。由于几个项目延期,2011年没有新建甲级写字楼上市。预计2012年将有三座大型甲级写字楼进入市场。到2012年底前,青岛甲级写字楼市场存量将在现有79744平方米的基础上增长超过三倍,增至274767平方米,达到国际标准的办公楼存量充足。

保守的扩张计划、供应过剩以及高空置率将成为2012年青岛写字楼市场的主要特征。由于2012年的经济发展前景不明且波动性可能更大,预计各大贸易企业和物流企业在制定扩张计划时将更为保守。仲量联行青岛分公司总经理麦克汉森认为:“一直以来,贸易和物流两大核心行业是青岛办公空间的最大租户。随着2013年将有大量新增存量进入市场,预计2012年青岛写字楼市场空置率将显著增长,从而对2012年下半年的市场租金率带来下跌压力。”
 
商铺市场

青岛作为夏季旅游热点城市,吸引了部分大型旅游娱乐度假村开发项目。2011年第四季度,黄岛区完成两项大型股权交易,即青岛海上嘉年华项目和唐岛湾游艇会项目。这两个多用途开发项目包括商铺、住宅、酒店和娱乐设施,总建筑面积接近120万平方米。两个项目均位于横贯半岛南海岸的主干道滨海大道。两个大型基础设施项目——海湾大桥和胶州湾隧道已于2011年6月竣工,隧道使青岛市中心与黄岛区直接相连,为黄岛区的招商引资提供助力。

远郊区和卫星城开始彰显在零售方面的潜力,李沧区的新购物中心获得了较高的租赁率。2011年第四季度,宝龙城市广场正式开业,其中购物中心总建筑面积11万平方米。该购物中心是位于青岛北部李沧区的首个大型购物中心,开业首月出租率高达80%。李沧区距离传统的市南区和市北区商业中心相对较远,宝龙城市广场的成功表明青岛的高人口密度将确保面积相对较小的城区同样可以获得良好的零售收入。此外,预计两个新建购物中心,总建筑面积14万平方米的李沧万达广场和16万平方米的青岛乐客城将于2012年下半年投入市场。

预计2012年新增商铺存量将对现有的经营商带来压力。“2012年青岛零售市场前景乐观,但四个商铺项目推迟以及三个新商铺开发项目定于2012年竣工,可能对现有购物中心的市场份额带来压力。” 麦克汉森表示,“预计部分现有的购物中心在新建购物中心竣工前,将进行重新定位。”
 
高档住宅市场

2011年第四季度青岛高档住宅总销售额下降。2011年,由于政府推出限购政策,青岛高档住宅开发项目的主要销售交易受到严重影响。高档住宅项目开发商的平均销售率仅达到31%,远远低于2010年的70%。由于限购政策在2011年12月31日再次延长,这一销售低迷的状况可能持续至2012年。

由于政府持续实施限购政策,高档住宅价格开始深度下挫。政府限购政策最终对高档住宅开发项目及其销售带来显著不利影响。根据仲量联行对高档住宅项目售价的统计结果显示,2011年第四季度青岛高档住宅的售价下降了1.1%。未来数月,住宅细分市场的售价将继续走低,高档住宅开发项目的售价也将面临更大的下跌压力。在二手房市场,供求双方价格差不断扩大的情形维持了数月。卖房者担心住宅价格将继续下降,出售愿望更加强烈,导致二手房的售价开始下挫。

前期购房者的不满情绪导致开发商采取不同的销售策略。如同上海一样,青岛也开始经历同样的情况:在开发商对后期楼盘进行降价销售后,前期购房者表示不满。为了避免这一情况发生,实力雄厚的大型房地产开发商尽力维持此前的高开盘价格,特别是那些位于优质地段的开发项目。开发商提供的优惠力度很小并且视具体情况而定。而在当前信贷紧缩状况下,灵活性较小的小型开发商将继续实施降价策略以带动销售。