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新闻

重庆

仲量联行:区域发展带动市场需求,重庆优质写字楼净吸纳量创历史新高

2011年重庆房地产市场回顾


今天仲量联行发布的“2011年重庆房地产市场回顾”报告显示:区域发展带动市场需求,优质写字楼净吸纳量创历史新高。

• 优质写字楼 - 截止第四季度,全市优质写字楼净吸纳量达140,758平方米,全年同比增长115,699平方米,同比增幅近4倍,创下2005年重庆市场有记录以来的最高值。
• 零售地产 - 多个零售项目在年内入市,奢侈品牌、中端零售品牌及快速时尚品牌均积极在渝扩张。
• 高端住宅 - 受持续政策调控影响,第四季度高端住宅价格出现松动,全年销售率有所回落。

“重庆两江新区发展势头强劲,江北嘴等核心商务区价值日趋显现。同时,零售商也积极扩张重庆市场份额,我们对重庆物业市场未来发展充满信心。”仲量联行重庆董事总经理苏仲礼表示。

写字楼

优质写字楼净吸纳量升至历史最高点,两江新区新增项目市场需求良好。2011年全年重庆市优质写字楼市场净吸纳量达140,758平方米,同比增长115,699平方米,达到2005年重庆市场有记录以来的最高水平。一方面,核心商务区优质写字楼项目市场表现仍然活跃,其中,位于观音桥核心商务区的协信中心自二季度入市以来,市场需求旺盛,截至第四季度空置率下降近40个百分点。另一方面,2011年新增项目中,龙湖国际、金融街重庆金融中心C、D栋以及金融街重庆金融中心A栋均位于两江新区,都表现出良好的市场需求。其中,第四季度入市的重庆金融中心A栋部分已被华夏银行购买,体量达2万余平方米。

新增项目品质提升受到市场青睐,优质写字楼市场租金、售价均创历史新高。截至2011年第四季度,优质写字楼平均有效租金达到80.6元/平方米/月,同比上涨12.8%。一方面,2011年第一、二季度入市的龙湖国际、协信中心等项目品质进一步得到租户认可,租金水平持续上扬;另一方面,新华国际、富力海洋国际等近期入市项目租金水平较高,对整体租金水平起到一定推动作用。同时,高品质项目的入市亦推动优质写字楼售价稳步增长,第四季度达到18,422元/平方米,同比上涨25.3%。2011年,优质写字楼市场租金、售价均创下历史新高。

2012年优质写字楼供应量达到峰值,新兴核心商务区项目租售价格将领跑市场。未来12个月,企业天地、金融街重庆金融中心B栋、英利国际金融中心、原保利重宾国际广场等数宗优质写字楼物业将相继落成入市,从而推动重庆优质写字楼新增供应量达到峰值。虽新进入重庆市场企业日益增多,物业升级需求亦十分旺盛,但由于新增供应密集,重庆市优质写字楼未来虽持续保持强劲市场需求,但仍将面临一定程度压力,空置率将继续维持较高水平。“虽然新增供应量加大,但新入市项目品质大幅提升,以及活跃的市场需求均将使得租售价格维持稳定,尤其在大量优惠政策引导下,江北嘴核心商务区的价值将进一步体现,区域内新入市项目租售价格也将高于市场平均水平。”仲量联行重庆商业部总监梁果表示。

零售地产

多个项目年内入市,传统商圈零售物业升级换代。2011年解放碑、南坪等传统商圈零售物业相继升级换代,商业价值得到进一步提升。2011年共计6个零售物业入市,新增供应量为334,318平方米,推动零售市场总体量达到1,902,670平方米。新增入市的项目如NOVO、重庆时代广场、星光时代广场、汇美尚、英利国际购物中心、星悦荟1期等物业品质均有较大幅度提升,且主要集中在解放碑及南坪等传统商圈。从供应时序来看,新增供应主要集中在第四季度,其中,位于南坪商圈的星光时代广场体量达到138,000平方米,现有入驻包括了以H&M、UNIQLO、HARBOR HOUSE、5cm、C.P.U等为代表的众多时尚品牌;颇受消费者青睐的品牌包括ZARA、俏江南、金逸IMAX影城等也将陆续入驻开业。

零售商积极开拓西部市场,推动租金水平步入历史高位。纵观全年,以Louis Vuitton、Burberry、Chaumet、Tiffany & Co.等为代表的国际奢侈品牌、以C&A、UNIQLO及H&M为代表的快速时尚品牌、以Costa Coffee、满记甜品为代表的休闲餐饮品牌、以及以王品台塑牛排、汉舍为代表的大型餐饮品牌均积极进驻重庆市场或选择在渝扩张,体现出零售商对重庆市场充满信心。同时,受市场强劲租赁需求推动,全市零售物业表现活跃,解放碑、观音桥等传统核心商圈均录得良好的租金表现。截止第四季度,全市优质零售物业首层平均净租金同比增幅高达9.1%,达到2005年重庆市场有记录以来的历史最高水平。

传统五大商圈格局打破,重庆呈现多核心发展态势。预计2012年全年,重庆市零售地产市场将迎来超过45万平方米的新增供应。从区域分布来看,新增供应不仅聚集在观音桥、解放碑等传统商圈,还分布在新牌坊、大坪等新兴商圈。仲量联行重庆董事总经理苏仲礼表示:“随着市场供应放量增长及新兴商圈逐步成型,预计重庆零售市场区域间竞争将日趋激烈。核心商圈仍是高端品牌的首选之地,租金水平也将稳步提升。快速时尚品牌将向各个商圈扩张,但新兴商圈的租金水平仍有待市场检验。”
 
住宅

市场促销力度继续加大,第四季度高端住宅平均价格松动。受持续收紧的限贷政策影响,开发商普遍采取促销优惠策略以推动市场需求,第四季度重庆市高端住宅多个项目价格出现不同幅度下滑,但同时,由于紫御江山、长嘉汇等豪宅项目进入市场价位较高,平均价格环比略有下滑至10,502元/平方米(按套内面积计算),跌幅为 2.8%,同比轻微上扬0.5%。

受政策调控影响,高端住宅全年销售率有所回落。2011年重庆市高端住宅销售量为10,600套,同比增加1,059套。虽销售量仍有所上升,但销售率受到一定影响有所回落,2011年高端住宅销售率下滑至71%,同比滑落19.6个百分点。在宏观政策严厉调控下,虽有部分改善型需求支撑市场成交,但整体观望氛围仍显浓厚。

江北嘴、弹子石将成为豪宅聚集区,豪宅价格短期企稳,但普通高端住宅价格受市场影响波动较大。随着长嘉汇、紫御江山等豪宅项目入市,弹子石、江北嘴等地将成为新兴的豪宅聚集区。仲量联行重庆战略咨询及研究部经理马丽华表示:“短期内,豪宅项目的价格水平将继续维持高位,受政策影响相对较小;而其余高端住宅项目则受市场影响波动较大。同时,若短期内政策调控始终维持,高端住宅市场推盘量或将有所下降,短期内将以消化存量为主。”