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沈阳

沈阳优质商铺市场和优质写字楼市场需求持续增加

仲量联行发布2011年第四季度沈阳房地产市场报告


仲量联行今日发布的“2011年第四季度沈阳房地产市场报告”显示:优质商铺市场和优质写字楼市场需求持续增加。

甲级写字楼–“回顾2011年全年,新增的外来租赁需求较2010年有了较快增长,这些外来租赁需求主要来源于金融业、咨询顾问业等,此类企业加快了进入沈阳的脚步,也有部分企业将其东北区域总部迁址沈阳。” 仲量联行沈阳分公司董事总经理王刚先生表示,“2011年第四季度沈阳优质写字楼市场无新增供应项目,市场需求仍然保持稳定的增长态势,平均空置率进一步下降的同时带动租金的增长。”

优质商铺–沈阳优质商铺市场在2011年进入供应高峰期,截至2011年第四季度,优质商铺市场新增供应量已超过100万平方米。该行情源于优质零售商特别是国际一线奢侈品牌和流行品牌在沈阳的积极扩张,为市场带来强劲的增长需求并较好的吸纳了新增供应。值得关注的是,供应量的增多导致市场的压力逐步显现,主要表现为新增供应的商业物业在招商上已经出现了困难。

高级住宅–受宏观调控政策的影响特别是2011年3月沈阳限购令的发布,使沈阳住宅需求特别是投资需求得到抑制。但是,由于沈阳高端住宅市场仍以自住的刚性需求为主,所以高端住宅市场的成交量并未出现大幅下滑。
 
优质写字楼市场

内资租户需求仍占据市场主导地位,租金保持持续上涨趋势。2011年第四季度沈阳优质写字楼市场无新增项目入市。纵观2011年全年,沈阳优质写字楼市场共有三个项目新增入市,这三个项目分别是位于金廊中部的华润大厦、位于三好街区域的华强大厦和太原街-中山广场区域的SK大厦。华润大厦由华润置地开发并持有运营,是沈阳目前唯一符合国际甲级写字楼标准的项目。该项目的建成及投入使用标志着沈阳优质写字楼的质量和运营水平的进一步提升,逐步拉近了沈阳和国内一线城市的差距。

2011年全年,租赁需求仍然保持强劲势头,该势头得益于沈阳各级政府逐步加大对第三产业的扶持力度,促使越来越多的外资企业及国内优质企业进入沈阳开展业务,提升了市场整体需求水平。金融行业特别是保险类客户的需求迅速增加,一些大型保险公司如平安保险、太平人寿等开始在沈阳设立大型电销中心,他们对于优质办公空间的需求均超过4000平方米。

2011年优质写字楼的成交主要虽然集中在金融行业,但是本地客户随着业务的扩张也对其办公物业进行更新换代及扩大面积,这同样是写字楼市场吸纳量的重要来源。

由于租赁需求的增加,沈阳优质写字楼市场在2011年第四季度的净吸纳量为18,342 平方米,市场平均空置率环比下降0.9个百分点至16.5%。甲级写字楼市场年内仍然保持较高的关注度,截至2011年第四季度沈阳甲级写字楼的平均空置率降至14.3%。

受强劲的市场需求和高质量项目入市的双重影响,2011年写字楼市场租金一直保持快速增长的势态,截至第四季度末,写字楼市场的平均租金达到66.1元每平方米每月,较上季度上升约3.8%。

展望2012年,市场将迎来的新增供应项目包括位于大东区的龙之梦亚太城写字楼和位于CBD的华晨中际大厦等多座优质写字楼项目,这些项目将在短期内推高市场的空置率;但是,我们预计市场需求仍将保持整体较高水平,新增的供应项目将迅速被市场吸纳,现有项目仍将保持较高的出租率。预计在2012年写字楼市场整体租金水平仍将持续上涨。
 
优质商铺市场

受沈阳消费品市场迅速增长的影响,优质运营商与零售商尤其是国际一线品牌、流行零售品牌等加速扩张。2011年沈阳优质商铺市场迎来了新的供应高峰,新增优质商铺项目陆续竣工并进入市场,尤其是位于金廊区域以及中街区域的供应量迅速增加,茂业百货、大悦城C座D座、万象城、卓越精品馆、新世界百货津桥路店、龙之梦购物中心以及雅仕百货等为整体市场新增供应超过100万平方米;与此同时,原有项目为应对新增供应的竞争以及提升自身物业的品质也开始了改造和升级,例如位于中街区域的沈阳商业城于今年完成了改造升级并投入市场,其二期也在建设之中。

沈阳万象城于2011年中期投入市场,是继深圳万象城、杭州万象城之后华润置地旗下的第三座万象城,其主题店包括泰国Central百货、韩国美嘉欢乐影城、OLE超市以及冰纷万象滑冰场等。该项目是金廊区域内又一高端购物中心项目,目前已成功引进了诸如PRADA、爱马仕、Cartier、MiuMiu、 BALLY、BURBERRY、Ermenegildo Zegna、FENDI等国际一线品牌。

尽管新增优质商铺所造成的供应压力已经逐渐显现, 2011年沈阳优质商铺市场的整体需求依然保持了快速增长的态势。由于奢侈品销售市场表现强劲,更多的国际一线品牌加快了进入沈阳优质商铺市场的步伐,新增优质项目的供应和原有项目的改造升级也为一线品牌扩充提供了更多的选择空间。2011年第四季度,爱马仕在沈阳的首家门店万象城正式开业;HUGO BOSS也分别在卓越精品馆与万象城开设了其在沈阳的第二、三家店铺;其他品牌如BALLY、OMEGA、BURBERRY、TOD'S 、FENDI等也在年内完成了其对沈阳市场的扩充。

预计在未来一年内,市场供应量将保持较快增长,星摩尔购物中心、兴隆女人街、盾安新一城等优质商铺项目将进入市场。大量的新增供应势必会加剧市场竞争,同时马太效应也将逐渐显现。随着2011年底地铁二号线的开通,金廊地区作为沈阳两条地铁线路都会经过的商圈,便利性将进一步体现。
 
高端住宅市场

虽然住宅市场需求萎缩,但市场整体依然保持较高水平。2011年3月,沈阳政府出台了房地产限购令,规定对二环以内核心城区的住宅产品实行限购。与其他一线城市相比,沈阳住宅市场需求仍以刚需为主,市场需求虽然出现萎缩但并未大幅下滑,2011年全年沈阳住宅市场成交量约为1,374万平方米,较2010年仅下降约1.07%。
高端住宅市场租金在2011年第四季度增长缓慢,环比上季度上涨0.3%至每年每平方米482元,高端住宅市场的租赁需求主要来源于外来城市从业人员,他们更倾向于采取租赁的居住形式。
 
2011年第四季度,沈阳高端住宅市场均价上涨至9,799元每平方米,环比上季度增长2.8个百分点。受到限购、限贷等政策影响,沈阳高端住宅市场的观望气氛逐渐加重,价格增幅收窄。

同时,为应对普遍的资金压力,部分大型优质开发商在2011年第四季度加快了推盘进度以增加销售额并实现资金回笼,2011年第四季度沈阳高端住宅共推出9,791套新增供应。

展望2012年,调控政策的影响仍将持续,公众对于高端住宅市场的观望情绪将进一步释放,未来市场的走向不容乐观。