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天津

2011年天津写字楼单季租金增幅达10.9%,创自2005年第一季度以来最高增幅

仲量联行发布2011年第四季度天津房地产市场报告


纵观2011年天津房地产市场,各个区域均保持了增势和稳定需求。2011年的部分市场亮点有:
  • 写字楼–新增供应使甲级写字楼的市场存量从10万平方米增加到30万平方米;整体市场的平均租金实现10.9%的增幅。
  • 优质商铺 – 新的大型零售项目入市,并带来新的品牌和业态。尽管2011年的新增供应量为近年最高,达38.4万平方米,在零售商的积极拉动下新增供应的预租率普遍较高。
  • 高端住宅 – 政府的调控政策未现松动。天津高端住宅的价格在2011年第四季度趋稳,仅比去年同期增长2.2%。
展望新的一年,由于外部环境带来的压力一时难以舒缓,房地产市场的扩张速度在2012年将可能放慢。近期的多项宏观数据显示经济增速预期放缓,财政政策则保持紧缩。然而从更长远的蓝图看来,在经历了2010和2011年快速的增长后,房地产市场的供应和需求将趋向平衡。

写字楼市场
 
强劲的市场需求迎来新增供应。2011年天津写字楼市场在规模和地理位置方面都得到了较大的突破,大体量的新增供应并没有抵制强劲的需求也没有抑制租金的上涨。

2011年天津写字楼市场共有两个项目竣工交付:即天津最高、单体体量最大的地标性建筑 - 天津环球金融中心,其高度达336.9米,总建筑面积为205,000平方米;以及由天津本地开发商宁发集团在南开区投资建设的宁泰广场,为市场带来了31,500平方米的新增供应。这两个项目均成为其各自区域的代表性写字楼。随着今后几年写字楼供应在这些区域的逐渐兴起,几个新的写字楼分市场有望形成。

尽管全球经济形势不明朗,内资公司却表现出强劲的租赁需求。四季度,市场上租赁面积超过1,000平方米的成交共六宗,均来自内资租户,其成交面积约占市场总成交的85%。2011年金融类和专业服务类公司继续成为天津写字楼市场需求的主要来源。同时,天津传统支柱产业 - 船运物流业和贸易类公司继续产生稳定的租赁需求。越来越多的公司通过迁至新的写字楼实现其扩租和办公环境的升级,以搬迁为目的的租赁需求逐渐成为租赁市场的主要驱动力。四季度,该类需求约占市场总成交的71%。如某专营资产管理的专业服务类公司由某个乙级写字楼搬迁至环球金融中心,租赁了超过3,000平方米的办公空间用于扩张和升级。

2011年天津写字楼市场的整体租金明显上涨,达人民币4.0元每平方米每天,与2010年相比增长11%,成为自2005年以来环比增长速度最快的一年。环球金融中心的入市使得甲级写字楼的存量增加了两倍,空置率由2010年的8%上升至29%。大体量的市场供应并没有给市场造成巨大的压力,2011年天津写字楼租赁市场表现活跃。考虑到2012年将仅有一个新的写字楼项目计划入市,即位于海河沿岸的金谷大厦,我们预计明年写字楼的租金将继续保持上涨趋势。
 
优质商铺市场

新落成项目为天津带来新概念与新品牌。第四季度零售市场的趋势与2011年前几季类似,即位于传统消费区域之外的新的大型零售项目入市,并带来新的品牌和业态。

在2011年入市的项目中,体量最大的是位于南开区的大悦城项目。该综合体总体量达53万平方米,包括零售,公寓,写字楼等业态。其中零售面积为163,988平方米,分为南北两个区域,提供不同的主题和业态。大悦城不仅为天津引进了许多新的零售商,而且在众多硬件上,如走廊宽度,室内净高,公共区域的设计都较天津大多数现有项目有明显提升。

主力租户为乐天百货的仁恒海河广场在2011年年中开业后,在同年12月增设了额外的餐饮元素—名为美食庭苑。位于地下一层和二层的美食庭苑面积为12,599平方米。室内花园是其最大的特色,采用自然光,雕塑,舞台,水系和绿植等元素营造出户外用餐氛围。这一独有的特色预计在天津寒冷的冬季将受到消费者的欢迎。

虽然2011年的新增供应量为近年最高,达38.4万平方米,但零售商需求强劲,迅速在新项目中积极扩张。得益于新增供应的高预租率,市场整体空置只有小幅上升。

为了应对更为激烈的竞争和满足消费者的需求,一些原有项目,例如友谊商厦开始重点引入奢侈手表品牌,例如劳力士和豪雅,用以与同样把目标放在高端消费者群体的海信广场进行抗衡。

在2011年有3个总面积共计30万平方米的商场在南市东马路区域落成,大大提升了该区域在全市的零售地位。而将在未来落成的天津百盛2店将进一步推动该区域的零售发展,允许它与其他更为成熟的分市场,如滨江道和南京路竞争。

高级住宅市场

对高端住宅市场预期不佳抑制了需求和价格。回顾2011年天津高端住宅市场,新入市的项目在第二和第三季度拉升了销售量。2011年第四季度尽管仍有多个新项目竞相亮相,但天津高端住宅的需求量与前两个季度相比却呈下降的趋势。2011年全年近2,800套高端住宅售出,成交量与2010年同期相比增长10%。

政府多轮政策对住宅市场的影响在逐步减弱,然而关于住宅价格下跌的报道对市场需求造成的负面影响逐步显现。通过走访多个项目销售处我们发现,十月初部分城市由于价格下跌引起的维权活动的新闻报道促使部分本地购房者搁浅了置业计划。这一观点可以通过销售处访客数量在十月后出现明显减少得以印证。

2011年第四季度天津高端住宅市场迎来三个新项目共1,000多套高端住宅,包括首次亮相的惠灵顿国际社区和融创王府壹号以及推出新户型的天津大都会。尽管新开盘项目集中,然而也不难发现不同开发商针对当前市场现状采取了不同的营销和开发策略。

天津高端住宅的价格在2011年第四季度为人民币21,500元每平方米,以上一季度相比微降1.5%,与去年同期相比则上涨了2.2%。与2009和2010年的价格飙升相比,高端住宅价格在2011年增幅明显放缓。考虑到针对抑制快速上涨房价的一系列调控手段,诸如对住宅购买条件的限制,更高的首付款和还款利率,以及银行对住房贷款更为严格的审批条件和时间,一部分潜在购房者无法满足购房条件,而另一部分期望房价下跌的购房者则延缓了购房计划。对各级政府而言,价格的稳定证明了其调控政策的有效性。同时,开发商也感知到了住宅需求减少带来的压力,开始试探性地降低价格以期吸引潜在购房者。