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深圳

仲量联行:市场需求放缓,租户市场回归

2011年深圳房地产市场年度回顾


2011年,深圳甲级写字楼市场总体需求旺盛,全年净吸纳量较去年增加,受外围及季节性因素影响,四季度租赁需求相对放缓。租赁活动集中在福田区,业主间竞争激烈。未来新增供应仍集中在福田中心区,租赁市场有回归租户市场的趋势,租金增长空间将会收窄。四季度商铺市场需求稳定,因为无新增供应,净吸纳量较上季下降。租赁市场上,餐饮及服饰类需求持续活跃。优质商铺租金稳步增长,但明年供应集中放量,租金增长将会受限。
 
甲级写字楼市场

受年末传统租赁淡季及外围因素影响,外资租赁需求放缓。2011年,深圳甲级写字楼租赁市场全年总体需求旺盛,全年净吸纳量接近30万平方米,较2010年增加5.8%。然而,相对一至三季度,市场需求在四季度有明显放缓迹象。从吸纳量方面看,四季度虽有新增供应近13.5万平方米,但市场反应较为冷淡,净吸纳量仅为6万平方米,比三季度和二季度分别减少10.4%和31.3%。其主要原因有两个:其一,四季度为深圳市租赁的传统淡季,许多企业在年末停止搬迁活动;其次,受到全球经济不确定性影响,外资企业放缓搬迁扩充的计划,对租金增长更为敏感。需求下降,使四季度全市空置率比三季度上升2.5个百分点至12.4%。

租赁活动集中在福田区,业主间竞争激烈。四季度的深圳甲级写字楼租赁市场仍以银行及保险业扩充需求为主导,承租能力较强的内资公司和国有企业同时带动整体租赁市场活动。主要交易有华润深国投在嘉里建设广场三座租下的6000平方米面积,和深业融资担保公司在卓越世纪中心的高区租下的2000平方米面积。此外,位于福田中心区以外的优质甲级写字楼,例如车公庙的绿景纪元大厦和东海国际中心,本季继续以相对优惠的租金吸引搬迁需求。

部分业主扩大议价空间,平均租金下调。四季度深圳甲级写字楼需求虽呈现放缓,但超甲级写字楼租金仍然坚挺,如卓越世界中心、嘉里建设广场、荣超中心等,空置率均维持在低位。相对而言,一些二线的甲级写字楼,为留住租客和降低空置压力,开始调低起租租金,或者采取相比前三季度更加有吸引力的条款。受到需求放缓加上供应增加的影响,经过上季环比增长12.1%后,四季度甲级写字楼平均净租金下调3.9%,录得每月每平方米160元。

资本市场上,持续收紧的信贷政策使成交量徘徊在低位。本季甲级写字楼平均资本值环比略微下调1.0%,达到每月每平方米4.4万元。

新增供应仍集中在福田中心区。2012年将有近50万平方米新增供应,主要集中在福田中心区,包括嘉里建设广场第三座、深圳证券交易所大楼以及荣超国际;另外还有位于华强北的世纪汇和南山区蛇口的招商局广场。其中,新增供应的部分面积已经确定由发展商或投资方自用。

租户市场回归,租金资本值基本持平。预计2012年的总供应量将从2011年末的250万平方米增加20.3%至约300万平方米。供应量增加将可能加剧业主间对优质租户的竞争。仲量联行深圳商业地产部主管夏春毅预测,“受全球经济走势疲软、中国经济放缓等因素影响,未来12个月租户的扩张需求受限,市场观望情绪将有可能持续。未来一年租赁市场有回归租户市场的趋势,租金增长空间进一步收窄。”

投资市场上,信贷收紧将持续影响未来一年的写字楼投资活动,资本值能有小幅度增长。长远来看,政府有放宽货币政策的趋势,包括下设存款准备金率和放宽银行贷款。
 
商铺市场

零售消费持续增长,物价指数增速放缓。2011年1-11月,深圳社会消费品零售总额累计同比增长17.7%,全年继续保持双位数增长。而相比前十个月,11月的增速轻微回落0.1个百分点。同月居民消费价格水平较2010年头十一个月同比增长5.5%,但环比增幅从二季度开始放缓,至四季度末则出现0.5个百分点的下降。

无新增供应,四季度净吸纳量较上季下降。四季度深圳商铺市场的租赁需求相对稳定。由于无新增供应,净吸纳量达从三季度的6500平方米骤降至3000平方米,空置率持续下降2个百分点至3.0%。
位于福田中心区卓越世纪中心裙楼的卓越InTown,租赁面积为40,000平方米,至今已有部分位于负一楼的餐饮品牌开业。整个项目预计到2012年全面开业。

餐饮及服饰类需求持续活跃。四季度餐饮及服饰类零售商继续在租赁市场上表现活跃。本季有Coco Park、新城市广场、花园城、海岸城分别进行品牌升级。其中,Coco Park 继续引进各国风味餐饮,在西侧连接地铁的位置安排一系列快速时尚品牌,如Uniqlo、 TBF等。花园城引进更多国内服饰品牌及餐饮连锁,并整理公共空间,以吸引更多顾客。海岸城逐渐减少童装和饰品类的比重,并在2-3楼引进更多国际/国内知名服饰品牌。新城市广场集中在负一层引进服饰品牌,客流有明显改善。

优质商铺市场成熟,租金稳步增长。受零售销售增长支持,四季度全市优质商铺平均有效租金持续上升,录得900元/平方米/月,环比上涨1.9%。资本值增幅继续略高于租金,达到2.1%。

城市综合体为未来供应趋势。预计2012年将有将近70万平方米新增供应,新项目以城市综合体——大型购物商场为主,多位于福田和南山区,例如宝能太古城、世纪汇、皇庭IA Mall、东海国际广场购物中心和华侨城欢乐海岸。新增项目使福田、南山区域竞争力提升,关内区域商业中心的势态得到加强。

明年需求有所放缓,租金增长受限。受外围因素影响,未来一年国际品牌采取相对保守的扩充策略,预计优质商铺租赁需求相对放缓;供应方面,预计2012年的总供应量将同比增加近40%,达到230万平方米。仲量联行广州及深圳商铺部主管林世松指出:“新增项目使福田、南山区域竞争力提升,关内区域商业中心的势态得到加强。”另一方面,2011年进行业态调整升级的几个商场可见客流量有所增加,新增品牌销售量比先前租户普遍有增长,未来租金上升空间相对较大。投资市场上,由于流动性紧缩和投资成本增加等因素,投资者处于观望状态为多,使未来一年资本值增长有所减缓。
 
市场前景

仲量联行大珠江三角洲研究部主管陈锦平总结,“2012年国内外经济环境预期会维持相当不明朗,但相信中国经济硬着陆的机会不高,而出现增长放缓的机会将不能避免。因此,预料企业会审慎面对扩充需求,部份或会整合资源,租赁需求因此减少,并对空置率偏高的项目带来压力。但由于深圳主要的金融企业已经持有自用物业,金融业租赁需求受市场波动的影响相对有限。整体商业地产市场只会倾向平稳发展,年内不致出现急挫情况。近年租金及售价急升过后,市场或需调整再作发展,今年或许是理想时机。”