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仲量联行:产业发展推动物业需求,甲级写字楼及非保税仓库租金创历史新高

2011年成都房地产市场回顾


今天仲量联行发布的“2011年成都房地产市场回顾”报告显示:2011年成都甲级写字楼租金水平升至历史高点,非保税仓库租赁需求强劲。

• 甲级写字楼 - 截止第四季度,全市甲级写字楼平均租金达到每平方米119元,全年累计涨幅达21.2%,创下2005年成都市场有记录以来的最高租金水平。
• 零售地产 - 多个物业在年内入市,奢侈品牌、中端零售品牌及快销时尚品牌均积极在蓉扩张。
• 高端住宅 - 在持续政策调控影响下表现低迷,量价齐跌。
• 工业地产 - 受强劲租赁需求推动,全市非保税仓库日均租金亦创出历史新高。
• 大宗物业投资 - 仲量联行促成两宗物业投资交易。

“成都已具备政策及区位优势和良好的城市软硬件环境,加之产业不断多元、新兴产业日益强劲,我们对成都物业市场未来表现充满信心。”仲量联行成都董事总经理吴允燊表示。

写字楼

强劲需求推动租金升至历史高点。受市场强劲需求推动,2011年全年成都市甲级写字楼市场净吸纳量达165,850平方米,同比增长74.8%。其中第四季度全市甲级写字楼市场净吸纳量达50,886平方米,创下自09年以来的最高纪录。截止第四季度全市甲级写字楼空置率大幅下降至18.6%。在强劲的租赁需求推动下,四季度甲级写字楼平均有效租金达119元/平方米,同比增长21.2%,为成都市场有记录以来最高水平。在租赁需求方面,金融、房地产、高科技、零售及贸易行业的需求最为强劲。仅第四季度,金融机构租赁面积即占该季度甲级写字楼市场总交易面积近四成。中国建设银行信息技术管理部成都开发中心于第四季度租下航天科技大厦两层共计 4,600平方米,为全年最大面积单宗租赁成交。

单一业权优质写字楼受租户青睐,中央商务区聚集效应初现。航天科技大厦及平安财富中心(原中汇广场2期)分别于今年一二季度竣工入市,令成都市场单一业权甲级写字楼数量进一步增加。全年租赁面积在1,000平米以上的大宗租赁都主要集中于中环广场、仁恒置地广场、航天科技大厦及平安财富中心等几座单一业权甲级写字楼,体现出高端客户对单一业权优质物业的青睐。一如仲量联行在2010年初所预计,航天科技大厦和仁恒置地广场两幢甲级写字楼的相继投入使用全面带动了周边写字楼的租赁表现,天府广场-红照壁区域中央商务区的聚集效应在2011年度已初步显现。

未来成都甲级写字楼市场将呈现两极分化。“随着时代8号、华润大厦、来福士广场等由知名开发商开发的甲级写字楼物业在2012年相继落成入市,成都甲级写字楼的平均品质将获得较大提升。加之市场需求持续旺盛,预计业主仍将保持积极的定价策略,市内主要商务区域高品质甲级写字楼租金仍有一定上涨空间。但鉴于未来12个月新增供应密集,尤其是南部新区大量散售型写字楼将集中入市,预计自2012年市场将面临一定程度压力,写字楼空置率会出现较大增幅。”仲量联行成都商业部总监张裕鹏表示。

零售地产

产品定位调整活跃,新南板块日益成熟。上半年零售市场表现以市场定位及租户组合调整为主,以万达广场及王府井百货为代表的数个物业通过引入更高阶的品牌实现产品定位提升,以时代百盛为代表的部分零售物业则逐渐呈现“去高端化”的趋势,转而吸引更年轻的消费群体。下半年相继入市的零售物业除远东百货位于传统商圈外,苏宁广场、伊藤洋华堂南部新区店及王府井购物中心均地处城南,令南部新区零售市场商圈日趋成熟。

零售商积极开拓西部市场,租赁需求强劲。纵观全年,以Cartier、Omega、Chaumet、Rimowa等为代表的奢侈品牌,以Boss Orange、DKNY等为代表的国际二线品牌、以Columbia、欧时力等为代表的国内外中端品牌、以Zara及H&M为代表的快销时尚品牌及以星巴克、必胜客、一茶一坐等为代表的餐饮品牌均积极进驻成都市场或选择在蓉扩张,体现出零售商对成都市场的充分信心。受强劲租赁需求推动,全年零售市场累计吸纳量达45.2万平方米,较去年同期增长104.7%。全市零售物业表现积极,春熙路-盐市口核心商圈、二环路商业带及新兴的南部新区商圈均录得良好的租金表现。截止第四季度,全市优质零售物业首层平均净租金录得近10%的同比增幅。

多个购物中心入市令市场格局转变。预计2012年全年,成都市零售地产市场将迎来近60万平方米的新增供应,其中包括万象城、来福士广场、九方等在内的近55万平方米供应为购物中心,覆盖市中心传统核心商圈及其它新兴商圈,将一改此前成都市零售物业以传统百货占主导的格局。仲量联行成都零售地产部总监乔裕生表示:“随着市场供应放量增长及供应日趋多元化,预计成都零售市场竞争将日趋激烈。加之消费者偏好不断细分,对开发商在招商、定位、营销、运营等诸多方面的专业度提出更高的要求。尤其对本地开发商而言,引入专业经验、建立专业团队势在必行。”

住宅

受政策影响住宅市场持续低迷。受持续收紧的限购限贷政策影响,成都市普通住宅销售情况低迷。全市中心城区普通住宅楼盘成交量为665.5万平方米,较去年同期下降21%。

受市场低迷影响,高端住宅量价齐跌。 尽管高端住宅市场受政策影响略有时滞,但自三季度以来开始呈现低迷状态。成都市高端住宅全年累计成交仅6,321套,同比大幅下跌40.9%。全年累计销售率仅28.9%,较去年同期下降31.8个百分点。截止第四季度,成都全市高端住宅均价为每平方米13,164元,环比下降4.3%,同比下降1.1%。

成都高端住宅品质仍有上升空间。仲量联行成都战略咨询及研究部总监谢凌表示:“随着誉峰等顶级住宅即将完工并投入使用,成都市高端豪华住宅物业将获重新定义。仲量联行预计,若短期内政策调控始终维持,高端住宅市场仍将出现销量低迷及价格松动的局面。但从长期来看,鉴于成都市蓬勃的经济发展前景、完善的区域规划、日趋完整的产业结构及近年来显著的外来人才流入趋势,我们对高端物业市场表现仍持乐观态度。”

工业

非保税仓库租金达历史高点。受成都市电子信息及配套企业、第三方物流及零售等行业的强劲需求推动,截至2011年第四季度,成都市非保税仓库平均月租金达每平方米25.9元的历史最高水平,同比涨幅达12.4%。在工业土地成本相对较低,高品质物业供应相对缺乏的前提下,随着沿海产业不断向西转移、本地制造能力不断增强及政府全力打造电子信息及配套产业的政策导向,预计成都产业地产(物流、厂房、工业园区)市场将继续向好,投资潜力会逐渐显现。

投资

成都将继续成为商业地产投资热点。2011年内,仲量联行成功促成成都商业地产投资市场两单大宗交易:环达通向澳洲MGPA亚洲基金III号转让成都凯丹广场50%股份及瑞安建业向领盛投资出让东北二环某地块49%股份。吴允燊表示:“根据仲量联行多年经验,市场上产权单一、可交易性强的物业不断增多为实现大宗交易提供了更多可能。在投资焦点不断从沿海向内地转移的形势下,预计成都将继续成为商业地产投资的热点。”