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广州

仲量联行:净吸纳量创历年新高,甲级写字楼抗跌力强

2011年广州房地产市场年度回顾


纵观2011年,广州甲级写字楼市场虽在外围因素影响下需求有所下降,但全市净吸纳量仍创历年新高。租金及资本值呈放缓趋势,新增供应仍以天河商圈及珠江新城一带为主,多个项目出租率逾七成以上。仲量联行广州及深圳董事总经理吴仲豪表示,“尽管在甲级写字楼总存量方面,广州远低于国内其它一线城市,但从净吸纳量差距收窄上来看,足以证明广州写字楼升级以及扩充需求强劲,对抗外围因素力量比预期中强。”2011年活跃的商铺租赁活动继续带动租金上升。高端零售市场进一步发展,核心商圈商场投资活动增加。出口放缓对保税仓租金的影响较大,零售市场带旺物流园市场需求。产业园也受整体市场气氛向好带动,租金同比上升一成。持续性政策力量继续压抑豪宅市场成交,发展商为年末促销进一步下调售价。

甲级写字楼市场

外围因素导致需求下降,全年净吸纳量仍创历史新高。受环球经济形势影响,2011年广州整体甲级写字楼需求下降。净吸纳量从三季度的16万平方米跌至四季度约6万平方米。但纵观全年,全市净吸纳量仍创历年新高,达55万平方米,比2010年全年上升32%。尽管在甲级写字楼总存量方面,广州还是远低于其它一线城市,但从净吸纳量方面看,差距逐渐收窄,说明广州写字楼在全球经济不景气的外围因素影响下,升级以及扩充需求依然强劲,对抗外围因素的力量比预期更强。
 
市场情绪及季节性影响下,租金及资本值增长进一步放缓。四季度广州甲级写字楼需求明显下降,使整体租金升幅进一步放缓,环比微升仅2.1%。受经济不明朗因素影响,大部分租户对高档写字楼短期的承租能力下降,相对于去年积极的扩充态势,企业多转向保守的发展战略。2011年全市整体租金上升9.5%,低于去年的15%。
资本值方面,紧缩性财政政策及住宅限购对发展商资金流的影响加大,使发展商转向以写字楼销售作为资金回笼的重要途径,并且从追求高单价转向追求成交量。因此,甲级写字楼整体资本值四季度平稳,环比微升1.2%。虽然,因年初升幅强劲,全年仍录得达15.3%的双位数字升幅,但相比2010年急升28.4%,资本值整体趋势也呈放缓迹象。

新增供应蓬勃,出租率良好。2011年全年广州甲级写字楼总共有63万平方米新增供应落成,主要集中在天河商圈及珠江新城区域。新竣工大厦包括有恒大地产中心、太古汇、富力盈信大厦、高德置地一、三期以及广州国际金融中心。其中以富力盈信大厦、太古汇和高德置地三期的出租率最为理想,均超过七成以上。

全球经济欠佳,整体需求下降。预计明年甲级写字楼新增供应将达45万,主要项目有珠江城、利通广场、保利威座、广晟国际广场、广州银行大厦以及富力盈凯广场。

全球经济不景气引致国外订单减少,影响国内制造业及出口,使这些行业短期租赁需求受限。市场情绪转差,整体需求下降,今年即将竣工项目的预租情况将受到最直接影响。仲量联行广州商业地产部主管马炜图认为,“未来短期,甲级写字楼整体租金升幅受压, 预计2012年基本持平,但部分空置率较高的大厦租金有下调压力。银根仍然偏紧将继续影响发展商及投资者,资本值将面临小幅下滑。”
 
商铺市场

零售消费继续双位数增长,物价涨幅回落。2011年广州社会消费品零售总额1-11月累计4747亿,同比增长17.3%,全年继续保持双位数增长。另一方面,至11月全国CPI涨幅回落至4.2%,对居民消费意欲将有正面影响。

租赁活跃,租金保持上升态势。2011年广州商铺市场租赁活跃,全年整体空置率均保持在较低水平,年末维持在3.7%,带动平均租金年增长7.7%。其中,以餐饮业租金年升幅最为强劲,高于主力租户及一般零售行业,达12.3%。

天河商圈继续引领高端市场。全市主要的租赁活动仍集中在天河商圈,尤其是本年新开业的太古汇,新进驻的国际品牌包括普拉达、路易•威登、香奈儿、Miu Miu、爱玛仕、迪奥、万宝龙及蒂芙尼,无论从品牌及硬件均给广州高端零售市场带来惊喜,巩固了天河商圈的核心地位。此外,珠江新城商圈,例如高德置地春、夏栋及花城汇一期,租赁活动日趋活跃,并以餐饮娱乐及服饰连锁店为主。
核心地段商场投资活动增加。本年商场资本市场活跃,整栋商业物业出售个案增加。例如,近期天河城一举拍下动漫星城广场、名城商业广场及珠江新城一地块,越秀城建拍下占地15万平方米的东方宝泰,Top Plentiful Global Investments从廖创兴集团购入创兴广场。预期这些在建项目及地块将为广州核心商圈带来更多优质供应。

新项目扎堆供应,激烈竞争影响租金升幅。预计2012年,政府将继续促进内需增长以抵消外围经济的不稳定性,消费市场保持稳定增长。2012年零售物业新增供应约有45万平方米,主要有西城都荟、珠江太阳城广场、花城汇、光大项目及高德置地•秋。
 
仲量联行广州及深圳商铺部主管林世松表示,2012年供应量将达历史高位,而零售商扩充势头则有减缓的迹象,令市场产生供过于求的担忧。尤其是同一零售品牌过多集中在核心地段的情况,可能增加市场面临品牌整合调整的忧虑。展望全年,个别新商场租金仍有下调压力,但预计整体租金水平将维持平稳。
 
豪宅市场

市场流动性收窄,交投受压。2011年在政策性打压下,豪宅市场严峻,成交持续萎缩。由于住宅限购主要打击投资需求,因此豪宅市场受到影响最大,2011年全年豪宅成交进一步萎缩至约1800套单位,低于去年2800套。

另一方面,成交萎缩也与同期供应量减少有关。2010和2011年新推货量远低于2009年高峰期逾8000套的水平,2011年更减至约2000套。新推货量减少,主要由于市区内核心地段土地供应下降,以及受市道影响,一些发展商降低开发速度,把部分大型项目推迟至2012或2013年推出。

年末打折力度加大,房价继续向下微调。为加强促销力度,四季度新发售豪宅物业售价低于预期,导致豪宅资本值环比下跌1.7%。但受上述同期供应量下降的因素影响,加上市区土地资源稀缺,豪宅市场仍受到投资客追捧,使全年豪宅售价整体还是保持稳中带升,同比微升4.2%。

资金链压力短期难以舒缓,明年房价小幅下调机会大。仲量联行广州战略咨询部主管唐文杰分析,尽管信贷市场出现放宽信号,预计房地产政策在一定时期内仍从紧,发展商资金链压力短期内仍难以舒缓。由于大部分买家普遍期待楼价进一步下滑,成交量与楼价短期继续处于僵持阶段。展望明年住宅成交量以及土地市场持续低迷,但因市区楼价抗跌能力较强,价格调整仍以城市周边地区为主。
 
工业物业市场

物流园

本年出现的出口放缓情况对物流园租金影响不大,但保税仓相对受压。零售市场畅旺带动整体物流园市场保持活跃,新竣工的优质非保税物流园物业均受租户欢迎,出租率保持良好。例如有AMB广州开发区配送中心及普洛斯新塘物流园。

2011年全年供应量较小,仅有普洛斯新塘物流园竣工。在租赁活跃带动下,全年空置率保持在3.1%的低位水平,并推动租金同比上升7.1%。

展望未来,仲量联行广州工业部主管张宁认为,面对外围经济不稳定因素对出口的负面影响,预计国家将促进内需作为保经济增长的主要手段。全球订单减少对外向型制造业影响较大,预计保税仓库需求下降,影响租金走势。除了零售市场外,面向国内消费市场的日用消费品制造业在广州发展势头良好,将成为带动普通仓库需求的新增动力。
 
产业园

2011年大部分市场活动集中在高科技或金融后勤业,以自购科技园土地自建物业为主。例如,蓝盾、御银、国际云计算中心、南方基地二期等。租金方面,受整体市场气氛向好带动,全年同比上升10.2%,高于2010年8.1%。
 
投资市场

资本值逐渐出现下降趋势。2011年第四季度,广州房地产投资市场录得几单大宗交易,例如粤海地产收购原广东置地资产包,以及越秀地产出售东方宝泰项目。在资本值方面,由于部分发展商在年底出于回笼资金需要,项目的资本值出现一定幅度的下降,刺激部分投资者入市投资,令到交投量稍微上升。

优质物业仍受投资者追捧。仲量联行广州投资部高级经理刘裕通分析,由于政府调控房地产市场及信贷紧缩,2011年投资市场较为淡静,特别是下半年来有多宗土地拍卖出现流拍现象,显示出投资者对后市持审慎态度。但优质地块及项目仍然得到投资者追捧,特别是带租金收益物业及稀缺地段项目,成为全年投资市场的亮点。
 
市场前景

仲量联行大珠江三角洲研究部主管陈锦平总结,“2012年国内外经济环境预期会维持相当不明朗,但相信中国经济硬着陆的机会不高,而出现增长放缓的机会将不能避免。因此,预料企业会审慎面对扩充需求,部份或会整合资源,租赁需求因此减少,并对空置率偏高的项目带来压力。但由于广州对金融业的依赖不高,受金融市场波动的影响相对有限。整体商业地产市场只会倾向平稳发展,年内不致出现急挫情况。近年租金及售价急升过后,市场或需调整再作发展,今年或将是理想时机。”