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上海

办公楼市场需求放缓;中端零售商推动零售市场租赁需求保持强劲

2011年第四季度上海房地产市场回顾


2011年第四季度全市甲级办公楼平均租金为每平方米8.8元,环比上涨2.7%,全年累计涨幅达17.4%。“伴随对2012年全球经济增长预期的担忧,第四季度市场租赁需求开始放缓。然而市场依然倾向业主,租金增长仅略有放缓,”仲量联行上海董事总经理顾东尼表示。在零售市场,奢侈品与中端零售商利用商场希望升级租户的机会积极向中央商务区及非中央商务区扩张。受到持续紧缩政策和“限购令”的影响,上海住宅销售市场继续疲弱,本季度普通商品住宅成交量下跌,而高端住宅销量保持平稳。在大宗物业投资市场,除上海环球金融中心确认完成一层交易外,竹园地区也有一栋办公楼整栋成交。非保税物流市场中,受浦东国际机场地区强劲的净吸纳推动,业主调高租金,市场租金环比上升1.1%。

办公楼

租赁需求开始放缓。2011年第四季度,由于对未来欧洲经济前景以及中国可能面临经济增速放缓的担忧,租户变得对租金花费愈加敏感。受此影响,上海办公楼市场的租赁需求开始减弱。尽管本季度仍有大面积的租赁成交,市场上对于办公楼物业的租赁问询量明显下降。在浦西,由于核心中央商务区以外的办公楼空置面积较多且租金较低,许多公司开始在该区域寻找办公空间。澳大利亚零售商凯马特公司(Kmart)和欧洲物流企业丹麦得夫得斯国际货运公司(DSV)都从原先位于浦西核心商务区办公楼搬迁至位于长宁区的龙之梦雅仕大厦,且分别扩租至约2,000平方米的面积。在浦东,内资金融企业持续推动办公楼租赁需求。例如,一家国内投资公司从一栋乙级办公楼升级到花旗集团大厦,租用约550平方米的面积。在浦东非中央商务区市场,办公楼租赁需求仍然保持强劲。该区域内的由由世纪天地以及浦东嘉里城本季度的进驻率都已超过90%。

全年租金涨幅达到17.4%。由于中央商务区内的办公楼项目供应量有限,业主们仍普遍对市场租金走势持乐观心态。因此,尽管本季度租赁需求有所减弱,浦西及浦东核心商务区内的办公楼租金仍持续增长。本季度市场平均租金环比增长2.7%,至每平方米每天8.8元,2011年全年增长17.4%。超甲级办公楼租金涨幅继续领先于甲级办公楼涨幅,本季度环比增长3.4%,平均租金攀升至每平方米每天10.3元,2011年全年增长21.1%。浦东甲级办公楼的租金涨幅略高于浦西地区,环比涨幅分别为2.9%和2.7%。

新增供应量有限,自用买家吸纳浦东的办公楼面积。中央商务区内的供给仍然不足,导致市场空置率进一步下降,浦西和浦东中央商务区内办公楼空置率分别降至5.2%以及7.4%。在浦西,位于静安区的甲级办公楼1788国际中心于2011年第四季度初竣工,为市场新增67,106平方米的供应量。受2011年第二、三季度强劲预租需求的推动,该项目的签约率已达到78%。在浦东,浦江双辉大厦 (165,000平方米) 于本季度竣工,该项目在竣工前已经被两家大型国有银行分别买入自用。中国平安金融大厦(63,813平方米)同样于本季度竣工交付,且全部面积都将为平安集团自用。两个新竣工项目均为自用致使陆家嘴区域办公楼租赁市场的供应十分紧张。在非中央商务区的办公楼市场,位于浦西的城投控股大厦(36,919平方米) 以及壹丰广场(38,618平方米) 均于本季度竣工交付。一些原计划于2011年第四季度入市的非中央商务区办公楼项目推迟竣工,致使2012年上半年的新增供应量提升。

核心商务区办公楼供应继续趋紧。仲量联行上海浦东商业部总监张静表示,“未来12个月内,上海核心商务区内的新增供应量仍将十分有限,因而2012年业主们仍将保有议价能力并继续推动租金适度增长。”在浦东,自用买家将继续吸纳市场中的新增供应。而对于浦西市场而言,在超甲级办公楼项目静安嘉里中心二座和三座于2012年第三季度入市前,市场新增供应将会非常有限。我们预计,随着跨国公司租户更审慎地考虑他们的扩张计划,未来的新租赁成交将有所减少。此外,出于对租金的考虑以及市中心区域可供扩租的面积有限,非中央商务区以及核心商务区外的办公楼空间将对租户产生更大的吸引力。
 
零售地产

商场升级催生奢侈品牌和中端品牌零售商的新租赁成交。2011年第四季度,零售物业租赁需求随着零售额的增长继续保持强劲。据上海市商务委统计数字显示,全市456家主要的大中型零售场所在国庆7天假期内共实现营业收入70.93亿元,同比增长17.6%,销售总规模创下历史新高。其中,30家购物中心和85家百货商场的销售额同比分别增长20.5%和18.1%。五角场、淮海路和南京东路在销售增速方面位列市场前三。在核心商圈内,一些活跃的租户选择在商场进行升级时进驻,因此我们看到不少新的租赁成交。例如,在港汇恒隆广场,Gucci、Loewe和 Escada等奢侈品牌在首层开出新店,替代了之前的DKNY 和 agnes b,目前这两家店都已搬迁到二楼。在正大广场,之前八楼空置的约2,000平方米的面积本季度被避风塘、翰林烧烤、吉野家等餐饮品牌成功“占据”。 在非核心商圈内, 鉴于销售额持续上涨, 无论中端品牌还是奢侈品牌,纷纷在大量新增优质项目中进行扩张。例如,Gap、Zara 和Mothercare选择在刚刚开业的虹口龙之梦开出新店,LV、Dior和Tod’s也已确定进驻位于虹桥的尚嘉中心。此外,一些大型零售商也在本季度快速扩张,万德城在闵行、嘉定和宝山区各开了一家新店。

本季度中央商务区内无新增供应,市场空置率继续维持低位。 由于1788国际中心商场部分推迟到明年开业,因而本季度中央商务区内无新项目入市,市场空置率由1.7% 进一步降至1.5%,继续维持低位。在非中央商务区,总面积17万平方米的虹口龙之梦于12月2日开始试营业,目前签约率已接近100%,主力租户包括国美电器、家乐福、Gap和外婆家餐厅等。至此,龙之梦在上海共有三个项目,分别位于长宁、 闵行和虹口。长风景畔广场在12月投入试运营,对外开放地下一楼、一楼和两楼。

非中央商务区内将继续涌现大量新增供应。展望未来,中端时尚和餐饮品牌将继续成为短期内零售物业租赁需求的主要来源。除此之外,今年A&F的副牌Hollister在上海来福士成功开店也预示着A&F有可能在2012年进入上海市场。“至2012年末,核心商圈和非核心商圈将分别迎来58万和99万的新增供应。如此大体量的新增供应可能在短期内推高市场空置率,但基于市场强劲的租赁需求,我们相信空置面积将很快被吸纳。像万达这样国内知名开发商所开发的项目,签约率将会非常高。”仲量联行大中华区及上海商铺部总监邓汝舜表示。“中国在2012年的经济增长速度及住房市场的发展方向,将成为影响消费者信心的主要因素,也将随之反映在销售额上。”

住宅

限购令下销售市场持续低迷。受限购令从严执行以及信贷紧缩影响,上海住宅销售市场持续低迷。2011年第四季度一手商品住宅成交量仅为1,535,874平方米,环比下跌20%。在高端住宅市场,本季度高端公寓成交量由第三季度的194套微涨至207套。这主要是由于浦东星河湾自采取15%左右的降价促销后,本季度取得了62套的成交量。至此,2011年全年总计售出833套高端住宅,为2005年以来的历史新低。

虽然市场需求疲弱,开发商仍维持售价稳定。尽管成交量继续萎缩,本季度上海一手高端住宅售价总体仍维持稳定。除星河湾以外,大部分开发商依然维持稳定的售价,不愿意将上海中心区域不可替代的高端项目打折出售。因此本季度一手高端住宅价格较上季度仅微跌0.4%(同质比)。同样,在二手房交易市场中,仅有很少一部分业主愿意降价出售手中房源以吸引买家,因此本季度二手高端住宅价格较上季度微幅下跌0.5%。

服务式公寓租赁需求维持稳定。本季度高端租赁市场需求呈现季度性放缓。受12月份假期的影响,某些服务式公寓的短租需求有所下降,但来自外籍员工及外省市员工的中长期租赁需求仍较为坚挺。由于部分以短租客为主的服务式公寓空置率有所上升,本季度服务式公寓的平均空置率为11.0%,较上季度的10.9%略有上升。由于业主继续保持良好信心,本季度服务式公寓和非服务式公寓的租金均维持稳定。本季度未有新服务式公寓竣工。

2012年限购令将继续执行。正如我们预期,上海市政府已表明2012年将继续执行住宅限购政策。仲量联行上海研究部总监周志锋表示:“除非未来市场形势快速恶化,我们预计政府短期内对住宅市场政策做出重大调整的可能性很小。即使未来的政策有所放松,可能出现在2012年年中,也仅会是微调。而只有在政府决定放松紧缩政策后,市场购买情绪和成交量才会开始恢复,而这种恢复最有可能在2012年下半年出现。但即使2012年销量持续低迷,我们预期开发商对其手中持有的高端住宅项仍将维持稳定的售价。”
 
投资

办公楼和零售物业的投资需求保持强劲。初步数据显示2011年第四季度上海大宗交易成交额达到39亿元。2011年全年总计达到322亿元,接近2010年的水平。本季度,投资者对办公楼和零售物业的需求保持强劲。在浦东办公楼市场,森大厦继续散卖环球金融中心的办公楼部分,本季度再成交一个楼层,买家为一国内制造业企业,成交单价为每平方米82,500元。在非核心商务区市场,竹园地区的投资需求表现强劲。里昂证券于本季度完成对宏嘉大厦的收购,该项目为日月光集团开发的甲级办公楼,此次收购也是竹园地区近两个季度内的第二宗投资交易。在浦西非中央商务区,一国内买家收购了在建的凯德大宁项目。由于未来租金预期仍将增长,收益率将保持稳定。与此同时,在商铺投资市场,由于业主选择继续持有优质资产,核心商圈内可供投资的物业仍将非常有限。

2012年投资市场的表现将取决于全球经济走向。2012 年全年的交易量和收益率将主要取决于国内政策以及外部环境,包括欧洲债务危机的演变。如果全球经济出现明显恶化趋势,收益率将会有所增长。仲量联行上海投资部总监李凌表示:“我们预计投资者对办公楼和零售物业的投资需求将保持强劲。如果融资变得愈发困难,业主和开发商为寻求现金流将以更具吸引力的价格出售手中的项目,资本雄厚的投资者将在收购此类项目中获得优势。”这种趋势已经在近期的交易中得到体现,如SOHO中国在12月以40亿元的价格从上海证大集团和绿城手中购得黄浦区一地块50%的权益。“融资渠道受限的开发商们未来仍将被迫选择出售部分优质资产,2012年投资市场上将会出现更多优质物业。”

工业地产

物流

上海西区非保税仓储市场需求保持强劲。 在非保税仓储市场,上海西区的需求仍然强劲,同时,浦东一些区域的需求也有所增加。物流和电子商务公司继续在上海西区寻找空间设立长三角配送中心。但由于上海西区非保税仓库已全部满租,潜在租户不得不考虑其他选择,其中之一是选择在位于上海和江苏边界的昆山租用空间;也有部分企业选择预租即将竣工的项目,在项目竣工前一到两个季度就签下租约。随着处理进出口业务的物流公司在浦东国际机场附近寻找空间,该区域的租赁需求也有所增长。

第四季度无新增供应、市场继续紧俏。 2011年第四季度没有保税或非保税仓库项目竣工。由于浦东国际机场附近仓库的空置率下降,非保税仓储市场空置率从第三季度的9.4%降至6.5%。由于浦东国际机场附近区域吸纳强劲,业主大幅提升租金,非保税仓库平均租金环比上升1.1%至每平方米每天1.13元。保税仓库平均仍然维持在每平方米每天1.06元。相比临港,外高桥区域仓库的空置面积更少,需求更强劲,因而外高桥区域仓库的租金水平仍明显高于临港区域。

非保税仓储市场需求将保持强劲。 “在非保税仓储市场,来自物流公司、电子商务企业和传统零售商的需求持续强劲,未来上海西区市场仍将保持在零空置率的水平。”仲量联行中国工业部总监司徒艺表示。随着电子商务企业近来的快速扩张,他们在上海西区租赁了大量非保税仓库作为长三角地区的配送中心。但由于激烈的行业竞争,这些公司将来很可能会面临并购整合,因此未来业主将会对电子商务企业的租赁需求更为谨慎。上海西区仓库供应紧张,加上业主变得更为谨慎,将迫使越来越多的电子商务企业在昆山和浦东等邻近区域寻找空间。

产业园区

成本削减导致大量企业减缓扩张。许多前几个季度在上海高速扩张的IT及金融类企业都在第四季度放慢了脚步。随着关于中国经济增速放缓的忧虑越发明显,在华成本削减成为不少公司目前最主要的任务。举例而言,苹果公司出于成本考量对其多个运营中心进行整合,整合后的新运营中心面积达15,000平方米。不少公司则彻底停止了现阶段的扩张计划。作为一贯的市场推动者,医疗服务及医药行业本季度则继续保持较强需求。如诺华制药,其位于张江高科技园区的医药研发中心已经动工,总投资高达10亿美元,未来诺华制药的办公总部及生产设施将一并整合进该中心。该计划其实早在2009年就已出炉,但直到本季度才正式落实。由于政府楼市调控政策仍在继续,不少住宅市场的投资者开始将视线转移至产业园区。虽然本季度没有重要成交,我们预计未来几个季度将呈现上升趋势。

制造业

制造企业需求依旧旺盛。由于成本持续上升且土地供给趋紧,许多计划或已经进入上海的制造类企业开始在长三角的其它城市或中国的其它区域选址。中国乃至其它多个经济体的发展可能放缓的阴霾并没有影响制造业企业在华东地区的扩张需求,汽车、医药、机械及精密化工类企业尤其如此。举例而言,阿克苏诺贝尔宣布将投资六千万欧元在江苏省常州市建造全新的汽车涂料工厂及配套设施。正如其它在华兴建厂房的企业一样,阿克苏诺贝尔此举意在满足其在中国大陆的业务需要。