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天津

仲量联行发布2011年第三季度天津房地产市场报告


随着核心区域土地紧缺和零售业蓬勃发展,开发商开始向现有市场以外的区域扩张。 仲量联行天津董事总经理何迈可指出:“值得注意的是,本季度由天津环球金融中心引领的海河沿岸区域将在未来几年更为活跃”。一些零售项目正在主要居住区进行建设开发,提升消费者的消费便利性和品牌可选性,可及性和品牌渗透度。在未来几年,随着新的居民区大量增加,天津将看到新的分市场不断发展。
 
  • 写字楼市场 – 北方第一高楼—天津环球金融中心于2011年第三季度正式投入使用
  • 优质商铺市场  – 知名开发商在有大量住宅人口支撑消费的区域开发大型零售物业
  • 高端住宅 – 市场产品的多元化显现,成交价格止涨
写字楼市场

北方第一高楼—天津环球金融中心正式投入使用。2011年第三季度,坐落于海河沿岸区域的天津环球金融中心竣工交付,为市场带来205,000平方米的新增供应。随着新项目的入市,甲级写字楼的存量增加了两倍,空置率也由第二季度的2.5%上升至本季度的34.1%。但新增供应对计划扩租的租户而言是一个好消息。摩根大通银行和CEVA物流纷纷在天津环球金融中心租赁了办公面积,中信银行也在本项目中购买了大面积办公面积作为自用。基于本季度天津环球金融中心良好的租赁表现,我们预计该项目将在明年逐渐稳步被市场消化。
 
2011年第三季度内资租户继续成为推动市场吸纳量增长的主要来源。中国投资担保有限公司和海通证券股份有限公司分别在天津环球金融中心和宁泰大厦租赁了超过1,000平方米的办公面积。此外,外资专业服务和金融类公司租赁需求也非常活跃,约30%的成交来自于此类需求。服务式办公室运营商—德事(天津)商务咨询有限公司在天津环球金融中心租赁了1,500平方米开设其在天津的第三家服务式办公室,这也成为本季度租赁面积最大的一单成交。
 
天津环球金融中心良好的预租表现使本季度甲级写字楼的吸纳量首次超过乙级写字楼。同时在新项目的积极带动下,其所位于的海河沿岸区域成为本季度表现最活跃的分市场,租赁面积占市场总成交的47%。友谊路地区本季度租赁成交量相对减少,主要是由于该分市场的写字楼基本满租,租赁成交主要集中在半层或整层租赁的鑫银大厦。
 
天津写字楼整体市场的租金在本季度明显上涨,达到人民币3.9元每平方米每天,比上季度增长7.1%,成为2005年以来最高季度增幅。一方面是因为天津环球金融中心为市场带了大体量的新增供应;另一方面得益于乙级写字楼市场活跃的租赁表现推动租金上涨,天津城市大厦、鑫银大厦以及宁泰大厦纷纷提高了租金。
 
优质商铺市场

知名开发商在有大量住宅人口支撑消费的区域开发大型零售物业。天津社会消费品零售总额在7月达到282亿人民币,同比增长18.9%。销售的强劲增长也有助于促进天津零售项目的不断开发。
随着核心区域土地紧缺和蓬勃发展的零售销售,开发商开始在更加接近民居和其主要客户的区域扩张。本季度在红桥区有一个此类项目开业,还有一些项目正在其他主要居住区进行建设开发,并将在未来几年陆续开业。

本季新完工的项目为9月29日开业的天津红桥区的首个大型综合项目—水游城。该项目总建筑面积为188,238平方米,包括零售,SOHO和假日酒店,其中零售部分为A,B两个区域,共计70,400平方米。水游城的开发商 —上海鹏欣集团在此之前已成功开发了南京水游城项目。除了类似的业态和布局外,鹏欣集团也带来其南京项目中的部分品牌在天津项目中开业。水游城开业时的入驻率为80%。项目的特色之一是设置在商场中央正对主入口的水上舞台,每天提供各种表演吸引消费者,营造独特的消费氛围。

水游城所坐落的红桥区,近年住宅开发体量日益增多,但相对远离主流消费目的地。但是该项目直接与地铁相连,并和主干道有较长的临街面从而增加了商户曝光度。该项目的亮点在于其首层汇集了多个快速时尚品牌,如Uniqulo, 天津的第二家H&M和ZARA等。Inditex集团 — ZARA的母公司还带来了旗下的其他5个品牌,包括ZARA HOME,Oysho,PULL&BEAR,Bershka以及Stradivarius。

位于南京路的现代城的底下二层也完成了装修改造,并在9月重新开业。该场地面积为2,386平方米,此前为申格体育。该项目的开发商现代集团自行经营第八、九层和底下二层,而剩余楼层租赁给伊势丹。改造后的业态包括餐饮、家居、礼品配饰及服务等,满足附近上班族的需求和最大限度地利用邻近的地铁站入口带来的人流。现代城底下二层的大部分租户是来自天津已有项目的品牌扩张,如麦当劳、土大力、禾绿寿司和万宁等。通过重新定位和调整,业主的租金收入相较之前有大幅提升。
 
高级住宅市场

市场产品的多元化显现,成交价格止涨。天津高端住宅的市场活动减少,然而价格并未出现明显跌势。新上市的住宅户型和面积则使不同项目各显其特色。

之前,和记黄埔推出了其位于南京路的综合项目天津世纪都会的住宅部分。为了区别于其他项目,该项目除了有三栋高层住宅,还包括在其零售裙楼上加盖的部分露天屋顶别墅产品和大面积的户外绿地。另一类有别于传统的策略是推出大面积的平层精装修户型。
2011年第三季度,由北京金融街和保利集团联合开发的天津大都会推出了其户均面积约646平方米的精装户型。考虑到如此之大的户型面积,该项目每一层仅有一户。这也一举成为目前天津高端住宅市场最大的户型面积。同样值得关注的是,该户型的销售均价达人民币36,000元每平方米,是天津市场上最贵的住宅项目。这一价格比该项目其他户型和全市高端住宅的均价分别高出50%和65%。

另一个主要的新项目是位于河北区的仁恒河滨花园。延续了其差异化的开发模式,仁恒集团首次进入河北区并推出了其高端精装修项目。由于河北区的绝大多数住宅项目均针对大众市场,因此仁恒河滨花园作为该区域的第一个高端住宅项目将在未来几年促进该区的高端住宅市场发展。

2011年第三季度天津高端住宅的销售价格达到人民币28,000元每平方米,总成交量约为900套,销售价格和成交量与上一季度相比基本持平。尽管政府无意放松其正对价格调控的政策,但是大部分开发商似乎更倾向于提供更多优惠措施而非降低项目价格。除了市场中常见的手段诸如提供更多折扣或赠送家电等手段,一些新的促销手段也不断涌现,如购房返还现金,组织购房团购等。