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成都

仲量联行:天府广场-红照壁中央商务区聚集效应初步显现,甲级写字楼月平均租金再创新高;受活跃的市场消费推动,零售物业租赁需求持续强劲

2011年第三季度成都房地产市场回顾


本季度成都甲级写字楼市场租赁表现持续强劲,推动甲级写字楼月平均有效租金继续上扬,达到118.3 元/平方米,环比增长7.7%,再创历史新高。仲量联行成都董事总经理吴允燊表示,“正如仲量联行在2010年初所预计的,航天科技大厦和仁恒置地广场两幢甲级写字楼的投入使用全面带动了周边写字楼的租赁表现,天府广场-红照壁区域中央商务区的聚集效应目前已初步显现。”受强劲的零售品消费需求推动,成都市零售地产物业租赁亦表现活跃,加之新增项目的带动,第三季度零售物业吸纳量创2007年第四季度以来的新高。住宅市场方面由于持续的政策调控,开发商消化存量房意图明显,开始推出不同力度的优惠措施。受此影响,多数二手及部分在售一手高端住宅的成交均价均出现下调。在大宗物业投资市场,哈尔滨银行购下位于南部新区的棕榈泉国际中心1-13层,成交面积超过2万,成交金额超过3亿元。

写字楼

市场需求持续强劲,租金环比上涨7.7%,再创新高。 2011年第三季度,成都市甲级写字楼市场需求持续强劲,推升全市甲级写字楼平均租金至118.3元/平方米/月水平,环比增长7.7%,再创历史新高。仲量联行成都商业部总监张裕鹏表示,“自本季度开始,位于市中心传统商务区天府广场-红照壁区域的优质甲级写字楼比价效应明显显现:一方面位于该区域的多栋甲级写字楼租金均持续走高,另一方面不断提升的甲级写字楼租赁均价带动同区乙级写字楼租金报价显著提升。”本季度位于人民南路的甲级物业受强劲租赁需求推动租金也有一定幅度的上升。

租赁需求强劲及缺乏新增供应入市双重因素推升市场吸纳量。本季度成都甲级写字楼无新增供应,总体量仍保持在716,608平方米水平。受活跃租赁推动,季内净吸纳量高达53,276平方米,创下自2008年以来的新高。内资企业对甲级写字楼需求凸显,本季度录得多宗内资企业大面积租赁成交。在行业方面,金融及房地产行业租赁需求最为强劲,租赁面积分别占到24.3%及18.5%。其次为制造业,高科技,零售及贸易行业,租赁面积占比分别为14.3%,12.6%及11.2%。 在市场活跃的租赁需求及没有新增供应入市双重因素影响下,本季度全市甲级写字楼空置率环比下降了7.4%,降至2010年第二季度以来最低水平。
 
零售地产

苏宁广场于本季度入市,新南板块日趋成熟。位于城南高新区新南板块的购物中心苏宁广场已于9月30日开始试营业,为市场新增供应120,000平方米的面积。其入驻知名商户包括星巴克、必胜客、肯德基、新宇钟表、新秀丽、劲浪、哥伦比亚等。苏宁广场目前租赁情况良好,由仲量联行独家代理的1至4楼已有九成商户签约入驻。在试营业初期有近五成店铺投入运营,其余店铺商户也已陆续进场施工装修,预计将于今年年底前全面开业。苏宁广场旗舰店苏宁电器于今年1月先期开业以来表现良好,坪效位居全国苏宁电器前列。加之富森美三期亦于近期开业,将为新南板块带来更多人流。

租赁活跃推高市场吸纳量,推升零售物业租金水平。2011年1至8月成都市实现社会消费品零售总额1,846.1亿元,同比增长18.2%。受强劲市场需求和新增供应的双重带动,第三季度成都零售物业吸纳量达到275,938平方米,创2007年第四季度以来的新高。国际一线珠宝品牌对成都零售市场表现出充分信心。尚美(CHAUMET)在美美百货开设分店,乔治•杰生(GEORG JENSEN)及万国表(IWC)入驻远东百货。第三季度,餐饮品牌也表现活跃。重庆小天鹅、星巴克、必胜客等连锁餐饮机构均再开分店。高端自助餐厅金钱豹亦选择苏宁广场开设其在西南地区首家分店。同时,快销时尚品牌继续在蓉扩张计划。Zara及H&M自2010年相继进入成都市场后仍考虑在蓉扩张,或选择即将入市的购物中心开设新店。第三季度,受市场活跃的租赁需求推动, 市中心零售物业平均租金环比上涨5.4%。

多个优质零售物业即将入市,将全面提升成都零售地产物业水平。2011年底至2012年,将有多个知名开发商开发的零售物业相继开业。除分布于东二环的华润万象城之外,伊藤洋华堂南部新区店、成都来福士广场、成都王府井购物中心、九方广场等均集中在成都南部,且定位多为中端至高端。仲量联行成都商业零售地产部总监乔裕生表示,“对消费者而言,多个优质零售物业的入市将很大程度上提升成都零售市场购物环境及品牌的丰富度,为成都消费者带来全新的购物体验。对商户而言,亦为各大品牌尤其是国际品牌在蓉扩张提供了更多的入驻选择。但优质物业的集中供应也将令市场的竞争愈加激烈,将对零售物业的招商、定位、营销、运营等诸多方面的专业度提出更高要求,带来更大的挑战。”

住宅

开发商消化存量房意图明显,住宅供应放量增长。成都市普通商品房限购令颁布已八月有余,政策未见松动迹象。加之适逢“十一”黄金周秋季房产交易会,市场供应放量增长且促销力度不断加大,开发商消化存量房意图明显。本季度主城区一手商品房供应面积达298.08万平方米,同比及环比分别增长26.0%及27.1%。受资金流动性及开发周期双重因素影响,本季度成都高端住宅市场也呈现供应放量增长趋势,共有19个项目推出7,554套预售房源,环比及同比分别增长236.6%及78.9%。

在售楼盘陆续推出优惠,但成交仍持续低迷,市场观望氛围浓厚。在供应方促销力度不断加大的影响下,三季度成都主城区一手普通住宅销量环比上升13.4%,较上季度历史冰点略有好转。但市场仍明显持观望态度,主城区一手普通住宅成交量仅为138.45万平方米,仍处于历史相对低位,同比下降19.3%。部分在售高端住宅开始推出优惠措施,如九龙仓旗下雍锦汇、时代尊邸,中海地产旗下中海城南1号等,产品报价的优惠幅度在5%- 30%不等。还有部分高端楼盘则选择推迟开盘入市。受此影响,多数二手及部分在售一手高端住宅的成交均价均呈现下滑态势,录得平均价格13,748元/平方米。

仲量联行成都战略咨询及研究部总监谢凌表示,“基于市场对近期政策仍将维持现状或继续收紧的预期及目前浓厚的观望氛围,或将有部分楼盘开始采取降价促销的策略。但鉴于成都经济持续向好,高端住宅的租赁及改善两种需求仍将持续存在,远期来看品质优异的高端住宅将仍有空间。”