Skip Ribbon Commands
Skip to main content

新闻

广州

仲量联行:企业对甲级商厦扩充需求保持平稳,暂未受外围因素影响

2011年第三季度广州房地产市场回顾


2011年三季度广州甲级写字楼市场租赁需求稳定,净吸纳量保持健康水平,租金及资本值水平达到波峰,新进驻广州的企业呈增多趋势。仲量联行广州及深圳董事总经理吴仲豪表示,“随着全球经济前景忧虑增加,未来12个月企业对业务扩张态度将日趋谨慎,然而我们预期整体租用需求不会急剧收缩,内资公司的扩充需求将成为市场动力。大量新增供应使明年业主间竞争加剧,租金将面临健康调整。” 受消费需求带动,零售商对优质零售商铺需求保持强劲,国际时尚和餐饮连锁品牌租赁活动频繁,成交活跃。强劲需求和零售销售增长前景支撑租金上升。预计年底空置率将受新增供应拉高,租金升幅温和。豪宅市场继续受银根收缩及楼市调控政策影响,市场观望气氛浓,成交低迷。预计短期情况持续,购房者谨慎入市。物流园方面,受强劲内需支撑,三季度成交量理想。租金进入稳定周期,增幅缓和,非保税物业短期仍然供不应求。产业园方面,汽车制造业、科技行业和银行业的研发中心需求保持活跃,投资活动仍以自用为主。
 
甲级写字楼市场

扩充需求持续,吸纳量和空置率保持平稳。尽管全球经济不明朗因素增加,三季度广州甲级写字楼市场仍然受扩充需求带动,全市净吸纳量逾16万平方米。全年净吸纳量达到一个健康的水平,到九月为止净吸纳量共50万平方米,超过2010年全年的42万平方米。三季度末,全市空置率比二季度下降0.6个百分点至11.7%,回到2010年末的水平。

租金及资本值水平达到波峰。2012年上半年的新增供应对本季度租金水平影响不大。由于优质写字楼物业租金高企,许多租金承受能力较弱的租客多选择搬到各区二线的甲级写字楼,使二线项目空置率下降,并带动整体租金上升。三季度甲级写字楼租金涨幅相对于二季度加快,环比达3.4%,录得平均租金每平米197元(按实用面积计算)。

新进驻广州企业增多。仲量联行广州商业地产部副董事卢盛指出,三季度甲级写字楼的一个明显变化是新进驻广州的企业增多,大部分均选择天河区的新竣工商厦作为进入广州的首选。本季度主要成交包括:LV和Target分别租下太古汇600平方米和900平方米,Liberty Mutual Insurance、Hays和Agenda分别租下万菱汇1,300平方米、300平方米和500平方米,雅居乐将其华南区总部迁至广州国际金融中心,面积达12,000平方米。
 
经济预期转差,市场进入调整期。展望未来12个月,随着全球经济前景忧虑增加,企业对业务扩张态度日趋谨慎,将短期影响租赁需求。虽然我们预期整体租用需求短期内不会急剧收缩,但需求下降预料会令新增项目的空置率压力加大,业主心态软化,对一些新客户采取优惠的租赁条件以提供进驻率。而我们预测未来内资公司的扩张态势维持不变,将作为租赁市场主要驱动力。供应方面,由于两个项目的竣工时间从原来估计的2011年下半年推迟到2012年,预计11年底前新增供应量的减低将舒缓租金下降的压力,租金将得到暂时的缓和。预测明年新增供应的增加会加剧业主间竞争,租金将面临健康调整。另一方面,持续紧缩货币政策以及资金链的紧张使投资市场进入观望期。
 
商铺市场

需求强劲,空置率保持低位。三季度广州零售消费稳步增长,1-8月全市实现社会消费品零售总额3,262.93亿元,累计同比增长16.4%,继续保持两位数的增速。受消费需求带动,零售商对优质零售商铺需求保持强劲。三季度无新竣工优质商铺,空置率维持3.6%的低位水平。

天河商圈租赁活动频繁, 餐饮连锁品牌表现活跃。本季度天河商圈租赁活动频繁。随着天河商务区现有商场不断引入外国零售商,并继续完善其租户组合,带旺了该区域的租赁活动。例如,位于天河路的万菱汇购物中心本季度完成三个主要成交包括,瑞士钟表制造商天梭租下约160平方米铺位,国际时装连锁品牌Mango租下约300平方米,来自法国的Fashion TV租下约75平方米。其他值得注意的成交包括国际护肤品及化妆品零售品牌悦木之源在正佳广场开出约100平方米的广州首店,美国时尚连锁品牌DKNY在天河城租下新的店面。

本季度餐饮零售商在租赁市场继续表现活跃。主要成交包括美国酸奶连锁品牌优格坊在正佳广场租下约180平方米的店面,咖啡连锁品牌LAVAZZA高德置地广场夏栋租下新的店铺,餐饮品牌安南越式料理在花城汇广场二期租下新的店面。

租金及资本值升势持续。在强劲的租赁需求和广州零售销售增长前景的鼓舞下,本季度广州优质商铺的租金继续上升,平均净租金环比上涨2.7%。本季度没有大宗商业物业投资交易。市场投资活动大部分集中在散售项目投资。稳定租金回报增长和资产项目升值预期推高资本值,三季度优质商铺资本值环比增长3.4%。

空置率拉高,租金保持温和上升。仲量联行广州研究部经理曾丽认为,三季度末到年底,广州优质商铺总存量将预计扩大约20%。未来12个月内约70%的新增供应集中在天河商务区和珠江新城。新项目的预租活动表现强劲,例如花城汇一期和珠江太阳城购物中心,这可能缓解空置率上升的压力。至年末,我们乐观地维持预测,广州优质商铺的整体租金将继续温和上升。但受国内外经济不明朗因素影响,预计明年整体租金升幅放缓。

豪宅市场

银根收缩,楼市调控政策持续。由于银行信贷额度紧张,银行贷款难度加大,投资者资金流受影响。今年1-8月固定资产投资总额同比微升2%,和去年同期逾四成的强劲增速形成明显对比。楼市调控政策使1-8月的新开工面积同比减少13.5%。至8月为止,广州今年新住宅成交量为398.74万平方米,同比下跌5%。据发展商透露,今年前三个季度要达到销售指标难度比以往大得多。更有发展商将全年销售预期调低两成。

市场观望气氛浓,豪宅成交低迷。楼市调控政策和银行贷款收紧压制住宅市场的需求,成交量持续减少。高端市场方面,本季净吸纳量仍然见低,三季度豪宅一手成交约500套,较二季度增加31%,但同比减少32%。市场气氛疲弱加上成交低迷,使部分发展商延迟推盘,避免因过多供应流入市场而被迫压价。三季度只有1个豪宅项目推出,位于番禺区的星河湾盛荟为市场增加约266个新增供应单位。本季新竣工项目有位于荔湾区的逸翠湾二期,为全市豪宅总存量增加约480个单位。

豪宅租金和售价保持平稳。根据房管局统计数据,2011年前三季度全市10区新建商品住宅资本值较去年下跌1.2%。信贷及调控等因素导致投资者入市意愿减低,购房者继续转售为租多。 三季度广州豪宅平均净租金环比微升1.5%。购买力疲弱使成交量持续低迷,使得三季度豪宅市场价格平稳,仅微升0.3%。

市场观望气氛持续,购房者谨慎入市。展望未来短期,政府严厉调控政策将持续,外围金融环境恶化,令市场观望气氛持续,购房者谨慎入市。仲量联行广州战略顾问部主管唐文杰预测,因前三季度市场推出新货较少,开发商资金紧张,预计四季度新货推出数量增加,带动净吸纳量轻微上升。投资需求减弱加上流动资金短缺,未来12个月,我们预计豪宅整体资本值将下跌。
 
工业物业市场

物流园

内需仍然保持强劲,成交量理想。物流市场方面,受内需带动,三季度广州出口与社会消费零售总额增长表现强劲。因长期供应稀缺而受压抑的需求在本季获得释放。新落成的普洛斯新塘物流园显示强劲的需求,超过一半的面积已经预租,其中包括顺捷物流和Domtar分别租下的4万平方米和2万平方米。而邻近城市佛山物流园需求也呈旺盛的趋势,其中圆通物流园的新成交包括吉之岛,承租8,000平方米。

租金进入稳定周期,增幅缓和。“三季度的物流园租赁需求逐步增长,但整体租金经过过去几个季度的快速增长,物流园租金进入稳定周期。” 曾丽补充。本季度租金增幅缓和保持稳定,环比增长0.6%,达到每平米29元(按建筑面积算)。另外邻近城市物流园供应量上升,也某程度抑制了广州物流园租金增长。
非保税物业短期仍然供不应求。虽然面对国外经济放缓的忧虑,但本地经济创新转型将为工业地产带来商机。市内优质非保税物流设施短期仍将处于供不应求状态。广州作为华南区配送中心的地位日益重要,将抵消来自外围经济的不稳定因素。
 
产业园

需求量大,成交活跃。产业园方面,汽车制造业、科技行业和银行业的研发中心需求保持活跃,例如某日资汽车制造商在中新知识城设置研发中心。天河科技园表示网络安全公司蓝盾和自动取款机制造商御银已在高唐新建区购置两地块给作为研发中心,占地面积分别为7,650平方米和15,731平方米。

投资以自用为主。三季度产业园的投资活动依然集中在投建自用办公楼上。市内产业园空置率仍处低位,推动租金上升,本季度整体租金环比上升3.1%,年平均租金达到每平方米653元。
 
市场前景

仲量联行大珠江三角洲研究部主管陈锦平总结,“在全球金融市场动荡,经济前景未明的大环境下,企业扩充步伐或会在来季及来年出现放缓,当中跨国企业受影响或会较大,为写字楼市场带来不确定因素。但是,国内企业对广州以至华南市场仍乐观,未有因外围环境转差而出现收缩情况,相信租金只会出现短暂性回落。商铺市场方面,金融市场表现或会对消费有些微影响,但从零售商目前情绪及其对商铺的需求来看,应该不会出现倒退情况,整体租赁市场仍会保持乐观。”