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深圳

仲量联行:写字楼空置率降至三年最低,租金达历史高位

2011年第三季度深圳房地产市场回顾


深圳三季度商用物业需求持续旺盛,甲级写字楼及优质商铺空置率均录得下降,租金继续增长,其中甲级写字楼租金更加升至历史高位。由于资本值继续攀升,甲级写字楼的投资回报率停止增长势头,而优质商铺的投资回报率则有所下降。
 
甲级写字楼市场

市场吸纳量稳定,空置率稳步下降。深圳三季度甲级写字楼租赁市场需求持续旺盛,全市空置率稳步下降至09年以来最低水平,环比降幅2.9%。净吸纳量67,000平方米,略低于上季度。2011年至今总体净吸纳量较稳定,每季度基本维持在平均值72,000平方米左右。

新项目租赁情况良好。今年5月竣工的绿景纪元大厦租赁活动持续进行。和二季度相比,三季度新确认约10个楼层的租赁客户,总建面的60%已确认租客。同样位于福田区的嘉里建设广场二期在三季度开始接受预租,现总建面的18%已确认了租客,租金约人民币240-300每月每平方米。三季度京基100进入最后装修阶段,预租总面积增至两成。

租赁需求旺盛,中心区租金增长较快。本季甲级写字楼租赁需求持续旺盛。三季度录得的新成交中,银行和保险业的成交占36.5%,专业服务类和房地产业的成交量分别占总成交的19%和20%。而消费品行业对租金增长较为敏感,本季写字楼扩充搬迁活动主要集中在罗湖、福田车公庙等地。由于福田中心区租金增长较快,本季度租金较低的南山区见租赁需求增加,空置率下降较快。受外围经济因素影响,部分外资银行及高新科技企业出现搁置或延迟扩充计划。

租金及资本值均升至历史高位。三季度中期,租金及资本值均上升至历史高位。甲级写字楼平均有效租金增长12.1%,达到人民币168每月每平方米。福田中心区甲级写字楼租金均以嘉里建设广场的租金为标杆,平均表面租金接近210元每平方米每月。罗湖和南山租金相对较低,质量和管理较好的大厦分流了部分甲级写字楼的需求,其中南山租金增长幅度最大,海岸城及邻近的大厦租金均增至180元水平。三季度后期,二手物业交易税费政策的落实和银行贷款难度加大等因素,使投资者转趋于观望状态,成交量减少,资本值停止增长势头。部分分散业权项目的小业主开始下调价格。本季甲级写字楼平均资本值增长11.7%,达到人民币45,000每平方米。

租金及资本值增幅将放缓。展望未来,仲量联行深圳商业地产部主管夏春毅表示,鉴于租金已经积累较大幅度的增长,对全球经济衰退的预测使部分外资企业停止扩充计划,并重新调整租赁预算,总体租赁需求将会放缓。本季度企业搬迁风险程度相对二季度稍微下调;企业对高租金承受能力有限,非中心区域租金继续向福田中心区靠拢。预计四季度平均租金微升。

投资市场方面,夏春毅认为,银行贷款周期加长及成本增加,二手税费实施按评估价征收等政策影响下,成交量保持在低位。交易成本风险增加使得未来资本值持平。少数投资者急于出清所持物业以对抗经济不景气,使个别物业资本值出现一定程度的下调。
 
优质商铺市场

三季度社会消费品零售总额增长较快。在大运会、中秋节等节假日刺激消费的带动下,三季度社会消费品零售总额增长较快,七、八两月的总额已超过596亿元。自年中消费性支出环比下跌10%,如除去住房、教育、医疗等消费,食品衣着娱乐服务等支出下降14%,可见物价指数增长逐步放缓,家庭可支配收入比过往充裕。

快销时尚扩张需求强劲。三季度深圳快销时尚扩张迅速,并以中档品牌租赁成交为主。其中,Hollister 首次落户深圳,进驻万象城一期。主要品牌还包括Jack&Jones、无印良品、Skechers等。与二季度相比,本季中档品牌租赁成交占比上升14%,而高档品牌和低档品牌扩张幅度均比上季度缩小;餐饮方面成交也相当多,品牌包括仙踪林、Costa Coffee等。

租赁需求活跃,空置率持续下降。本季度净吸纳量稍比上季增加2%,达到6500平方米左右。 空置率持续下降,达到3.2%的低位。华侨城欢乐海岸商场的曲水湾于9月起陆续开张,餐饮酒吧项目包括小南国、紫苑素菜馆、老房子、SOHO、Juicy-Juicy、三度酒吧、Here KTV等。位于卓越世纪中心裙楼一共五层的卓越InTown 建筑面积为40,000平方米,至11年三季度已预租大约20%的租赁面积,租户包括俏江南、中国银行、SMART精品超市、日本山小屋-北の绵雪甜品、DKNY等。

优质商铺空置率低,地下商业扩张活跃。2011年唯一一个优质商铺项目卓越InTown于四季度竣工,全市优质商铺空置率非常低。而深圳零售消费市场对新品牌及中档品牌的接纳能力强,促使大众市场的需求逐渐向优质商铺以外的地方发展。便利店、银行、水吧、私人服装店等向地下商业扩张,依靠优质商铺的辐射力获得人流。除早期的中信地铁商城,Coco Park、华强北、万象城等地都见地铁商业逐步发展。8月完成B2地铁层商铺整改的益田假日广场,人流大增,吸引了手机电子类(如PCCW、itell易天等)、保健类(如集品堂等),和服饰和水吧等几十个小商铺。

优质商铺总体量较充足,租金稳步增长。三季度优质商铺净租金升至883元/平方米/月,环比微升1.1%。资本值增幅稍高于租金,达到1.5%。投资回报率自2010年初起一直呈下降趋势。

租赁需求或有所放缓,租金微升。仲量联行广州及深圳商铺部主管林世松认为,本年末至明年初处于消费高峰期,可支配收入相对较充裕。但经济不明朗因素对租赁需求及消费者信心均有一定负面影响,租金周期性增长表现不太显著。预计11年第四季度租金增长微升。投资回报率继续下降,受资金流动性紧缩、投资成本增加等因素影响,投资者多处于观望状态,预计成交量会大幅减少,使未来一年资本值增长减缓,投资回报率则回归11年初水平。
 
市场前景

仲量联行大珠江三角洲研究部主管陈锦平总结,“在全球金融市场动荡,经济前景未明的大环境下,企业扩充步伐或会在来季及来年出现放缓,当中跨国企业受影响或会较大,为写字楼市场带来不确定因素。但是,深圳市写字楼市场空置率偏低,即使需求放缓,也不会为租金构成巨大压力。商铺市场方面,金融市场表现或会对消费有些微影响,但从零售商目前情绪及其对商铺的需求来看,应该不会出现倒退情況,整体租赁市场仍会保持乐观。”