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日本复苏带动亚太地区第三季度商业房地产投资额增长10%

中国市场同比增长13%,上海交易量位居中国首位,北京市场资本值季度环比增幅最大,达到11.8%


根据仲量联行第三季度快报显示,亚太地区商业房地产直接投资额同比增幅达到10%左右。今天公布的初步数据显示,与去年同期的610亿美元相比,亚太地区本年迄今为止的投资额已达到约670亿美元。

日本市场表现最为引人注目,在经历了海啸和地震带来的第二季度成交额重挫之后,投资者纷纷重返日本市场,带动市场复苏,日本商业房地产直接投资额回升至逾47亿美元,与2010年同期持平。
2011年第三季度的数据显示,由于日本央行刺激日本房地产投资信托基金(J – REIT)市场计划的实施,使得日本房地产投资信托基金的购买量激增,商业房地产直接投资额在第二季度15亿美元的基础上明显提升。这一市场的复苏,有望重新激发国际投资者对日本这个亚太地区最大市场的投资兴趣。国际货币基金组织预测,日本在完成灾后重建工作的基础上,明年的经济增长率将达到2.3%。

在中国,上海商业房地产的交易量位居榜首,前十大交易中共有六宗出自上海,包括四宗办公楼、一宗商铺和一宗酒店。2011年第三季度中国的商业房地产直接投资交易额上升至约28亿美元,同比增长13%。在香港,本季度最重磅的一笔交易是香港又一城商铺交易,太古地产以24亿美元的价格将其出售给丰树投资,成为自2007年以来涉及单个资产的最大一笔交易,也是香港有史以来最大的一笔交易。韩国市场同样表现活跃,由于房地产投资信托基金积极买入位于首尔的存量办公楼,市场交易额达到约18亿美元,是去年同期交易量的两倍。

随着上季度海外资金大量涌入澳大利亚市场,使得其交易额一度跃升至40亿美元,本季度又恢复至正常交易水平,降至30亿美元。此外,新加坡的房地产投资总额为12亿美元,主要由单笔交易额不足1亿美元的小额交易组成,其中工业地产表现最为活跃。

受2011年第三季度投资额增加的带动,亚太地区绝大部分主要市场的房地产资本价值稳中有升。整个亚太地区资本价值第三季度的平均增幅为2.6%,略高于第二季度的2.4%。雅加达和北京的资本值季度环比增幅最大,分别达到14.2%和11.8%,基本上与租金的增长保持同步。悉尼、珀斯和马尼拉的表现次之,季度增幅在4.0-6.5%之间。由于投资者变得更加谨慎,香港和新加坡的房地产资本价值增幅进一步放缓至0.8%和2.1%。
 
办公楼租赁市场保持活跃
 
根据仲量联行今天公布的办公楼指数,2011年第三季度整个亚太地区的办公楼租赁需求依然活跃。各大企业继续在中国扩展业务,搬迁和扩租推动了各个金融商务区的租赁需求。而在香港和新加坡等主要金融中心,由于近期市场的波动以及一些企业暂缓搬迁和扩张计划,使得企业招聘和租赁需求减弱。

在报告涵盖的27个办公楼市场中,有18个市场的净有效租金出现增长,而其余市场的租金也保持相对稳定,只有少数市场出现下滑。由于澳大利亚一些城市的强劲增长抵消了部分亚洲地区的增长趋缓,本季度的租金增长幅度与上一季度基本持平,整个亚太地区的平均季度环比增幅为2.5%。

在雅加达、北京和珀斯,由于办公楼市场空置率迅速下降,2011年第三季度租金增幅最大,季度环比增幅达到10.5%—13.6%。在各主要金融中心,香港中环的净有效租金季度环比下降0.9%,新加坡来福士的净有效租金微增0.6%,金融机构的扩张速度放缓是其中主要原因。

仲量联行亚太区商业地产董事总经理Jeremy Sheldon指出:“亚太地区绝大部分市场的租赁需求依然强劲,尤其是中国的一线城市和东南亚地区。在香港和新加坡这些金融导向型市场中,企业租赁决策放缓,从而导致租金增长放慢,但由于这些市场的经济前景更为明朗,上述租赁状况只是暂时的。”

东京办公楼市场的毛租金再跌0.4%,但其净有效租金保持稳定。由于租户需求疲软或新增供应的出现,亚洲其它市场,如首尔、大阪和越南等租金也持续走低,但已接近最低点。印度办公楼市场本季度的平均租金总体增加了3%。

仲量联行亚太研究部总监文丽菁(Jane Murray)博士表示:“我们预计在2011年剩余时间内整个亚太地区的租赁需求仍将保持强劲,尤其是在新兴市场。该地区的办公楼市场继续对业主更为有利,但是企业租户已不愿意支付更高的租金。整个亚太地区全年的租金增幅预计将达到45%,其中北京和雅加达等市场的增幅将最为强劲。”