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北京甲级写字楼租金增长实现年度最大增幅

仲量联行发布2011年第三季度北京房地产市场报告


仲量联行今天发布2011年第三季度北京房地产市场报告, 市场对甲级写字楼及优质购物中心的需求保持旺盛增长。
• 甲级写字楼–整体市场租金继续强劲增长,环比上涨10.5%。
• 优质商铺 - 众多优质购物中心进行升级改造,市场平均空置率增加。
• 高级住宅 –租赁市场持续活跃,高级公寓销售面积环比上升,平均价格小幅下降。
• 工业物业–整体市场空置率再创新低,租金亦达到历史高位。
• 投资市场–有实力的机构投资者注重商业项目投资。
 
写字楼市场

北京甲级写字楼整体市场租金继续强劲增长,环比上涨10.5%。截至2011年第三季度,北京甲级写字楼整体市场存量达到600万平方米。第三季度,四个新完工的写字楼项目为市场带来20余万平方米的供应,其中凤凰置地广场F座、H座以及颐堤港项目推向租赁市场,而朝阳广场两栋写字楼已被有实力中资企业购买作为自用。
 
2011年前三季度,市场整体累计新增供应已经达到60万平方米。
尽管全球金融市场动荡和世界经济增长预期下调,但北京的写字楼市场需求依然保持强劲。一方面,中国业务增长迅速的跨国企业需要更多办公面积用来推进公司扩张,另一方面,拥有充裕现金的国有企业及私人持有的公司对于写字楼的需求也在持续上升。2011年前三季度,市场累计净吸纳量达到789,177平方米,其中40%的市场净吸纳量来源于自用需求。从租赁需求来看,金融机构、咨询公司、律师事务所、高新技术类公司以及生产制造型企业依然是市场需求的主力。在市场空置面积有限和租金高涨下,一些有扩租计划的公司选择在原有的办公楼续租或扩租;而有些办公预算有限的企业则不得不在外部写字楼寻求搬迁与扩租,这类情形在CBD、第三使馆区、东长安街区域尤其明显。

尽管第三季度有20万平方米的新增供应,但北京甲级写字楼整体市场的空置率继续保持历史低位,环比下降0.1个百分点至8.2%。除第三使馆区由于新竣工写字楼外,其他市场的空置率均呈现下降。其中CBD和中关村区域的降幅最大,分别环比下降2.3和2.8个百分点。基于目前甲级写字楼空置率处于历史低位,当前租赁市场中业主占有绝对的优势地位。第三季度,部分业主大幅提高租金报价,北京甲级写字楼的平均净有效租金在本季度达到每平方米每月269元 (按建筑面积计),环比上升10.5%。至此,北京甲级写字楼前三个季度的整体租金累计上涨已经达到29.7%。

2011年第四季度,我们预计仅有一个甲级写字楼项目竣工,为市场带来6.2万平方米的新增供应。当前北京的租户已对增长的租金成本越发敏感,同时租户扩张办公面积的需求正在减缓,这将抑制未来几个季度租金的增长速度。仲量联行北京写字楼服务部主管贺睿珂认为:“尽管中国经济增长速度的预测有微小下调,但我们仍对整体市场需求持乐观态度。”展望2011全年,甲级写字楼市场新增供应预计达到67万平方米,全年市场净吸纳量将达到87万平方米,继续推动平均空置率降低至8%左右,而全年市场平均租金有望实现超过40%的增长幅度,今年将成为北京写字楼市场租金增长最快的一年。
 
优质商铺市场

众多项目进行调租或升级改造以提高市场竞争力。三季度,位于北京南三环的分钟寺新业广场开业,该项目建筑面积约50,000平方米,包括华润万家超市、星美影城、优衣库和ONLY等品牌。同时位于海淀区的华润五彩城一期和龙湖星悦荟也同期开业。

由于北京优质商铺之间的竞争日益激烈,王府井、西单和CBD商圈的大多数购物中心为提高市场竞争力而进行大面积升级改造。大量奢侈品牌和中高端时尚品牌取代表现欠佳的零售商成为新的租户。
本季度,奢侈品牌扩张积极。FENDI、MAX&Co和Giuseppe Zanotti等品牌将在国贸一期开业,同时也有部分知名品牌零售商撤出国贸商城。此外,高端精品店JOYCE北京首店在国贸三期盛大开业,该店面积约2000平米,集合了Alexander McQueen, Christian Louboutin等众多潮流品牌。DIOR 及其男装品牌DIOR Homme将在新光天地开业;Moncler 中国第四家精品店在三里屯北区开业,新店面积约520平米;MIUMIU, Marni等众多高端时尚品牌也将在三里屯开幕。

同时,新锐品牌积极进驻北京,时尚品牌加速扩张,零售品牌优胜劣汰机制日益鲜明。H&M,GAP以及INDITEX集团旗下的ZARA, Stradivarius, Massimo Dutti等品牌正迅速取代其它零售品牌成为时尚消费的主力。此外,引进大量新锐品牌成为购物中心吸引消费者的手段,西班牙内衣品牌OYSHO中国首店在蓝色港湾开业,美国品牌American Eagle 北京首店也将在蓝色港湾亮相。另外,餐饮、电器、化妆品等连锁品牌也很活跃,例如,新加坡美食连锁SevenNana, 香港化妆品连锁屈臣氏,英国Whitbread集团旗下COSTA咖啡等。APPLE 正通过Apple直营店,Apple分销商等渠道迅速扩大市场份额,其新业广场体验店已经开业。

“基于强劲需求,北京优质购物中心租金平稳上涨。截止2011年第三季度,优质购物中心平均租金涨幅约8.8%,同比增长11.8%,达到每月每平方米679元。” 仲量联行北方区商铺部主管张志贤表示,“由于新购物中心开业和大面积租户调整,三季度市场平均空置率达到11.5%。”

随着商场购物环境的改善和零售商之间竞争的加剧,我们预计2011年第四季度市场租金将超过每月每平方米700元,全年租金涨幅同比超过10%。国盛购物中心、凤凰购物中心、世贸工三、金融街购物中心二期、新奥购物中心等优质项目将于2011年四季度开业,新增供应面积约40万平方米,将使得全年累计供应达到50多万平方米。基于大量新增供应和零售商扩张需求,空置率将有小幅上涨,达到13%左右。
 
高级住宅市场

租金上涨造成换房需求增加。第三季度,北京高级住宅租赁市场延续了二季度的活跃气氛,在有限的选择和租金预算不能上调的情况下,部分客户只能无奈选择换房。这尤其发生在服务式公寓的市场里,跨国公司客户仍然是该类产品的主力租户。相比酒店,更多的商务客户青睐居住在服务式公寓,因此短期租赁和长期需求旺盛。供应方面,东环公寓退出租赁市场,而CBD的雅诗阁只接受短期租赁的客户。服务式公寓供应的减少造成房源更为紧张,CBD区域内项目的入住率都在95%以上,而整个市场的入住率创出历史新高的92.5%,环比增长2.2个百分点,同比增长7.7个百分点。三季度,服务式公寓平均租金达到每月每平方米187.9元,环比上涨5.1%,同比上涨12.5%。高级公寓的需求仍以外籍人士为主,制药及汽车产业的公司发展较快,更多的外籍技术人员被派驻到北京工作。他们更喜欢成熟的区域和社区,近期新项目的业主更多来自于本地富裕阶层,他们在装修风格上与外籍客户的消费偏好存在差异,造成部分新项目的出租房屋空置而成熟的社区中房源紧张。仲量联行北京住宅地产部主管张宏指出:“尽管第四季度高级公寓的租金涨幅将放缓,我们预计2011年全年租金仍将上涨超过10%。2012年北京高级公寓租赁市场将保持活跃,同时有三个服务式公寓项目入市,缓解当前供应紧张的状态。”

高级公寓销售面积环比上升。三季度,市场推出8个高级公寓项目,合计提供3,319套公寓,相比二季度增长50.0%。供应量的增长为升级置业的购房者提供了更多选择的机会,他们拥有充裕的现金,当购买条件能够满足时,选购心仪物业改善居住品质为当下购买物业的不二之选。因此,三季度高级公寓成交套数在两个季度的连续下跌后,环比上升6.0%,而成交面积更是环比上涨18.4%。成交价格延续一季度以来的小幅下降趋势,本季度环比下降3.4%,同比下降7.6%,达到每平方米40,078元。售价在每平方米3到4万元之间的项目成交套数比例达到73.6%,环比上季度上升1.6个百分点,表明升级置业型购房者是当前高级公寓市场的主力消费群体。

预计2011年全年高级公寓成交量相比2010年下降超过20%。同时,第四季度销售价格将继续小幅下降。高级公寓的新增供应量在2012年将有所增长,优质地段的豪华公寓将保持价格的稳定,而位置在四环路以外的高级公寓由于面临更多的竞争,预计将给予购房者小幅的优惠以促进销售,吸引更多的升级置业型购房者会回到市场中,推动2012年的成交量有所增长。
 
工业物业市场

仓储物流库市场需求持续强劲推动租金再创新高。2011年第三季度,两个物流项目竣工,分别是位于大兴区的普洛斯大兴物流园和位于顺义区的普洛斯空港物流园B-5,建筑面积分别为96,000平方米和29,299平方米。尽管新入市的两个项目为市场带来了新的面积,使得北京物流市场存量新增125,299平方米,但很快就被电子商务、零售商和第三方物流公司预租完毕。同时,越来越多的公司希望以预租或定制的方式在日益紧张的物流仓储市场中寻找面积。
市场需求持续强劲而新增供应有限,由此推动物业的空置率不断下降,租金价格稳步上升。仓储物流净吸纳量持续高位,而空置率降至历史新低1.2%,环比上季度下降0.5%。平均净有效租金达每天每平米0.97元,环比增长5.4%,同比增长15.1%。

2011年第四季度,预计有一个新项目入市,新增市场供应25,000平方米。有限的供应将很难满足压抑许久的市场需求,很多项目将实现满租,平均市场空置率维持低位。随着电子商务的快速扩张,市场的需求不断迅猛增加,预计物流仓储净有效租金将在2011年末突破每天每平米1.0元。

市场对于高品质大面积工业商务园项目需求旺盛。2011年第三季度,工业商务园市场需求强劲。那些寻求高品质办公空间的高科技公司和医药公司不断扩张的研发业务、业务流程外包业的迅速增长,以及大型跨国公司对于办公成本的控制,都使得企业对高品质商务园区的需求不断增长。同时,越来越多的跨国公司和有实力的本土企业青睐定制工业商务园。除了考虑到成本因素,定制商务园能够更好地满租他们多样化、个性化的办公需求。

工业商务园的大面积租赁导致吸纳量持续高位,空置率继续下降。本季度,工业商务园市场空置率降至4.4%,环比下降1.5%。受益于强劲的市场需求和相对有限的新增供应,商务园平均净有效租金大幅上涨至每天每平米2.98元,环比增长7.8%,同比增长17.2%。

展望2011年第四季度,市场新增供应超过200,000平方米,全年新增供应将超过400,000平方米。由于市场对新增项目十分欢迎,预计市场空置率将保持在5.0%左右。得益于工业商务园市场的不断成熟以及持续的强劲需求,商务园净有效租金将突破每天每平米3.0元。
 
投资市场

有实力的机构投资者注重商业项目投资。北京众多的人口及强劲购买力不但吸引了众多知名零售商的进驻,同时增强了海内外有实力机构投资者在北京的投资信心。虽然商业物业资产价格的高涨阻碍了大宗物业交易的活跃,但是投资土地从而自行开发建设优质商业成为有实力的投资者在北京采取的长期投资策略。在本季度,香港置地以总价人民币29.1亿元取得位于北京王府井的一幅商业用地。8月份,新加坡开发商国浩房地产(中国)有限公司宣布投资东城区的新中街改造工程,项目将主要以优质商业物业开发为主。同时,海航集团也对外发布,正在与国美旗下的国美商都项目进行收购洽谈。

由于持有优质写字楼物业业主的惜售及资产价格的稳定上涨,本季度市场中没有整栋的写字楼交易完成。但是一些使用者开始大面积购买写字楼,例如在本季度,位于CBD核心区域的世纪财富中心项目东塔中8,200平方米写字楼被一名海外知名的零售商购买。另一个位于中关村地区的和盛大厦写字楼出售了7,500平方米的面积给一个教育背景的公司自用,这两个交易的成交单价都超过了每平方米人民币50,000元。仲量联行中国区投资部主管翰德伟先生指出:“资产价格的上涨导致整体市场的平均投资回报保持稳定”。