Skip Ribbon Commands
Skip to main content

新闻

上海

仲量联行:办公楼租金持续上涨;尽管政策紧缩,投资需求依然旺盛

2011年第三季度上海房地产市场回顾


本季度来自跨国企业和国内公司的扩租需求持续强劲,推动甲级办公楼平均租金环比上涨2.5%。仲量联行上海董事总经理顾东尼表示,“在过去的几个季度中,新建成办公楼面积被来自国内外公司的需求迅速吸纳。未来市场的供应有限,尤其是浦西市场,业主们将在未来几个季度中保持较强的议价能力。”全市范围内的零售额持续增长使得零售地产的租赁表现依旧强劲,同时,一批新的零售商也于本季度进驻上海市场。住宅市场愈加严格的限购政策抑制本已疲弱的市场需求,导致一手住宅成交量进一步下降。与之形成对比的是,由于外籍以及外地员工租赁需求的增强,提振了业主的信心,从而推动服务式以及非服务式公寓租金的整体上涨。在大宗物业投资市场,本季度有多宗办公楼以及零售物业于本季度成交。非保税物流市场中,上海西区市场内有限的供应与强劲的需求推动市场平均租金环比上涨1.6%。

办公楼

浦西市场供应趋紧,推动租金环比上涨3.4%。2011年第三季度,跨国企业和国内公司租户扩张以及升级的需求持续强劲,使得上海办公楼租金延续上升趋势。全市甲级办公楼平均租金达到每平方米每天8.6元,环比增长2.5%,前三季度累计涨幅为14.3%。在浦西,由于市场供应有限以及来自跨国公司的持续需求,因而租金表现优于浦东市场,浦江两岸的租金差距略有拉大。浦西甲级办公楼平均租金本季度环比上升3.4%,达到每平方米每天8.9元;浦东的平均租金环比上升1.1%,至每平方米每天8.3元。

扩张需求继续推高市场净吸纳量。在浦西,跨国公司的扩张需求推高甲级办公楼市场净吸纳量,新建成办公楼及未来项目的租赁和预租表现尤为活跃。例如,阿克苏诺贝尔在1788国际中心内租赁约15,500平方米,办公面积较之前扩大近40%。奥姆尼康也在该项目中租用了约7,500平方米的面积。上季度交付的超甲级办公楼,上海环贸广场一期的出租率已经达到57%,剩余约40%的面积也已在积极的租赁洽谈中。在浦东,来自金融行业的需求持续推高市场净吸纳量,尤以跨国银行在超甲级办公楼市场的租赁表现最为活跃。两家国际投资银行在上海国金中心二期分别租赁了约10,400和3,900平方米的面积,表明他们在中国的扩张计划并没有因市场对全球经济的担忧而有所抑制。

三个位于浦东的甲级办公楼项目于本季度竣工。四个地处中央商务区的甲级办公楼项目于2011年三季度竣工交付,其中三个位于浦东。位于陆家嘴的太平金融大厦为甲级办公楼市场新增89,430平方米的供应量,其预租表现相当强劲,目前出租率已达到76%。在竹园,甲级办公楼陆家嘴投资大厦(34,020平方米)和陆家嘴基金大厦(32,060平方米)也分别于本季度入市。在浦西,邻近中山公园地铁站的雅仕企业大厦竣工交付,为甲级办公楼市场新增65,100平方米的供应量。尽管有新项目入市,但强劲的预租表现使得市场空置率仅有小幅上升,至季度末,浦东和浦西的空置率分别为9.5%和7.0%。。在非中央商务区的办公楼市场,本季度共有五个办公楼项目落成,共计为市场新增312,270平方米面积。由于新竣工项目交付时的高预租率以及市场原有项目强劲的净吸纳水平,本季度非中央商务区甲级办公楼的净吸纳量创历史新高,达到195,725平方米。

商铺

新进中端时尚品牌首次登陆上海市场。本季度,上海中端时尚和餐饮品牌成为市场租赁需求的主力,其中不乏一些新进品牌。巴西女鞋品牌Melissa在新天地时尚和港汇恒隆广场分别开出新店。位于南京东路的353广场和宏伊广场的租户调整继续吸引着较之前定位更高的租户。霍利斯特(Hollister)确定签约353广场,替代目前一个租赁合同即将到期的租户。Gap也在宏伊广场首层租下了约1,000平方米的面积。随着日本时装品牌可洛丝和Beberose分别租下100平方米的面积,来福士广场几个月以来的租户调整也接近尾声。第三季度,餐饮品牌继续表现活跃。杭州餐饮连锁企业外婆家在上海扩张迅速,先后在调频壹、华润时代广场、虹口龙之梦和新路达租赁了在上海的新店。第三季度,上海优质零售物业首层平均租金维持在每平方米每天50.2元,环比微涨0.5%。非中央商务区的首层租金涨幅较大,环比上涨1.7%达至每平方米每天25.1元。

中央及非中央商务区内项目纷纷开业,签约率甚高。名人购物中心于9月6日试营业 ,为中央商务区零售地产市场新增35,000平方米的面积。商场的签约率已达到85%,主力店包括苹果旗舰店、化妆品专卖店莎莎和日本时装品牌Azul by Moussy。项目同时签约多家餐饮商户,弥补了南京东路步行街上餐饮选择较少的现状。在非中央商务区,闵行龙之梦、浦东嘉里城和天山百盛相继于本季度满租开业,共计为非中央商务区新增165,000平方米的面积。闵行龙之梦的开业缓解了上海西南人口稠密区域强劲的购物需求,自开业以来,人流量较大,远高于新开商场的平均水平。

住宅

上海严执行限购令,一手房市场成交量萎缩。上海于7月20日起对非本地居民从严执行房产限购令,该举措进一步压制了市场需求。根据规定,非本市户籍居民家庭购房须提供“自购房之日起算的前2年内累计缴纳满12个月”的个人所得税完税凭证或社保缴纳证明,补缴的不予认可。紧缩政策高悬,潜在购房者等待房价下调,这些因素使得上海一手商品住宅成交量在7月、8月和9月分别月度环比下跌2%、25%和2%。本季度高端住宅市场的成交量为192套,仅略高于上季度的历史低点。

尽管市场需求疲弱,开发商依旧保持售价稳定。虽然限购令的执行日趋严格且市场购买情绪低迷,但开发商仍不愿将市中心的住宅项目降价出售,因此一手高端住宅售价本季度基本维持稳定。由于目前可用于开发高端住宅的地块极为稀缺,上海在建高端住宅项目具有不可替代性,因此开发商有信心在更充裕的时间内找到买家。本季度新增供应激增,共有四个高端项目总计784套住宅入市。在销售疲弱的市场情况下,浦东新区的星河湾荟苑、黄浦区的华润外滩九里、徐汇滨江的海珀府邸以及徐汇区的嘉御庭均有新房源面市。在二手房交易市场,一部分业主开始愿意调低报价以吸引买家,因此本季度二手高端住宅成交均价约为每平方米55,500元,较上季度微跌1%。

本季度高端住宅租赁需求持续强劲增长。由于本季度上海会展聚集,短租需求增加。同时,来自各个行业的跨国企业持续在国内扩张,由此带来的新增外籍员工及外地员工使得本季度对高端住宅的中长期租赁需求持续增加。旺盛的租赁需求使服务式公寓的平均空置率进一步走低,从上季度的 12.1%降至本季度的10.9%。需求的增长以及空置率的下降使业主的信心持续增强,推动服务式公寓和非服务式公寓的租金较上季度分别增长4.0%和3.1%。本季度未有新服务式公寓竣工。

投资

上海办公楼和零售物业市场投资需求保持强劲。初步数据显示2011年第三季度大宗物业成交金额达到人民币78亿元,略高于第二季度。2011年前三季度上海大宗物业成交量总计为人民币 285亿元,较去年同期增长人民币50亿元。2011年第三季度上海办公楼和零售物业市场有多宗成交。9月,香港新世界发展有限公司同意以人民币14.6亿元的价格从黑石手中收购调频壹购物中心,此宗交易是上海首次出现近乎满租的成熟购物中心成交的案例。在办公楼市场,国内投资者投资和自用需求尤为强劲。SOHO中国继续在上海收购办公楼物业,本季度以人民币18.9亿元(单价约为44000元/平方米)的价格购得位于浦东竹园的甲级办公楼嘉瑞国际广场。此项目将被重新命名为SOHO世纪大道,计划于2012年第二季度竣工。在上海环球金融中心,宝钢旗下华宝投资以人民币约83000元/平方米的价格购得57至59楼三个楼层。在浦西,一国内买家以人民币约60000元/平方米的价格购得上海港国际客运中心内一栋办公楼。尽管市场普遍对全球经济发展方向表示忧虑,且国内政府紧缩政策、融资日益困难,然而市场回报率保持平稳,其原因主要是基于目前需求强劲和空置率下降的情况下对未来租金继续增长的预期。
 
工业地产

物流

两个非保税仓储项目于本季度竣工。在非保税仓储市场,两个新建项目于2011年三季度竣工,共计为市场新增133,908平方米的供应量:位于上海西区的维龙松江物流园三期竣工,为市场新增37,890平方米的供应,该项目已被铱力物流以及凡客诚品于2011年一季度全部预租,反映了市场对供应有限的上海西区仓储面积的强劲需求;位于浦东的普洛斯华立物流园也于本季度竣工,为市场新增96,018平方米的供应量。由于市场对浦东地区的非保税仓库需求相对较小,该项目是目前上海市场上唯一还有较大面积可供租赁的仓库。随着项目的竣工入市,2011年三季度非保税仓储市场的整体空置率从2011年二季度的7.2%升至9.4%。受上海西区强劲需求和有限供应的推动,非保税仓储市场平均租金环比上涨1.6%,至每平方米每天1.12元。然而,由于整体市场仍存在较大的空置面积以及浦东地区有限需求对租金涨幅的抑制作用,租金涨幅较上季度相比有所缓和。

保税仓储市场依旧平静。在保税仓储市场,一家物流公司在位于外高桥保税区的凡宜和保税物流中心租赁约6,000平方米,使本季度保税仓储市场的空置率降至22.0%,较上季度降低0.6个百分点。本季度,保税仓储市场没有新项目竣工,市场租金仍旧持平在每平方米每天1.06元的水平。

产业园区

数据中心的重要性日益凸现。随着近来上海及其周边地区金融和信息技术产业的发展,企业越来越多地需要高质量的数据中心以支持其业务发展。是否拥有充足的数据中心资源以支持业务扩展对于公司在上海市内搬迁以及扩张都至关重要,尤其是对于金融行业的公司。由于电信行业在中国被严格监管,因此由有经验的运营商管理的高质量数据中心的供应极为有限。但是,由于现有的数据中心电力、资源消耗较大,而对就业以及政府税收的贡献较少,一个产业园区内极少出现许多数据中心集中在一起,由此形成了现有的数据中心通常散布在城市周边的多个产业园区内而不是集中在一个产业园区内的情况。对于国外的运营商来说,他们必须与持有相关执照的国内公司合作才能运营数据中心,由此导致许多国外的运营商选择租赁而非购买土地自建。由于高质量数据中心的市场供应非常有限,因此能进驻市场进行运作的运营商能够赚取较为可观的利润回报率,这使得目前该市场对于许多运营商而言,越来越具有吸引力。

制造业

制造商越来越聚焦于国内市场。在上海,对于厂房面积的需求仍旧来自于高科技及资本密集型的公司。由于专为制造业设计的面积供应有限,仅有那些寻求小面积厂房的企业能够在上海地区内找到厂房空间。由于上海市场有限的供应以及高昂的费用,那些在华东地区寻找大面积厂房的企业必须在上海以外的其它 城市寻觅合适的厂房。包括消费品、机械、医药、以及医疗器械在内不同行业的制造型企业目前正在华东地区寻找厂房选址。不同的行业展现出了同样的趋势,且此趋势愈发明显——越来越多的企业选址建厂以生产供国内市场的产品,而并非用于出口海外。其中一个例证来自制药企业阿斯利康,近期该公司斥资2亿美元在江苏泰州建造生产基地,这是该公司迄今为止在全球投资最大的独立生产基地。