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仲量联行:上海成为全球吸引房地产投资最多的十大市场之一

2011年第二季度跨境交易占全球商业房地产直接投资总额的一半,同比增长50%, 全球、美国和新加坡投资者在跨境交易中表现最为活跃


全球领先的房地产咨询公司仲量联行(NYSE:JLL)最新发布的《全球资本流动》报告显示,2011年第二季度跨境交易额同比增长50%,占全球商业房地产直接投资交易总额1035亿美元[1]的一半。鉴于今年年初以来全球商业房地产市场表现强劲,仲量联行预计,只要当前的市场波动性和不确定性逐步减弱,并且不出现重大的经济衰退,今年全年全球商业房地产直接投资交易总额将达到此前预期的4400亿美元目标。通常,在经济动荡时期,优质商业房地产将从中受益,但交易,尤其是大宗交易所达成的时间将相对更长。

 “今年上半年,众多企业投资国内房地产交易,私募基金和未公开上市的基金则投资于跨境房地产交易,”仲量联行国际资本集团总监Arthur de Haast表示:“目前各种基金表现更为谨慎,重点关注投资于国内房地产交易,并交付那些在跨境投资方面经验丰富的经理进行管理。如果外部经济环境继续前景不明,预计这一发展态势将延续至今年下半年。”

在净投资方面[2],全球基金[3]是迄今为止表现最为活跃的投资者,净购买额超过130亿美元。新加坡和瑞典分别位居第二和第三,净购买额分别为21亿美元和8亿美元。

全球基金引领净跨境活动。除此之外,2011年第二季度新加坡在最为活跃的跨境买家排名中名列第二,这是因为其国内资产升值,投资者纷纷转向海外寻求更佳的投资回报。本季度哈萨克斯坦和印尼的净跨境购买额均为5.50亿美元左右,其中印尼购买伦敦英杰华大厦(Aviva Tower)的交易几乎占据了印尼整个交易额的全部。

全球吸引房地产投资最多的前十大市场包括:位于亚洲的四个市场(香港、首尔、上海和新加坡);位于美洲地区的三个市场(纽约、华盛顿特区和多伦多)以及位于欧洲、中东和非洲的三个市场(伦敦、法兰克福和巴黎)。

2011年第二季度按房地产投资额(不含房地产投资组合)排名的前十大城市(单位:十亿美元)
1. 纽约                    6.3
2. 伦敦                    6.0
3. 多伦多                 2.7
4. 香港                    2.4
5. 新加坡                 2.2
6. 首尔                    2.0
7. 华盛顿特区           1.8
8. 上海                    1.8
9. 法兰克福              1.7
10. 巴黎                  1.6

De Haast补充道:“在过去的几个月中,投资者的风险情绪已有所增长,这意味着大宗交易的达成需要相对更长的时间。尽管交易量增长,但第二季度市场缺乏大宗的单一资产交易。本季度单一资产销售额超过5亿美元的大宗交易数量不到10个,与去年同期基本持平。今年第一季度大宗交易的数量超过20个,尽管下半年将有大量大宗交易可能达成,但市场的波动可能导致这些交易进一步延迟。”

资本来源

目前,全球资本的主要对象是国内和境外投资。本季度美国再度成为全球最大的资本来源国,商业房地产直接购买额达到271亿美元,较第一季度增长70亿美元,不过增长的购买额主要用于美国国内。同时,美国的跨境房地产购买额达到26亿美元,成为全球第三大最为活跃的跨境买家。美国房地产投资活动的快速发展,绝大部分来源于美国国内城市,其中110多个美国城市出现在仲量联行的2011年第二季度数据库中,分别超过2011年第一季度的不足90个和2010年第二季度的60个。

2011年第二季度按房地产投资额(不含房地产投资组合交易)排名的美国前十大城市(与2011年第一季度相比新出现的城市加粗表示):
1. 纽约                6.3
2. 华盛顿特区       1.8
3. 洛杉矶             1.5
4. 圣地亚哥          1.4
5. 芝加哥             1.3
6. 旧金山             0.9
7. 西雅图             0.9
8. 波士顿             0.7
9. 休斯顿             0.7
10. 迈阿密           0.7
 
在第二季度,除了美国资产价值大幅飙升外,全球基金购买的资产总额同比增长一倍,涨至206亿美元,英国、加拿大和德国的资产价值也大幅上涨。不过,这三个国家的新增投资主要投资于国内。

2011年第二季度,跨境房地产购买额累计达到380亿美元,大大超过上季度的229亿美元,飙升66%。其主要原因是新加坡对外投资的大幅增长(上涨一倍),中国几宗大型交易的达成以及全球基金的大幅增加引领这一趋势。其它跨境投资者(美国、德国、加拿大和英国)的购买额总体保持不变。

主要细分市场

2011年第二季度,办公楼细分市场表现最为活跃,占商业房地产直接投资总交易额的40%多,略低于2011年第一季度的45%。商铺市场所占的比重从上季度的28.5%增至33%。酒店(包括娱乐场)市场的交易额大幅飙升,比重达到11%,使其超过工业地产市场成为全球第三大房地产细分市场。工业地产市场的比重为10%。