Skip Ribbon Commands
Skip to main content

新闻

仲量联行:重庆优质写字楼资本值创新高;零售地产市场需求强劲

2011年上半年重庆物业市场回顾


2011年上半年,重庆物业市场表现活跃。重庆市优质写字楼投资及自用需求非常强劲,推动资本值再创新高。零售地产市场需求持续旺盛,国际时尚及潮流品牌纷纷进驻重庆市场,使得购物中心空置率进一步下探,租金水平也保持上扬。住宅市场方面,由于房地产调控政策的影响,重庆高端公寓销售率有所下降,但在第二季度销售量有所反弹。

写字楼

投资及自用需求依然旺盛,推动优质物业资本值增长。2011年上半年,重庆市优质写字楼市场交易表现不俗。全市优质写字楼净吸纳量达到73,724平方米,较去年下半年环比增长34,396平方米。第一季度,中国农业银行购买了位于解放碑联合国际的部分楼层作为办公自用,交易面积高达19,600平方米。位于南岸的国汇中心也颇受国内企业的青睐,第二季度有两家内资企业分别购买了该物业的一层楼面,交易面积共计3,200平方米。受强劲市场需求推动,上半年重庆市优质写字楼资本值显著增长,达到有记录以来最高的15,898元/平方米,较去年年末增长10.4%。

新增供应较大导致租金下滑,单一业权优质物业更受市场青睐。长江国际、龙湖国际和协信中心等优质写字楼于今年上半年相继入市,其中长江国际成为继大都会商厦后的重庆第二个标准甲级写字楼项目。2011年上半年重庆优质写字楼新增供应量达到127,024平方米,市场总体量达到513,170 平方米,与去年下半年相比上升 32.9%。由于供应量较大,且新入市项目租金表现一般,导致平均租金下降至77.6元/平方米/月,较去年下半年环比下降约5个百分点。但与此同时,核心商圈的优质写字楼项目却有不俗表现,整体租金呈上涨趋势,尤其是位于解放碑的标准甲级写字楼大都会商厦,作为重庆市场上唯一的单一业权物业,一直受到知名企业的青睐。今年上半年,包括ACER、AECOM、3M 、澳新银行和奥林巴斯等知名外资企业纷纷入驻或扩租,推动大都会商厦平均租金较去年年末上涨约4.4%,达到95元/平方米/月。

未来有大量优质写字楼项目入市,将进一步提升市场租售表现。今年下半年重庆市写字楼市场供应量较大,约为225,368平方米,主要集中在江北和解放碑等地。其中位于江北嘴的金融街重庆金融中心预计将于下半年入市,届时将成为江北嘴核心区首个建成的高端商务写字楼。“随着重庆金融中心的入市,重庆标准甲级写字楼项目将增至3个,未来重庆写字楼市场的租金水平有望随之提升,”仲量联行重庆商业部总监梁果表示,“与此同时,重庆市场的投资客户因住宅市场政策调控等原因,对写字楼的购买意愿增强,未来写字楼的售价亦有望进一步上升。”但鉴于新增供应量较大,市场空置率也将有所上升。

零售地产

重庆零售地产市场需求强劲,购物中心空置率持续下降。2011年上半年,重庆零售市场需求强劲,购物中心表现尤为突出。截至今年6月,购物中心整体空置率为7.1%,较去年年末下降约4个百分点。今年一季度,时尚品牌NOVO的第一家独立百货入驻重庆解放碑,吸引大批国际流行时尚品牌进驻,包括MISS SIXTY、Calvin Klein Jeans和EDWIN等。第二季度,更多国际潮流品牌涌入重庆市场,包括:无印良品和Penny Black入驻观音桥商圈星光68购物中心,H&M则在日月光广场开设了其位于解放碑商圈的第一家店,租赁面积达到1,200平方米。

市场租金持续上扬,解放碑商圈开始大规模扩容计划。旺盛的市场需求带动重庆零售物业租金在上半年保持上涨态势,截至今年6月,零售物业首层平均租金达到734元/平方米/月,较去年年末上涨3.1%。解放碑从4月份开始推进步行街扩容计划,在未来三年内共计增加6万平方米步行街空间,总面积将接近10万平方米。

未来零售物业供应量较大,新兴商圈将得到显著发展。2011年下半年,解放碑商圈将迎来两个高端零售项目:升级后的时代广场将于第三季度重新开业,届时,包括LV、Cartier、Chaumet、Giorgio Armani、Salvatore Ferragamo、Ermenegildo Zegna、Tiffany&Co、Dunhill、Burberry和Tod’s 等在内的众多国际奢侈品牌将相继入驻;此外,金鹰财富中心将于年底前开业,国际奢侈品牌GUCCI将在其中开设旗舰店。苏仲礼表示:“2012年将有包括位于核心商圈的英利国际金融中心和富利海洋广场以及非核心商圈的南坪协信城星光时代广场和重庆财富中心等购物中心竣工入市。随着越来越多的优质物业入市,新兴商圈将得到显著发展。”

住宅

上半年高端公寓市场需求减少,但第二季度现回升之势。2011年上半年重庆市中心城区高端公寓销售总量为5,806套,销售率为53.4%,相比去年同期下滑23.5%,其中, 第一季度售出2,104套,第二季度售出3,702套。今年年初推出的房产税政策对市场起到一定冲击作用,但从第二季度市场需求反弹的情况来看,调控政策的影响将有待进一步观察。

高端公寓供应量大幅增加,五成以上项目销售价格出现下滑。2011年第一、二季度,重庆市主城区高端公寓供应量持续上升,分别达到3,022套和3,966套,环比增幅分别为57.4%和31.2%。从区域分布来看,新增供应主要来源于渝北区、江北区和渝中区,且大部分楼盘都由知名开发商推出。

价格下行空间受限,品牌开发商优势进一步凸显。仲量联行重庆战略顾问部总监冯冰表示:“随着楼市调控政策和银行信贷政策的趋严,开发商将承受较大压力。需求方面,由于重庆高端住宅的绝对价格在全国范围内仍处于低位,对投资者来说依然具有一定的吸引力,改善型住房需求也将继续支撑市场。整体而言,重庆房价下行空间有限。同时,品牌开发商在高端住宅市场的优势将进一步凸显。一方面,他们购地的热情依然高涨,另一方面,他们应变日趋严格的调控政策的能力也更强。”

苏仲礼最后总结到:“目前重庆写字楼市场及住宅市场相比国内其它一、二线城市泡沫较少,发展趋势仍然良好。随着未来大量优质零售物业的增加,以及重庆庞大的消费人口和高速发展的经济支撑,具有坚实基础的重庆零售地产也将越来越受到零售商以及投资机构的青睐。”