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新闻

天津

特色物业项目和活跃交易继续促进天津地产市场繁荣

仲量联行发布2011年上半年天津房地产市场报告


回顾2011年上半年,天津的亮点开始于2010年国内生产总值创纪录的增长了17.4%。商业地产市场在未来宏观层面呈现乐观前景。现有写字楼的供应非常有限,强劲的企业业务增长推动了新进公司对天津写字楼的需求。而零售市场则在继续演变,国际零售运营商带来新的品牌和销售战略,提升着消费者的购物体验。对于高档住宅市场,尽管中央和地方政府实施了紧缩政策,在2011年上半年售出的套数仍然比去年同期增加了15%以上。
  • 写字楼 – 强劲的市场需求和有限的市场供应使甲级写字楼空置率进一步下降至新低
  • 商铺 – 新开业项目采取独特的运营策略,为消费者带来更新的购物理念
  • 高端住宅 – 紧缩政策稳定了售价,而在新开盘项目带动下成交量出现大幅回升
  • 物流 – 在连续六个季度的强劲需求支持下,非保税仓库租金创新高

写字楼市场

强劲的市场需求和有限的市场供应使甲级写字楼空置率进一步下降至最低值。 2011年第二季度,越来越多的来自内地的金融机构和专业服务类公司入驻天津市场。由于天津写字楼市场新完工项目有限,本季度甲级和乙级写字楼均享有很低的空置率,尤其甲级写字楼的空置率本季度进一步下降到2.5%,创近几年来的最低值。内资租户依然是写字楼市场的租赁需求主力,但仍有约20%的成交来自于外资公司,特别是来自欧洲和韩国的租户,继续保持稳定的写字楼需求。2011年第二季度,最活跃的租赁市场仍然是友谊路分市场,宁泰大厦作为非核心区域第一座高标准写字楼也享有较高的租赁需求。

2011年第二季度唯一完工的项目是位于南开区卫津南路的宁泰大厦,由本地知名开发商——宁发集团开发建设,为市场提供了31,500平方米的办公面积。

2011年第二季度,写字楼需求持续强劲,天津写字楼市场的整体租金保持稳定,达人民币3.7元每平方米每天。随着空置面积的减少和需求的持续增长,甲级写字楼的租金与上一季度相比增长1.6%。乙级写字楼的租金水平与前两个季度相比基本持平。

位于和平区海河沿岸的天津环球金融中心计划于第三季度入市,目前已经开始预租,吸引了众多国内外金融类企业。天津环球金融中心良好的预租情况和和记黄埔世纪都会的推迟入市将减少大体量楼体入市对天津写字楼市场的影响。
 
优质商铺市场

新开业项目采取独特的运营策略,为消费者带来更新的服务理念。来自韩国的乐天百货和日本亚玛达电器在天津主要商业区的开业,不仅为天津的零售市场引进了新的品牌,更带来了不同于市场上现有项目的运营策略和服务理念。消费者对于天津零售项目不甚满意的方面中较为突出的是多数项目的品牌重复度过高,而此次新开业的乐天百货则很好的避免了这一点,除了引进众多来自美国,德国,韩国等地的品牌外,明确目标把主力客群锁定在20-40岁的、高收入白领女性群体。

另外来自日本的亚玛达电器也于2011年6月10日在南京路开设了其在中国的第二家分店。该项目80%的面积都用于数码电器产品销售,剩余面积则设置了数家日本和韩国餐厅以及其他生活服务业态。通过独特的运营策略,相比较国美,苏宁这些单纯电器销售商家而言,亚玛达电器为消费者提供了更综合的业态,以及更优质的服务和购物环境。

除了以上两个新开业项目外,改造调整完的858城市广场也在本季入市,总共为市场提供13.7万平方米的零售面积。但由于乐天百货和亚玛达电器均采用百货形式运营并在开业时入驻率就已经达到100%,因此尽管本季有新增供应,市场整体空置率仅有小幅上升,从上季的4.1%升至5.3%。

每年的第二个季度为天津零售业的传统淡季,因此2011年二季度的销售额相较上季度并没有明显增长,但是与去年同期的销售额相比仍有20.7%的大幅上涨。

高级住宅市场

紧缩政策稳定了售价,而在新开盘项目带动下成交量出现大幅回升。2011年上半年初,中央及地方政府采取了各种手段遏制住宅价格上涨。这些调控政策暂时稳定了天津高端住宅项目的售价。当前政府并没有显示出任何放松调控政策的迹象,预计现有的紧缩政策将在2011年下半年继续得以贯彻。市场上大部分项目的成交量仍然较少。

和记黄埔开发的位于和平区主要商业区的天津都会轩开盘销售成为2011年第二季度天津高端住宅市场的亮点。天津都会轩在售的住宅包括三栋高层和部分建在商铺裙楼顶部的屋顶别墅。另一个新开盘的项目是由招商地产和香港九龙仓集团联合开发的位于河东区的雍华府一期。

2011年第二季度天津高端住宅的成交量出现大幅增长,成交约1,000套住宅,约为上一季度成交量的四倍。新开盘的两个项目——天津都会轩和雍华府一期成交活跃并带动了整个季度的销售量。除此之外,其他大部分在售项目的整体需求依然低迷。天津高端住宅项目的市场平均价格在2011年第二季度基本没有发生变动,约为人民币21,600元每平方米,与上一季度相比微降1.0%。

物流市场

在连续六个季度的强劲需求支持下,非保税仓库租金创新高。2011年二季度大部分的新成交都来自于非保税项目。除了第三方物流公司外,本季其他需求来自更多元化的产业,包括制造,贸易和零售开始吸纳更多的仓储空间。丰树天津空港物流园中的成交项目包括国内超市运营商物美租赁了20,000平方米,以及首次进入天津的日本零售商山田电机也在此项目中租赁了5,000平方米。山田电机也于近日在天津南京路开设了其在中国的第二家分店。

在与天津港合资开发东疆港保税仓库项目后,招商局刚刚完成了其在天津的第二个仓储项目。招商局物流天津空港分发中心在本季的完工为市场增加了73,000平方米的非保税仓库空间。值得注意的是,其中的3万平方米在完工时即已出租。

整体市场平均租金达到人民币0.90元每天每平方米,与上季相比大幅上涨9.4%。这是自2007年以来的最高增长纪录。租金快速上涨的主要原因是来自于非保税项目的活跃租赁成交加剧了非保税项目的供不应求。