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深圳

仲量联行:商用物业需求旺盛,甲级写字楼租金创新高

2011年第二季度深圳房地产市场回顾


2011年二季度,深圳各行业扩充步伐加快,金融业和电子信息行业带动写字楼租赁需求,市场吸纳能力高。新竣工项目预租情况理想,整体空置率保持平稳,租金呈现强劲升势,达至历史高位。商铺市场方面,二季度由于需求持续旺盛,位于成熟商圈的购物广场空置率回落。地铁全线开通,沿线商铺成黄金首选,成交活跃。本季供应量较少,租金和资本值均有升幅。
 
甲级写字楼市场

扩充步伐加快,租赁需求旺盛。深圳甲级写字楼租赁市场需求持续旺盛,二季度市场吸纳量达到9万平方米,较一季度增加了39%。上半年总吸纳量为15万平方米,同比增长68.5%。本季度的空置率从一季度的13%微跌至12.8%。银行、保险业和投资公司的扩充需求尤其突出,成为带动租赁市场的主要动力,录得的成交包括华商银行、金银泰投资担保公司和顺生投资有限公司。此外,通信设备、计算机及其他电子设备制造业迅速增长,也带动其对写字楼租赁的需求。例如,英飞凌科技公司和三星电子等。

新项目预租率理想。今年5月,位于车公庙片区的绿景纪元大厦竣工,总建筑面积78,000平方米,为深圳甲级写字楼新增体量233万平方米。至六月为止,该项目已经有三成面积出租,确定进驻企业包括来自金融业、物流业以及电子行业。位于蔡屋围的京基100预计年底竣工,目前仍然在预租阶段,预租率约20%。

租金升势强劲,达至历史高位。需求旺盛加上供应量有限促使本季租金升幅扩大。深圳甲级写字楼市场平均租金为150元/平方米/月,环比上涨6.4%,成交价处历史高位。位于福田中心区的嘉里建设广场一期、安联大厦和绿景纪元大厦分别录得250元、220元及180元/平方米/月的高额成交。2011年末有不少单一业权的项目竣工,大部分只接受半层或以上的大面积租赁需求。现有的部分写字楼,如东海国际中心和卓越世纪中心,均以整层出租为策略,以获取更高的租赁回报。

升值期望大,成交高位运行。投资市场上,在住宅市场的限购政策促使下,部分个人投资者将资金移向写字楼市场。再加上分散业权项目供应较少,推高写字楼成交价。二季度甲级写字楼平均资本值达每平方米4.4万元(按建筑面积计算),环比急升8.7% 。福田中心区带动上涨趋势,该区域平均资本值增至每平方米4.7万元。其中,卓越时代广场更录得超过6万元/平方米的高位成交。

下半年需求放缓,租金升幅收窄。国营企业对高租金承受能力较强,下半年扩张需求主要由国企带动,但整体需求有放缓迹象。仲量联行深圳商业地产部主管夏春毅表示,“从上半年预租情况看,市场吸纳能力上升,增添业主对后市信心。”下半年将有多个大面积项目推出,其中包括京基100、嘉里建设二期、大中华国际金融中心,总面积约25万平方米。预计下半年新大厦预租情况继续保持活跃,有望缓解深圳甲级写字楼的庞大租赁需求。但是,鉴于租金已经积累较大升幅,租客需重新调整预算,导致需求有可能放缓。因此,租金升幅预期相对收窄。对于投资市场方面,夏春毅先生分析,“分散业权项目供应较少,新增项目只租不售,个人投资者从追求资本升值的短线回报转向长期持有,定位优质客源并获取高租金回报。另外,自用需求驱动的写字楼买卖活动继续在高位完成,但预计紧缩货币政策将压抑资本值升幅过快,升势将渐趋缓和。”
 
优质商铺市场

新项目预租情况理想。位于南山深圳湾填海区的华侨城欢乐海岸在本季度推出市场。新项目为一大型综合性项目,商业部分建筑面积7.8万平方米,增大了南山区高档购物中心的供给,使深圳优质商铺总体量增加至173万平方米。项目推出市场后,预租情况理想。
 
地铁开通带旺沿线商铺。今年6月份,深圳市五条地铁线路全线开通,方便关外大量消费人口进入深圳关内,为沿线商铺带来大量客流。受惠于交通的便利,位于地铁沿线黄金地段的优质商铺,尤其是处于地铁交汇处的购物中心成为零售商的首选,其中有不少国内外中高档品牌成交。

位于成熟商圈的购物广场空置率回落。2011年二季度末,需求持续活跃,深圳商铺整体空置率回落至过去五年历史低位3.5%。本季净吸纳量大幅回升,达8.4万平方米。零售市场畅旺,多家国外零售商计划在深圳开设店铺。位于成熟商圈的多个购物广场,例如海岸城、欢乐颂、京基百衲空间、天虹君尚百货中心店及金光华广场等,租赁情况良好,空置率下降。

供应偏低,租金与资本值上行。由于市场供应有限,加上成交活跃,本季深圳商场首层平均租金为837元/平方米/月(按建筑面积计算),环比增长3.4%,同比增长6.0%。另外,买卖市场有更多资金流入,二季度的首层商铺资本值达至11.8万每平方米,环比增长7.0%,同比增长3.9%。

下半年租金有一定上涨空间,资本升值放缓。展望下半年,通胀压力和经济增长放缓虽对需求有一定负面影响,但收入增长以及个人所得税的调整令居民消费力提高,深圳零售业市场总体看好。皇庭晶岛购物广场和东海国际广场购物中心将在下半年相继落成,为深圳优质商铺市场提供总共19万平方米的新增体量。然而,仲量联行广州及深圳商铺部主管林世松认为,未来来两三年内,特别是2013年,新项目落成量渐减,零售商将集中抢占市场,尤其集中在地铁沿线的现有优质项目,预计平均租金仍有上涨空间。投资市场方面,住宅限购政策助资金移向街铺及分拆业权商铺,预计投资活动保持活跃。鉴于央行继续收紧银根,资金流动性减少,资本值升幅有所放缓。
 
市场前景

仲量联行大珠江三角洲研究部主管陈锦平总结,“在国内外经济前景仍然存在隐忧之际,下半年企业扩充步伐预料会维持审慎,但在部分新供应早已被消化下,相信即使需求放缓也不致对写字楼租金构成庞大压力。此外,相信国内息口在通涨未见回落前仍会维持较高水平,信贷步伐也会缓慢,除非经济增长显著减速而令政策再次从宽,否则,整体投资市场则无可避免继续呈现胶着状态。但由于大部分投资者从住宅转向商业地产,预料投资活动将保持活跃,写字楼与商铺资本值仍存上升空间。整体而言,下半年深圳楼市,不论写字楼或是商铺,都会是较为平稳的一个半年。”