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成都

仲量联行:成都甲级写字楼及仓库租金均创历史新高;投资市场成交两宗大宗交易

2011年上半年成都物业市场回顾


2011年上半年,成都物业市场表现相当活跃。受强劲需求的带动,成都市甲级写字楼平均净有效租金达到110元/平方米/月,为成都写字楼市场有记录以来的最高租金水平。零售地产市场中,多个零售物业在上半年积极调整市场定位及租户组合,以期实现定位高端化及品牌国际化。高端住宅市场方面,成都市中心城区房地产调控政策(下简称“限购令”)的影响开始逐步显现,市场呈现明显观望态势,高端住宅成交量开始明显收窄。工业地产市场,成都市物流仓储市场自2010年底以来持续升温,至今年2季度,保税仓库及非保税仓库日均租金均创历史新高。大宗物业投资市场中,“成都市场上半年共有两宗大宗物业投资交易成交,且均由仲量联行促成。”仲量联行成都董事总经理吴允燊表示。

写字楼

租赁市场持续升温,租金升至历史最高点。2011年上半年,成都市甲级写字楼市场租赁交易持续活跃。在连续5个季度(含本季)均有新增甲级物业入市且新增体量累计达到34万平方米的情况下,截止第二季度,全市甲级写字楼空置率为31.8%,仅较去年年底微幅上升约2个百分点。自2010年第四季度起,全市甲级写字楼净吸纳量已连续3个季度超过30,000平方米。当前成都市甲级写字楼平均净有效租金达110元/平方米/月,为成都市场有记录以来的历史最高租金,较去年同期大幅上涨20.1%。

单一业权优质写字楼相继入市,进一步推高市场物业水平。继去年二、三季度锦江国际大厦、仁恒置地广场两座单一业权甲级写字楼入市之后,航天科技大厦及平安财富中心(原中汇广场2期)分别于今年前两个季度竣工入市,使得成都市场单一业权甲级写字楼数量进一步增加。上半年,租赁面积在1,000平米以上的大宗租赁主要集中于中环广场、仁恒置地广场以及平安财富中心等几座单一业权甲级写字楼,体现出高端客户对单一业权优质物业的青睐。主要成交包括:凡客诚品进驻中环广场开设其西南分公司;阿迪达斯及搜狐入驻航天科技大厦等。

未来成都甲级写字楼市场竞争将日趋激烈。“随着又一座单一业权甲级写字楼百扬大厦接近竣工验收并将于年内入市,天府广场-红照壁区域作为成都市首个高端商务聚集区的认知度将获进一步提升。但随着下一年度东大街及人民南路沿线大量新增项目的入市,未来成都甲级写字楼市场竞争定将日趋激烈,”仲量联行成都商业部总监张裕鹏表示,“但与此同时,市场需求也在不断增加,位于核心区域的高品质甲级写字楼未来将会吸引越来越多高端客户和机构投资者的关注。”

零售地产

零售物业积极调整租户组合,市场定位差异逐渐显现。上半年成都零售地产市场中,多个零售物业着手调整市场定位及租户组合。各零售物业日益清晰和差异化的市场定位亦体现出成都零售地产市场正日趋成熟。上半年成功实现产品定位提升的物业包括万达广场及王府井百货:万达广场成功引进星巴克、欧时力、Columbia、 North Face等国内外知名品牌;王府井百货成功引入Cartier和OMEGA等奢侈品牌以及DKNY MEN、 Boss Orange等国际二线品牌。而以时代百盛为代表的部分零售物业则逐步显示出“去高端化”的趋势,撤出包括Cartier在内的名表品牌,转向吸引更年轻的消费群体。

市场缺乏新增供应,吸纳量持续走低。上半年,成都零售地产市场没有新增供应入市。尽管零售商扩张需求强烈,但缺乏可租物业导致市场实际成交平淡。优质零售物业市场的净吸纳量持续走低,第二季度仅为5,270平方米,同比下降76.7%。

多个购物中心即将入市,或将改变传统百货的主导格局。至2011年底,成都市零售地产市场将迎来包括远东百货、来福士广场以及由仲量联行独家代理的苏宁广场等在内的大量新增供应,累计面积接近60万平方米,覆盖市中心传统核心商圈及其它新兴商圈。仲量联行成都零售地产部总监乔裕生表示:“随着由国内外优质开发商开发建设的、以购物中心为主的零售物业逐渐入市,同时在成都及周边城市一贯强劲的消费力支撑下,预计成都零售市场将迎来更多奢侈品及国际知名品牌的进驻,或将改变目前传统百货占主导的格局。”

住宅

限购令的调控作用开始显现。成都市中心城区普通住宅销售受调控政策影响明显,自今年2月限购令颁布以来,成交量持续显著下跌。6月的全市中心城区普通住宅楼盘成交量为4,620套,仅为今年1月成交量的4成。房管局数据显示,上半年中心城区普通住宅累计销售为37,575套,而1月份的单月普通住宅销售套数就占到上半年销售总量的31%。

高端住宅资产表现尚属稳定,但销售速度明显放缓。限购令对高端住宅市场的影响在一季度体现尚不明显,但自二季度起开始显现。在第二季度中,成都市高端住宅市场成交低迷,在新增预售放量增长的情况下,成交套数仅为901套,萎缩至一季度成交量的近4成,同比下跌67%。但高端住宅售价及开发商营销销售策略目前均未见显著调整。前两个季度的成都高端住宅平均售价基本稳定在13,705元/平方米。

市场观望氛围浓厚,下半年高端住宅成交或将遇冷。仲量联行成都战略咨询及研究部总监谢凌表示:“成都市住宅产品将日趋多样化,随着下半年以合景泰富开发的誉峰为代表的顶级住宅竣工交付,其全新的居住体验将令市场重新审视对成都高端住宅的定义,因此仲量联行对未来两季度成都高端住宅市场仍持审慎乐观态度,预期售价仍将基本稳定。但受政策调控及银行收紧贷款等宏观因素的影响,下半年成交量或将进一步收窄。”

工业

成都物流仓库租金涨势明显,或将持续升温。截至2011年第二季度,成都市保税仓库平均租金达1.16元/平方米/天的历史最高水平,环比及同比涨幅分别达到17.2%及63.4%。非保税仓库的平均租金同样创历史新高,达到0.83元/平方米/天。导致目前成都市整体物流仓储租金持续攀升的重要原因之一是政府全力打造电子信息产业,在此政策导向下,英特尔、戴尔、富士康和仁宝等电子信息产业巨头及相关配套企业相继落户成都,带来对仓储空间的巨大需求。

在市场需求和对未来工业地产的投资预期良好的双重带动下,成都市工业土地价格上涨幅度明显。“由于成都市对西南各省份具有较强的辐射力,加之目前快速发展的电子商务、服装等行业以及大力开拓西部市场的发展趋势,成都的物流仓储需求将持续强劲,仓库租金水平也将随之继续攀升。”仲量联行成都工业部总监陶磊表示。

投资

大宗投资市场交投持续活跃。成都市商业地产市场投资交易继续保持活跃态势,仲量联行成功促成上半年成都大宗物业投资市场仅有的两笔大宗交易。

• 仲量联行作为环达通房产中国有限公司的独家代理,成功向澳洲麦格理集团旗下私募房地产投资咨询公司MGPA 的亚洲基金III  号转让旗下物业成都凯丹广场 50%的股份。凯丹广场是成都近期开业的高档零售购物中心之一,零售面积约53,619平方米,该项目曾被彭博新闻社的国际房产奖评为“2011年中国最佳零售商业项目”。

• 仲量联行成功帮助瑞安建业将拥有的一处占地86亩(57,397平方米)的地块49%的股份出售给领盛投资管理。该地块位于东北2环,沙河公园环绕其周,环境幽雅,优越的地理位置、土地的稀缺性以及独特的周边环境成就了其价值。瑞安建业和领盛投资管理将在未来3年共同开发该地块,修建集住宅,公寓、写字楼与零售于一体的城北高端城市综合体。

成都或将成为未来商业地产投资热点。吴允燊表示:“保险基金入市将带动成都市投资市场进一步活跃,而整栋销售交易的增加则为开发商提供多元化的资金回流途径。仲量联行预期,那些即将竣工或具备良好现金流的高品质零售、写字楼及高端公寓物业将成为未来投资者关注的重点。在当前宏观调控收紧、企业资金流动性不同程度受限的情况下,一线城市商业地产投资市场的竞争将更趋激烈,未来房地产投资热点将向二线城市转移。”