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新闻

广州

仲量联行:企业扩充趋审慎,甲级商厦需求放缓

2011年第二季度广州房地产市场回顾


2011年二季度广州甲级写字楼租金升幅收窄,大面积的租赁成交量减少,净吸纳量环比有所下降。仲量联行广州及深圳董事总经理吴仲豪表示,“受年初需求增长迅速的影响,甲级写字楼市场2011年上半年整体表现平稳。但是,受世界经济复苏缓慢以及国内银根收紧对部分实体经济产生的影响,部分企业对未来业务发展前景持谨慎的态度,二季度写字楼扩充需求出现暂时性放缓。”零售市场在二季度继续稳步增长,强劲的消费需求驱使零售商继续寻求优质商场的零售商铺,上半年有大型项目推出,但因供应持续紧张及资金充足,租金及资本值仍继续攀升,投资市场保持活跃。豪宅市场在楼市调控政策效应下,本季表现平淡,成交低迷,但租金受到高端需求支撑,本季涨幅明显,下半年上涨空间持续,整体资本值则保持平稳微升。内需增长刺激零售相关行业对物流园需求,空置率走低,租金维持高位水平。产业园继续受IT及金融业需求带动,成交活跃。
 
甲级写字楼市场

企业趋审慎,扩充需求放缓。本季1,500平方米以上的主要租赁成交有TBWA、欧时力、平安保险、美亚保险和黄金铺地产,成交量较一季度减少。全市甲级写字楼净吸纳量约为14万平方米,其中大部分来自新竣工写字楼的前期预租率。2011年首六个月净吸纳量为33万平方米,空置率从年初的11.7%上调至二季度末的12.3%。
成交下降,租金升幅收窄。2010年甲级写字楼租金已经积累较大升幅,特别是优质新供应,二季度末甲级写字楼平均租金每平方米约133元(按建筑面积计算),租金水平已经接近甚至达到金融风暴前高位,即135元。租户需要重新调整预算,也延缓了部分企业升级写字楼的租赁活动,扩充需求显著放缓。同时,面对今年年末及明年初即将有大量新增供应,业主态度审慎,加租空间不大,导致甲级写字楼平均租金升幅逐渐呈现缓慢的态势。二季度的租金升幅出现明显的放缓,环比仅微升0.9%,上半年轻微上升3.7%。

预租竞争激烈,预期租金保持平稳。因部分年内竣工的写字楼预租情况良好,我们预期供应量洪峰对空置率的压力将会下降。但需求放缓对下半年预租率的影响,以及可能出现在新竣工项目的租金优惠策略,将压抑大部分现有写字楼的租金升幅,预计下半年整体写字楼租金下半年保持平稳,但超甲级写字楼租金仍有上升空间。
优质供应量增多,投资市场活跃。展望今年下半年,随着优质的投资型写字楼入市增多,预计投资市场将保持活跃。然而,受到信贷收紧与利息高企的影响,买家将以企业用家为主。由于同期分拆产权式写字楼物业供应也会增加,预计整体资本值保持平稳上升,而位于核心路段的优质物业将备受追捧。
 
商铺市场

消费需求依然强劲,物价走高。在清明节、端午节两个小长假和五一黄金周的节日消费带动下,广州零售市场在二季度继续稳步增长。1-5月全市社会消费品零售总额累计同比增长15.5%,继续保持两位数的增长速度。强劲的消费需求驱使零售商继续寻求优质商场的零售商铺。

优质商铺供不应求,新增供应几乎完全消化。位于天河商圈的太古汇购物中心在本季度竣工,是太古集团在广州的首个综合项目,为市场提供约12万平方米新增供应。虽然商铺供应量增加了,但由于新项目的预出租率都普遍较高(开业时太古汇181个商铺已全部租出),加上旧项目大多完成了租户组合调整,本季度整体市场空置率偏低,可供出租的优质商铺面积仍然有限。至二季度末,整体市场空置率较上季度回落0.1个百分点至3.5%。

餐饮类运营商及外国零售商表现活跃。租赁市场方面,今年上半年餐饮类运营商表现最为活跃,扩充势头强劲,其中成交包括:沪菜餐饮连锁金牌小龙、快餐连锁品牌一茶一坐、火锅连锁黄记煌和汉拿山集团一举进驻正佳广场;咖啡连锁品牌LAVAZZA在中华广场220平方米的新店开业;咖啡连锁品牌Costa在花城汇租下140平方米的铺位等。

外国零售商对广州零售市场的信心进一步加强,有的开设市内首家门店,有的扩充在各大主要商场的租赁面积。其中,本季Gucci于丽柏广场开设其在广州的首店;零售巨头Inditex 集团引入旗下四个品牌Bershka、Stradivarius、Pull & Bear 和OYSHO,新铺将位于正佳广场;即将开业的珠江新城太阳城购物中心一次性签约引进近20家西班牙时尚品牌,包括Elisa Palomino、DUYOS、Agatha Ruiz De La Prada等。

资金流入,租金及资本值继续攀升。本季虽有大体量新增供应,但受零售商们强劲的扩张需求和新项目较高的预出租率支持,优质商铺租金持续上升,二季度全市平均租金环比增长3.4%,上半年上升4.0%。住宅限购使更多资金流向商业地产市场,优厚的租金回报加上良好的租赁市场前景,令投资需求上升,平均资本值以环比增长3.4%,上半年上升4.6%。

本季整栋商业物业买卖有香港廖创兴集团以总价人民币3.5亿元出售1.75万平方米的创兴广场。

二三线城市表现活跃,但短期对广州影响不大。除广州外,目前周边二三线城市大举进行城市基础设施升级,积极兴建购物中心,零售商也有拓展二三线城市的意愿。其中,以佛山、中山和惠州近年表现最为活跃。例如,位于惠州中心商务区约15万平方米购物中心——华贸天地刚刚开业,国际时装品牌Armani、Hugo Boss、 Guess及CK已抢先入驻。另外,泰国尙泰百货也计划进军佛山零售业市场,开设首家百货公司。

供应持续紧张,投资市场活跃。随着消费品零售总额继续稳定增长,零售商仍然热衷扩张,我们预计短期内供不应求的状况仍然持续。下半年优质供应量预计将达到过去七年最高位,但普遍在开业前已达到了较高的预出租率,因此预计整体空置率将维持较低水平。由于市场前景乐观,加上预期持续通胀,预料业主会考虑继续加租。展望下半年,更多资金由住宅市场流入商业地产市场,预计投资市场将会保持活跃 ,整体资本值会继续平稳上升。
 
豪宅市场

本季市场表现平淡,成交低迷。持续严厉的楼市调控政策,导致住宅市场表现平淡,政府数据显示, 2011年1-6月全市10区新建商品住宅累计签约面积303.3万平方米,与去年同期相比下降近10%。政策收紧加上成交放缓,开发商纷纷将新盘发售推迟到下一季,本季度一手豪宅市场没有新增供应。同时,因政策的负面影响主要集中在高端住宅项目,本季出售仅372套,成交量较一季度缩减16% ,环比大跌35%。

在楼市调控政策效应下,政府数据显示,2011全市一手房均价与去年相比有所下降。6月全市10区新建商品住宅网上签约均价12914元/平方米,同比上升10.4%,环比上升3.5%,但相比2010年12月的14406元/平方米均价则有所回落。

高端需求支撑租金上涨。今年二季度豪宅市场资本值仅环比微升1个百分点,上半年上升5.7%。租赁市场则受商业扩充带旺,高端服务业外派专业人士及国企高管增多,刺激高端住宅需求。同时,经济复苏促使跨国企业重新增加住宿补贴,加强业主加租的信心。本季的豪宅租金涨幅明显,录得3.1%的环比升幅,上半年上升5.2%。其中以珠江新城的租赁成交最为活跃。

业主惜售,预计租金继续稳升。上半年开发商延迟推盘,下半年预计会有较多新盘推出。楼市调控政策将持续,限购限贷政策影响部分投资者入市 ,预计下半年供大于求。另一方面,广州经济运行良好,将吸引更多外资和北方公司落户,加上部分购房者转买为租,租赁需求将持续增加,使新增供应对整体空置率影响有限。展望下半年租金稳步上升,整体资本值会保持平稳微升。
 
工业物业市场

物流园

内需庞大,空置率持续走低。物流市场方面,上半年华南消费市场的日益增长的带动下,内需增长部分抵消了广州上半年出口增长相对放缓的情况。多个大型超市及电子商务企业在市区积极寻求扩张机会。然而市内的核心位置的非保税仓空置率偏低,供应稀缺。二季度的整体仓库空置率下降至7.9%,主要物流园的供应持续紧张。同时,自去年开始,租金的成本压力不断上升,促使部分需求移向周边地区,例如佛山的南海和顺德。至二季度末,全市物流园平均租金环比上涨1.4%,上半年上升5.5%。

未来需求持续,供应仍然从紧。国外经济放缓,中国经济将更依赖内需带动,这将刺激非保税物流园需求,来自业主自用尤其是大型超市的扩充需求上升。近期将有达30万平方米的新增供应,预计可满足下半年的需求。但核心地段的物流设施仍从紧,未来一年内租金将继续上扬。然而,上述因素可能导致大型客户继续将其华南区配送中心移向周边城市。

资本值再创新高。良好的增长预期使工业物业资本值创下历史新高,继续超越租金的升幅。大量产业扩充,部分不得不转移至郊区及周边城市大型非保税仓,但广州市中心依然是首选。另一方面,尽管空置率持续下降,部分需求分流也控制了租金飙涨速度。

产业园

需求量大,成交活跃。政府大力发展天河智慧城,多个大型IT公司及金融机构的大型数据中心相继进入广州,驱动庞大的产业园需求。其中,中金本季度签署意向将进入天河软件园自建国际云计算中心,另外中国移动将开建南方基地二期,该项目也位于天河软件园。

二季度的产业园成交活跃,空置率持续向下,租金进一步上涨。其中,萝岗区的科学城和天河软件园升幅相对明显,平均租金在二季度末升至每月53元每平方米,环比上涨2.5%。
 
市场前景

仲量联行大珠江三角洲研究部主管陈锦平总结,“在国内外经济前景仍然存在隐忧之际,下半年企业扩充步伐预料会维持审慎,但在部分新供应早已被消化下,相信即使需求放缓也不致对写字楼租金构成庞大压力。此外,相信国内息口在通涨未见回落前仍会维持较高水平,信贷步伐也会放缓,除非经济增长显著减速而令政策再次从宽,否则,住宅市场则无可避免继续呈现胶着状态。但由于大部分业主实力充裕,资金压力不大,而当中又以用家或长期投资者为主,没有急卖必要,故售价出现大幅下调机会不大。整体而言,下半年广州楼市,不论写字楼或是住宅,都会是较为平稳的一个半年。成交量相信会相对低迷,但预料租金及售价没有太大下跌风险。”