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北京

北京甲级写字楼市场平均空置率创20年来新低

仲量联行发布2011年上半年北京房地产市场报告


仲量联行今天发布2011年上半年北京房地产市场报告,优质物业租赁需求旺盛,市场平均空置率显著下降。

• 甲级写字楼– 2011年二季度,北京甲级写字楼整体市场的空置率创20年来新低。
• 优质商铺部分商铺升级改造,但基于强劲需求,市场空置率持续降低。
• 高级住宅 – 上半年,北京服务式公寓入住率创出历史新高,业主统一上调租金;高级住宅销售成交量继续下滑,平均价格稳中有降。
• 工业物业–由于可出租物业面积有限,仓储物流和商务园市场租金稳定增长。
• 投资市场–优质商业物业资本值继续上升,业主方开始惜售。
• 酒店市场– 2011年前五个月,北京酒店市场延续了2010年的反弹趋势。
 
写字楼市场

北京甲级写字楼整体市场的空置率创20年来新低,租金上涨已接近历史最高点。2011年上半年,北京甲级写字楼新增40余万平方米供应,整体市场存量达到580万平方米。其中,一季度有五个甲级写字楼入市,两个为自用写字楼,新增供应集中位于中关村和CBD区域,在二季度没有任何新增供应。

虽然上半年有五个甲级写字楼完工,但市场仍表现为供不应求。跨国企业的扩租和内资企业的整层租赁是推动甲级写字楼需求增长的主要原因。同时,内资企业以及越来越多的跨国企业对自用和租赁写字楼的需求保持强劲,其中自用型写字楼需求占上半年整体净吸纳量的近40%。强劲的租赁需求主要来自于制药、金融、IT和制造业,其中内资企业和外资企业的需求各占一半。在强劲需求的推动下,2011年上半年甲级写字楼的净吸纳量近60万平方米,与去年同期相比略降5.2%。CBD区域仍然位居各区域市场净吸纳量的首位,占上半年市场全部吸纳量的50%以上。

第二季度,北京甲级写字楼整体市场的空置率创20年来的新低,环比下降2.6个百分点至8.3%。至此,2011年甲级写字楼的空置率已下降4.1个百分点。而CBD区域市场空置率下降幅度最大。

由于可租赁面积有限而需求持续强劲,北京甲级写字楼的租金已上涨接近历史最高点。二季度,甲级写字楼平均净有效租金环比增长11.7%,达到243元每平方米每月。至此,2011年上半年甲级写字楼整体租金已上涨了17.3%,各区域市场均实现了租金上涨。从整体市场来看,业主们不但提高了租金的成交价格还缩短了免租期。仲量联行北京商业地产部负责人贺睿珂认为:“随着甲级写字楼租赁面积愈加有限,租户需要与更专业的代理公司合作,以确保在业主主导的市场下满足自己的租赁需求。”

2011年下半年,我们预计还有50万平方米的新增供应进入市场。虽然新增供应可能会对租金上涨带来一定压力,但压力及其微弱,并不足以抑制其上涨趋势。仲量联行北京公司董事总经理张莹表示:“未来四年内,北京甲级写字楼的整体租金将逐渐超过上海。同时我们也看到,许多首次进入北京并有较大租赁需求的公司都在进行慎重的比选。”
 
优质商铺市场

时尚连锁品牌及儿童品牌零售商积极扩张。2011年前五个月,北京市社会消费品零售额达到2,999亿元,同比增长11%。其中,金银珠宝类零售额增长近76%。预计2020年中国社会消费品零售总额将相当于欧元区规模,因此国内外零售商正积极进驻或扩大其国内市场份额。

2011年上半年,北京国贸三期商城正式营业,为市场新增供应面积约57,000平方米。基于强劲的零售商扩张需求,北京APM、蓝色港湾、新光天地等核心商圈优质购物中心纷纷调整租户结构或者进行装修改造以顺应新的市场需求。

同时,百货、影院、超市等主力店积极扩张。定位年轻时尚的NOVO 百货在望京区开业;天虹百货签约奥林匹克中心区新奥购物中心,面积约37,000平方米;巴黎“老佛爷”百货已确定入驻西单美晟国际购物中心;连卡佛百货及玛莎百货正计划开出新店。金逸影院、保利影院及永旺百货、TESCO等零售商在北京郊区积极扩张。

快速时尚品牌分店开业速度加快。西班牙INDITEX集团旗下Pull&Bear、Bershka、Stradivarius即将在丰联广场和世贸天阶等购物中心开业;英国时尚配饰DIVA半年内已在北京开出6家店;美国潮牌Rocawear在朝阳大悦城、西单大悦城及蓝色港湾开业;本土时尚品牌拉夏贝尔、欧时力、江南布衣等也积极扩张。

中国儿童用品市场的乐观前景已经吸引众多国际知名品牌进驻中国。例如博士蛙在北京已拥有50个百货专柜;世高儿童玩具西直门嘉茂店即将开业;法国童装奢侈品牌Bonpoint在国贸商城开业;当代商城新引进大量一线儿童品牌如Hugo Boss、 Kenzo、 Chloe、Stoke等。

另外,餐饮、美容服务等其他零售商也比较活跃。满记甜品、贝尔多爸爸、面包新语、味千拉面、星巴克及麦当劳几乎在各个优质购物中心均有分店或即将开出分店;阿一鲍鱼在三里屯北区盛大开业;小南国将在华宇购物中心开出1,000平米的分店,同时已签约位于酒仙桥地区的颐堤港购物中心;莎莎、万宁、屈臣氏等美容连锁店计划入驻王府井乐天银泰、侨福芳草地等优质购物中心。

上半年,整体市场租金平稳上涨,其中优质购物中心首层平均租金半年内增幅为7.0%,同比增长14.7%,达到668元每平方米每月。受益于强劲需求,整体市场平均空置率在半年内下降3.1个百分点,达到10.8% 。

我们预期2011年下半年市场需求将继续保持稳定增长态势。王府国际商城、国盛购物中心、凤凰购物中心等优质项目将在下半年陆续开业,为市场带来约45万平方米的新增供应,业主也将在强劲的需求下继续提高租金。
 
高级住宅市场

服务式公寓业主统一上调租金。第二季度,北京高级住宅市场进入了每年的租赁旺季,市场需求稳定增长,其中来源于汽车、IT、能源产业的跨国公司的需求增长最为明显。与长期的家庭租户不同,市场中更多的商务客户选择居住在更为现代的服务式公寓或服务健全的类服务式公寓。由于租赁条件的灵活性和综合服务提供的诸多便利使得该类型公寓颇受青睐。供应方面,东环公寓和CBD的雅诗阁开始清退租户,准备进行装修并对外散售。在供应量减少,需求保持增长的条件下,很多项目的入住率都在90%左右。二季度,服务式公寓的整体入住率创出历史新高,达到90.3%,环比增长2.3个百分点,同比增长7.1个百分点。今年上半年的增幅达到3.4个百分点。服务式公寓市场已经转向业主市场,很多业主在今年3-4月份进行了新一轮的租金上调。本季度租金达到178.8元每平方米每月,环比上涨5.2%,同比上涨8.6%。今年上半年的增幅为6.0%。一些分散出售的高级公寓的业主和开发商看到了服务式公寓的紧缺状况,已经要求资产管理或物业管理公司提供增值服务,来保留长期客户并提升租金水平。仲量联行北京住宅部负责人张宏指出:“预计2011年下半年,北京服务式公寓租赁市场仍将保持活跃,但租金上涨的幅度将趋于缓和。”

高级公寓成交价格稳中有降。受到严厉限购政策的影响,今年上半年北京高级住宅销售市场低迷。二季度,高级公寓成交量继续下降,成交套数环比上季度下降13%,同比去年下降43%。上半年的成交套数同比去年同期下降41%。二季度,新开盘的高级公寓项目共有8个,其中5个项目的成交价格在30,000至40,000元每平方米之间。因此,高级公寓市场成交价格稳中有降,达到每平方米41,503元,环比下降1.9%,同比上升3.8%,今年上半年则增长1.1%。售价在30,000至40,000元每平方米之间的项目成交套数比例达到72%,相比上季度的66%继续上升,显示改善型客户逐渐成为高档住宅市场的主力消费者。与此同时,高档别墅的成交表现低迷,环比上季度下降41%,今年上半年整体成交量同比去年下降16%。本季度无新项目开始预售,原有项目保持高价成交,推动平均成交价格上涨8.6%,达到45,990元每平方米,同比上升13.2%,今年上半年价格则微涨0.1%。

鉴于北京房价在过去两年的过快上涨,北京市政府已明确表示将坚定执行当前的住房限购政策。展望2011下半年,高级住宅成交量将在较低的水平徘徊,投资型客户的淡出和具备购买资格客群的减少,使得部分开发商将不得不打折降价以吸引客户购买,市场平均成交价格将继续小幅下降。
 
工业物业市场

仓储物流设施有限的供应继续抑制增长的物业需求。 2011年上半年,两个物流项目竣工,分别是为位于通州物流园区的祥龙物流No.4b和位于北京空港物流园区的顺鑫绿色物流,建筑面积分别为22,000平方米和10,000平方米,租户均为大型汽车制造商。2011年上半年,物流仓储市场租金增长略微放缓,平均净有效租金增加至0.92元每平米每天,环比增长1.4%,同比增长15.1%。由于许多物流仓库满租,优质仓储空间交易量有限,租金增长放缓。

上半年,优质物流仓储设施的供应有限,抑制了市场租赁交易,但潜在的市场需求依然保持强劲。物流设施市场最为活跃的租户仍然来自汽车制造、零售和第三方物流公司。随着社会消费品零售额的快速增长,众多零售商和大型电子商务公司希望迁移至更优质的物流园区。许多汽车制造商为了巩固业务和满足需求,在现行的购车限制政策下依然预留了发展空间。同时有限的仓储物业供应也促使这些行业的公司不断在预建项目中储备面积。2011年上半年,有限的物流仓储可租面积推动物流市场空置率在2011年第二季度末降至1.7%。

在强劲的市场需求下,2011年下半年工业用地的地价和物业资本价值继续走高,同时物业的租金将在2011年下半年呈上升趋势。

商务园物业继续受到众多跨国公司和国内公司的青睐。2011年上半年,商务园市场需求强劲,租户来自众多行业,主要集中于信息技术、电子、制药和服务行业。2011年,越来越多的公司将目光锁定商务园,建立公司总部或研发中心。这不仅是因为可以享受税收优惠政策和节约潜在成本,更重要的是因为诸如中关村软件园和经济技术开发区这些成熟开发区迅速扩张,能够提供更专业和更综合的设施。2011年上半年,商务园物业市场的大面积租赁需求导致吸纳率持续高位,空置率继续下降。租户既有来自信息技术、制药和半导体行业的跨国公司,也有本土中小企业。商务园空置率在2011年上半年降低数个百分点至5.9%。截止到2011年上半年末,商务园物业市场的平均净有效租金增加至2.77元每平米每天,环比增长1.4%,同比增长12.8%。另外,市场中整售交易活跃,例如一美国背景的投资公司以总价2.44亿元购置位于中关村科技园的IBM中国中心研发楼,同时又以总价1.4亿元购得位于上地的硅谷亮城4号楼。

展望2011年下半年,由于需求继续保持强劲而大部分区域市场的供应有限,商务园物业市场的租金将继续保持稳定增长。预计下半年,北京经济技术开发区内面向医药和生物制药产业的国家级医药基地将会完工,新增供应超过100,000平方米。
 
投资市场

优质写字楼投资交易活跃。伴随着中资公司的业务扩展以及北京优质写字楼市场租金的快速上升,众多有实力的国有企业将房地产投资策略转向整幢购买优质写字楼物业用于自用,或投资经营。其中位于成熟商务区中写字楼项目是主要的投资目标,但基于目前写字楼市场的良好表现,业主方开始惜售。

有运营管理能力的外资机构投资者依然对北京未来零售消费充满信心,在大型居住区或轨道交通结点位置的大型社区型购物中心最具有吸引力。有消息报道,市场上有一家经营惨淡的大型商业项目已开始寻找买家。因此,我们预计下半年优质购物中心大宗交易将开始活跃。
 
除了一季度中我们已披露的大宗交易外,二季度完成的交易包括中国人保整购了位于朝阳门地区的朝阳广场一座写字楼,中国银行购买位于西单地区西单汇项目作为办公自用等。“虽然写字楼及购物中心的租金都在上涨,但是由于业主方的惜售,市场中物业资本值一直呈上涨趋势,造成市场中平均物业投资回报稳定,或有小幅下降。” 仲量联行中国区投资部主管翰德伟先生指出。
 
酒店市场

2011年北京的酒店需求继续去年的增长趋势,强劲上扬。海外入境旅游人数显著增长,截止2011年5月底接待海外入境旅游人次较上年同期增长3.3%。与此同时,由于酒店新增供应放缓,北京五星级酒店的房价和入住率均呈强有力的增长趋势,分别达到人民币1,139元和62.0%。在入住率自2010年以来不断攀升的情况下,酒店管理者对采取更为积极的价格策略信心满满,也同时带动了房价的增加。房价和入住率的捆绑性增长导致每间可出租房间收入(RevPAR)相应增长了18.7%(与上一年同期数字相比)。

“在酒店量前几年已提升的前提下,2011年前五个月北京酒店市场的表现,不仅体现了北京强劲的需求增长,也反映了市场中商务、休闲和会议会展需求健康增长的发展趋向。” 仲量联行酒店集团北京办公室高级副总裁葛灵汉补充道,2011年北京五星级酒店市场表现预期将继续保持乐观的增长态势。