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仲量联行:办公楼需求持续强劲,非保税仓库租金创三年来最大增幅

2011年第二季度上海房地产市场回顾


2011年第二季度,来自跨国公司持续强劲的扩张需求推动上海办公楼市场平均租金进一步环比上涨4.6%。仲量联行上海董事总经理顾东尼表示,“办公楼租赁市场的有限新增供应预示着市场在下半年将持续趋紧,业主信心进一步提振,推动租金上涨。”零售地产市场,销售额的强劲增长带动零售地产租赁市场需求的不断增长,尤其来自快速时尚和餐饮业。在住宅市场,政府紧缩性政策继续抑制市场需求,高端住宅的销售表现本季度继续低迷。与之相反,新增外籍员工的租赁需求推动了服务式公寓租金环比上涨2.1%。在大宗物业投资市场,国内外投资者本季度均表现活跃。物流市场中,强劲的市场需求争夺有限的空置空间推动本季度上海非保税仓储市场的平均租金环比上涨4.4%,这也是过去三年多以来最大的单季涨幅。

办公楼

强劲租赁需求推动租金环比上涨4.6%。 鉴于浦东和浦西办公楼市场中强劲的扩张需求和有限的供应量,业主信心持续增强,推动2011年第二季度全市平均租金环比上涨4.6% ,至每平方米每天8.3元,半年涨幅达到11.5%。在浦西,租金稳步上涨,环比涨幅为4.4%,半年涨幅高达13.5%。在浦东,租金环比上涨4.9%,涨幅超过第一季度,半年涨幅为8.7%。上海超甲级办公楼的平均租金已攀升到每平方米每天9.6元,环比上涨4.8%,半年涨幅达到13.0%。

扩张需求推高市场净吸纳量。在浦西,跨国公司扩张需求持续推高市场净吸纳量,新建成超甲级办公楼的租赁表现尤为活跃。例如,刚刚竣工的上海环贸广场一期租赁表现相当活跃。名人商业大厦三个季度前竣工,目前出租率已高达98%。浦东的上海国金中心二期和太平金融大厦的租赁需求同样旺盛。本季度另一值得关注的趋势是,楼内的扩租活动相当活跃,租户搬离后所留下的空置面积被有扩租需求的楼内其它租户迅速吸纳。例如,联华国际信托在时代金融中心扩租约2,000平方米,较之前的办公面积增长近50%。花旗集团大厦内一些因租户扩租搬迁至上海国金中心二期而留下的面积也很快被拜耳填补。由于看好未来办公楼租金和资本值增长的前景,国内外投资者需求保持强劲。

两个超甲级办公楼项目于本季度竣工。市场期待已久的上海环贸广场一期和上海国金中心二期于本季度竣工交付。这两个超甲级办公楼项目均由香港新鸿基地产开发,共计为超甲级办公楼市场新增176,627平方米的供应量。由于预租表现强劲,两个项目的入市并未大幅拉高市场空置率,本季度市场整体空置率为7.3%,且空置面积主要集中在近期建成的项目中。在非中央商务区甲级办公楼市场,绿地海外滩中心本季度竣工交付,为市场新增77,000平方米的供应。

商铺

租赁需求强劲,尤其来自快速时尚和餐饮业。餐饮和快速时尚类零售商继续主导优质商铺租赁市场。以GAP为例,继去年开出两家店后,GAP最近又开始在徐家汇和虹口商圈积极寻找店面扩张。随着Uniqlo, GAP, Marks & Spencer, American Eagle 和H&M陆续在南京西路地铁站附近开出店铺,如今的南京西路地铁站俨然已成为快速时尚品牌的聚集地。A&F旗下品牌Hollister租下来福士广场内原先由Giordano承租的约1,000平方米面积并即将开业。餐饮类零售商本季度继续表现活跃。无限度广场迎来一些首次进入上海市场的餐饮品牌,如我爱鱼头和57度湘等。苏浙汇也在港汇恒隆广场租下约450平方米的面积开设其在徐家汇区域的第二家店。受餐饮品牌强劲租赁需求的推动,本季度优质商铺市场空置率进一步下降7个基点至0.8% 。优质零售物业首层平均租金稳步上涨至每平方米每天51.5元,华润时代广场、港汇恒隆广场和中信泰富都在积极升级租户组合,也助推了租金上涨。

一些优质零售物业推迟入市。 本季度没有优质零售物业项目入市,零售物业存量维持在2,962,995 平方米。原本计划于今年6月开业的南京东路名人购物中心已推迟到9月开业。此外,雅居乐广场和越洋广场的商场部分也将开业推迟至明年,致使今年下半年的优质零售物业新增供应只有55,450 平方米。基于新增供应短缺以及一些成熟项目升级租户的需求,业主很可能借此提高租金。在非中央商务区,闵行莲花国际商务广场和江桥万达广场于本季度开业,分别为市场贡献50,000 平方米和 210,000 平方米的零售面积。

住宅

政府紧缩政策持续抑制住宅需求。政府的限购令以及其它紧缩政策在2011年第二季度继续抑制上海住宅市场购买需求。虽然一手商品住宅成交量在4月和5月分别环比增长了61% 和29%, 但2011年第二季度的成交总面积仅为220万平方米,是2005年第四季度以来单季成交量最低的季度之一。本季度高端住宅市场的销售量较前一季度下降约27%,同样跌至2005年第四季度以来的最低水平。我们跟踪的、目前在售高端住宅项目中,近60%的项目本季度仅成交一两个单元。例如,兆丰嘉园二期在上季度售出50个单元后本季度仅售出1个单元。我们预计现行的紧缩政策将贯穿整个2011年,并有可能延续至2012年。

租赁需求持续增长。各行业跨国企业持续在国内扩张,由此带来的新增外籍员工使得本季度对高端住宅的租赁需求持续增长。第二季度服务式公寓的平均空置率继续走低,较上季度略降30个基点,至 12.1%。需求的增长以及空置率的下降让业主的信心持续增强,服务式公寓的租金也因而较上季度增长2.1%。短期来看,由于外籍员工带来的租赁需求仍将保持强劲,我们预期服务式公寓的租金将继续保持上升态势。但从中长期来看,由于未来可供出租的住宅供应量增大,租金上涨的势头可能会放缓。

面对疲弱的市场需求,开发商维持稳定的售价。由于真正的潜在购房者受到目前政策环境的影响无法出手,因此开发商认为即便小幅降价也不会大幅提高销售量,从而导致高端住宅销售市场尽管购买情绪持续低迷,但一手高端住宅售价本季度基本维持稳定。本季度有两个高端住宅项目入市,静安区的远中风华园二期在4月开盘,推出了186套新房源;浦东新区的国信世纪海景园在5月推出了204套新房源。低迷的市场也使得一些项目继续推迟开盘时间。在二手房销售市场,虽然市场逐渐转向买方市场,大部分卖家仍不愿降价出售手中的物业。因此,本季度的一、二手房高端住宅成交价分别稳定在每平方米67,000 元和 56,000 元。展望未来,在一手住宅销售市场,开发商很可能继续维持稳定的售价;而二手房市场中,随着市场情况继续向有利于买方的方向发展,价格在下半年有可能出现小幅调整。

投资

上海房地产投资市场保持活跃。初步数据显示2011年第二季度大宗物业成交金额达到人民币77亿元,较去年同期猛增175%。2011年上半年成交金额共计205亿元,与去年同期基本持平。在本季度的成交中,来自国内的买家再次占据交易总额的近60% ,尤其是自用买家特别活跃。例如,位于陆家嘴的上海环球金融中心和中融碧玉蓝天分别售出一个整层楼面,成交价格分别为每平方米80,500元和 70,000元。本季度,SOHO中国继续在上海收购办公楼物业。除了在虹口区购入两幅商业地块以外,SOHO中国还以32亿元的价格购得位于长宁区中山西路上的新世界长宁商业中心。境外投资者依然热衷于收购办公楼和零售物业,尤其是那些于2008年设立、目前已接近其投资周期末期的基金。位于黄浦区的综合体永银大厦被出售给丰树中印基金。此外,SK集团购得长宁区的服务式公寓项目虹桥公寓。然而,位于核心区域、可供交易的办公楼和零售物业的存量仍然非常有限。由于中国政府收紧银行信贷,境外投资者拥有越来越多的机会与国内开发商合作开发项目,或借贷给需要现金的国内开发商。政府紧缩政策效应逐渐显现,2011年上半年上海土地成交金额仅为人民币378亿元,较2010年上半年下降38.3%。

工业地产

物流

非保税仓储市场租金创三年多来最大单季涨幅。2011年第二季度,共有四个非保税仓库项目竣工,共计为市场新增163,725平方米供应,这其中三个位于上海西区,分别是安博青浦重固配送中心(26,465平方米)、皮诺上海物流园(27,260平方米)和松江普洛斯物流园二期(50,000平方米);另一个是位于浦东国际机场附近的丰树欧罗物流园区(60,000平方米)。随着这些项目的竣工,市场空置率从5.8%小幅上升至7.2%。上海西区非保税仓储市场的租赁需求尤其旺盛,尽管有三个新项目入市,但该区域的空置率水平仍近乎于零。例如,一伍一拾和CEVA在新竣工的安博青浦重固配送中心分别租赁12,000平方米的面积。在保税市场中,第二季度没有新项目竣工, 空置率稳定在22.6%。非保税和保税仓储市场的租金本季度都保持上升。非保税仓库单季租金涨幅更是创三年多来之最,涨至每平方米每天1.1元,环比增长4.4%。保税仓库租金上涨至每平方米每天1.05元,环比增长2.6%。

产业园区

工业区专注于高附加值功能。目前,上海的许多工业区正重组架构,逐步滤出低附加值的制造型工厂,集中发展并引进带有销售和研发功能的企业。生产高科技和高附加值产品的工厂则被鼓励留在工业区内。与此同时,越来越多在上海的企业开始寻求集办公、研发、制造、运营于一处的综合物业。美敦力于近期宣布将整合其办公和研发部门至其位于张江的工厂。类似的例子也出现在金桥,如阿尔卡特-朗讯和华为等公司。由于目前很难在上海的成熟工业区内找到合适的选址,越来越多的公司开始考虑整合各项功能至上海以外的地方。随着越来越多的企业把工厂搬到二、三线城市,一些自用业主开始考虑将所持有的物业出售,买方购入后通常会将原有空间和土地用于研发或其它高附加值用途。

制造业

企业继续在中国东部扩大生产。对于上海厂房空间的需求持续来自于已进入上海的企业,他们在寻求扩张的同时,仍选择在上海范围内搬迁。例如,Parker Hannifan的一个业务部门因扩张搬迁至浦东,另一个业务部门也从闵行搬至青浦。Benteler最近也刚确定将在嘉定工业区新建一个工厂。但大多数新进或已进驻企业把新工厂的选址放在上海以外的地区;尤其是医药、医疗器械、汽车零部件、机械和精细化工等制造型企业正在中国东部积极寻找适合的工厂选址,以面向国内市场的生产供应。