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新闻

广州

甲级写字楼井喷式供应量背后潜藏的机会

仲量联行分析珠江新城的投资机遇与挑战


自2010年以来,广州甲级写字楼需求屡创高峰,呈现稳定的复苏态势。广州未来中央商务区——珠江新城的写字楼大体量的优质新供应对整体市场发展呈正面影响,不仅满足了内资及跨国企业对写字楼日益上升的扩充和升级的强大需求,还加速了租赁市场蓬勃发展,为广州写字楼市场带来新的局面。随着珠江新城发展日趋成熟,未来广州将成为一个现代化的国际大都会,房地产投资机遇前景无限。仲量联行广州及深圳董事总经理吴仲豪就此分享了他的见解。
 
良好经济带动写字楼需求上升。 截至2010年末,广州写字楼总存量约270万平方米,较其它一线城市偏低,反映了广州写字楼供应与其经济的高速增长不匹配,显示高档写字楼物业的潜在需求巨大。去年全年,全市甲级写字楼净纳量为42万平方米,较2009年同比增长87%。而今年一季度的净纳量已达到20万平方米,接近去年全年的半数。
 
良好的国内经济环境为商业地产市场造就了蓬勃生机,带动写字楼的需求,各行各业对甲级写字楼需求全面升温,特别是扩充需求明显,占2011年上半年租赁成交56%。行业方面,以银行及金融服务业、日用消费品和专业服务类的扩充需求较为突出,在过去连续五个季度全市总的扩张成交中均占15-20%。同时,这些行业在扩充规模方面也占优势。
 
商机汇聚中央商务区。珠江新城作为全新的中央商务区,2006年至今已开发的甲级写字楼项目占全市70%。借亚运契机,珠江新城中央商务区的基础设施建设日渐完备,不断吸引大型商户相继进驻。仲量联行研究显示,无论是企业因写字楼扩充、升级而作跨区搬迁,还是首次落户广州的企业进行选址,首选地段都是珠江新城。2010-2011年一季度,全市因跨区扩充、升级及首次落户产生的甲级写字楼租赁成交额中,珠江新城均比市内其它区域遥遥领先。同时,珠江新城也带来投资机会。在该区近期众多写字楼买卖中,国内银行业以购买写字楼作自用已经形成趋势。
 
目前珠江新城已成为大型及跨国企业的集中地,行业聚集趋势明显,以金融业、领先制造业和信息科技行业为主导。在政策支持下,珠江新城被打造成广州未来的金融中心,吸引本地及外资的银行及金融机构进驻。同时,国内一些行业的龙头以及知名信息科技企业入驻珠江新城,并带动其上下游行业如金融服务业、专业服务类、日用消费品行业、房地产业等相继向珠江新城聚集。
 
珠江新城机遇与挑战。回顾珠江新城中央商务区的发展周期,分成四个阶段——规划、建设、发展及成熟。亚运后的珠江新城已有相当完善的配套设施,目前正处于从建设期转入发展期的阶段。虽然大量项目仍在施工,但目前市场供应量稳定,需求受企业扩充与升级带动,使空置率维持低位水平。然而,往后的五年,即2011年至2016年,珠江新城将进入竞争激烈的集中期。随着写字楼项目供应空前增加,持续上升的空置率将使租金受压并放缓上升速度,对租户来说是一个有利的进入时间。
 
广州经济发展迈向新的篇章,写字楼市场潜力可观。在后金融危机时期,全球企业将资源投向新兴市场,根据仲量联行2011年全球企业房地产调查报告,预期投放在中国的房地产资产组合净增长率为50%以上。广州也成为新的经济增长点,将在珠三角“产业一体化”的目标下继续向经济转型、产业升级和经济发展方式转变。在广东以及珠三角庞大的消费市场的支撑下,广州作为中心城市,未来经济发展仍以内需为主导,背靠交通网络枢纽的优势,将加大服务业发展,产业的提升将带动写字楼的需求。
 
企业对写字楼的升级需求将作为未来写字楼市场新的增长动力。调查显示,多数租户对现有写字楼的不满意方面主要集中在物业管理、设备设施、档次形象等。超过六成企业对写字楼扩充计划偏好都趋向于现代甲级写字楼,比旧式甲级写字楼高出一半以上。
 
面对庞大的需求量,预期今年下半年全市甲级写字楼的净纳量将突破70万平方米,超越历史高位。受强劲的需求支撑,再加上优质物业不断落成,未来租金将呈结构性上涨。资本市场方面,目前广州甲级写字楼资本值相比北京、上海、深圳仍然偏低,物业潜在投资价值突出。去年,全市甲级写字楼资本值同比大幅上涨了28.4%。预期未来上涨空间持续,商用物业将成为广州房地产投资市场的热点。
 
打造未来国际大都会。至今年年底,珠江新城甲级写字楼供应量预计将达200万平方米,将占全市总存量的一半。在大量新增供应中,多数项目已经被抢先预租。随着珠江新城发展日渐成熟,其优质写字楼的租金优势逐渐显现,预计与其他区域的差距将会加大。展望未来,在结构性经济发展方式转变的驱动下,加上坚实稳健市场基础,我们相信,广州将成为一个新的现代国际大都会。