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亚太地区投资活动持续强劲,多数市场租金出现上涨

仲量联行《亚太区物业摘要》发布最新数据


2011年第一季度,亚太地区房地产市场持续向好,多数市场投资活动增长。2011年,亚太地区经济增幅预计为7.0%,远高于世界其他地区大约3%的幅度。尽管面临自然灾害和通货膨胀压力增大等诸多挑战,但该地区的商业活动依然保持活跃。因此,虽然外部需求和政府开支双双下降,2011年亚太地区经济增速或将有所放缓,但其表现仍有望继续领跑全球。

仲量联行亚太区研究部总监文丽菁(Jane Murray)博士表示:“2011年第一季度,乐观的商业氛围和强劲的企业招聘需求支撑了亚太地区办公楼租赁市场。由于企业对办公空间需求在多数市场持续增长,租用率总体有所提升。值得关注的一个例外为日本,3月的大地震导致东京地区企业扩张活动减少,一些企业开始重新评估扩张选址的策略。亚太地区大多数市场正朝着有利于业主的方向发展,办公楼租金也维持升势。2011年第一季度,投资活动持续强劲,我们预计未来市场交易量和资本价值都将继续增长。”

大多数市场租金上涨

办公楼 – 2011年第一季度,亚太一线城市新交付的甲级办公楼面积为150万平方米,其中超过80%在中国和印度。办公楼空间总净吸纳量达到140万平方米,同比增幅超过30%。在各大金融中心之中,香港和新加坡的净吸纳量均创出新高,其主要推动因素是金融企业和专业服务公司的迁址及扩张活动。在中国和印度的一线城市,跨国公司和国内企业对办公空间的需求大量增加。不过,北亚和东南亚一些新兴市场租户的需求依旧主要是整合办公空间及重新选址。

2011年第一季度,亚太地区大多数办公楼市场租金继续走高。在租赁活动明显增加以及空置率下降的背景下,印尼首都雅加达的净有效租金增幅最大,与上一季度相比增幅达到9.5%。办公楼租金增幅强劲的还有香港(中环地区季度环比增幅为9.2%)和新加坡(来福士广场季度环比增幅为7.9%)。在跨国公司和国内企业强劲需求的推升下,上海和北京办公楼租金均较上一季度增长6-7%。然而,在地震及核泄露危机之后,东京的租金持续下跌,而免租期却保持不变,致使净有效租金下降了1.5%。在租户需求依然疲软的其他几个市场,部分城市租金保持平稳(如台北),另一些则继续看跌(如首尔和曼谷)。

展望未来,新加坡、上海和香港的租金增幅与2010年的飙升相比会略有放缓,但印度市场的租金增长将会比去年更为强劲。预计香港的租金增幅最大,有望高达30%。但另一方面,受地震和海啸的影响,东京办公楼市场的复苏将进一步放缓,在首尔和吉隆坡等其他几个市场,由于需求疲软以及供应过剩,我们预计租金会继续下跌。

商铺 – 劳动力市场表现强劲及消费者信心增强,支撑着亚太地区多数市场的商铺需求。2011年第一季度,大中华地区的租赁需求尤其旺盛。印度及其他一些东南亚市场的零售业者则显得较为谨慎,而澳大利亚的需求依然保持平稳。第一季度,亚太地区多数市场的商铺租金保持稳定或是有所上涨,其中香港、北京、雅加达、马尼拉以及吉隆坡涨幅最大,季度环比增幅在2-3%。未来几个季度里,预计大多数市场的租金会持续上涨。然而,由于供需失衡较大,印度大多数商铺市场的表现会相对落后。

住宅 – 2011年第一季度,中国和东南亚的豪宅以及高端住宅市场租赁活动大体保持平稳。其中,香港的需求较为强劲,部分原因是由于日本地震及核危机导致一些公司临时由日本迁往香港,造成短期租赁增加。 第一季度,中国一线城市和新加坡的豪宅租金基本保持不变,而香港、马尼拉和雅加达的豪宅租金则上涨了2-3%。
 
工业地产 – 2011年第一季度,在出口和零售基本面保持强劲的背景下,亚太地区工业地产市场发展持续向好。其中,大中华地区和澳大利亚的工业地产租金继续上涨,而新加坡与传统行业及与高新科技行业相关的工业地产租金双双创下增幅新高。

资本价值上涨,投资活动增强

2011年第一季度,在房地产市场基本面和信贷条件改善的支撑下,亚太地区商业房地产投资额继续保持增长,总额达到270亿美元,环比增长了11%,同比增长了14%。第一季度,日本领跑亚太地区房地产投资市场,主要由于日本房地产信托投资基金(J-REITs)和私募股权基金在震前曾有过大举收购的举动。与上一季度相比,新加坡的交易额激增60%。但与此同时,中国的房地产投资额却出现了下跌,这很可能是由于监管政策收紧以及资本值快速上升所致。另一个投资额出现下跌的国家是澳大利亚,原因在于市场上缺乏可投资的优质资产。尽管人们普遍预计,近期日本投资额减少或将对亚太地区的总体交易额造成影响,但是2011年亚太地区房地产投资额预计仍将会达到1000亿美元,较2010年增加15-20%。
 
2011年第一季度,除北亚地区,其余亚太地区几乎所有主要城市的办公楼资产价值均保持平稳或者有所上涨。其中表现最为突出的是香港和雅加达,其季度环比增幅分别达到13.1%和11.1%。紧随其后的则是中国大陆地区的上海、北京和广州等一线城市,其季度环比增幅在7%-8.5%之间。由于租金状况和投资者信心持续好转,预计2011全年北亚地区以外所有市场的办公楼资产价值都将上涨,全年增幅介于10 - 25%之间,其中表现最为强劲的市场包括香港、新加坡以及中国大陆的一线城市。

艾丽菁博士还表示:“尽管全球及亚太地区仍存在各种市场风险,但我们相信,在亚太地区经济的强劲表现以及结构性增长的推动下,亚太地区房地产市场的基本面将持续向好。预计2011年全年,租户和投资者的市场活动会进一步活跃,众多市场的租金会加速上扬,相对落后市场的增长在2012年之后也会有所加快。物业的资本价值预计将继续上升,短期内会与租金保持一致,但多数市场的住宅价格仍面临着较大的政策风险。”