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亚洲城市引领全球办公楼市场复苏


仲量联行最近发布的“亚太地区办公楼市场指数”显示,2011年第一季度,良好的业务预期以及强劲的企业招聘活动使得亚太地区的办公楼租赁市场得到强有力支撑。核心一线城市的办公楼总体净吸纳量与上季度基本持平,但与去年同期相比上涨超过30%。

仲量联行亚太区商业地产部董事总经理Jeremy Sheldon表示:“通过数据对比可以看出,亚洲主要中心城市办公楼市场的复苏程度远超世界其它地区。与此同时,东盟作为亚洲的一股重要力量再次脱颖而出,目前雅加达的办公楼租金和资产价值增长率均位列东盟市场榜首。当前是亚太地区办公楼市场的黄金时期。”

“随着全球各地的企业竞相进入香港市场,香港办公楼租金增长强劲,这也体现了亚太地区的复苏之强劲以及中国大陆市场不断增强的影响力。目前香港办公楼租金在全球位居前列。持续的强劲需求以及办公楼存量的匮乏,已经推高了香港中心区的办公楼租金,但与全球金融危机前的最高点相比仍有10%-15%的空间。”

日本大地震并未对亚洲地区其它城市的租户市场造成实质性的影响。2011年第一季度,亚洲地区众多城市的办公楼市场空置率继续走低,租金继续上扬。在26个主要办公楼市场中,有16个市场的净有效租金出现上涨,其余市场的租金持平或小幅下跌。受日本市场疲软的影响,亚洲地区办公楼租金增长率略有放缓,整个地区的平均租金环比增长2.5%,略低于2010年第四季度的2.7%。

2011年第一季度,由于市场净吸纳量强劲以及空置率不断下降,雅加达市场办公楼租金增长率高达9.5%,创最大季度升幅。

仲量联行印度尼西亚董事总经理Todd Lauchlan表示:“近期的租赁活动进一步印证了雅加达办公楼市场的强劲复苏势头。旺盛的新开发项目预租将确保2011年总体吸纳量创历史新高。在强劲的经济基本面带动下,雅加达办公楼市场的空置率持续走低,市场需求持续增长,预计在2011年的后几个季度之中,雅加达市场的办公楼租金将继续保持良好的增长势头。值得注意的是,如以美元计价,目前雅加达的办公楼租金仅恢复至1995-1997年亚洲金融危机前的水平,仍是全球办公楼租金最为低廉的城市之一。因此,我们预计在雅加达这个快速发展的新兴城市中,其办公楼租金仍将持续上扬,达到与其经济发展成本相一致的水平。”

2011年第一季度,香港办公楼市场平均租金上涨9.2%,位居亚洲地区第二位,新增供应紧张以及金融业需求强劲是其主要带动因素。新加坡的办公楼平均租金季度环比增长7.9%,办公楼空间短暂供应匮乏使租金增长受到支撑。在跨国企业和国内企业旺盛需求的带动下,上海和北京办公楼平均租金上涨6%-7%。在截至2011年第一季度的前十二个月中,香港办公楼市场租金以36%的同比增长率,成为亚洲地区表现最为强劲的市场。

在东京办公楼市场,由于租金持续下跌,同时由于近期的地震灾害后办公楼免租期仍然保持不变,其净有效租金环比下降了1.5%。在亚太区的其它几个租户需求仍相对疲软的市场中,办公楼租金保持平稳(如台北)或者继续下跌(如首尔、曼谷等)。澳大利亚和新西兰的办公楼平均租金总体波动不大,涨跌互现。其中,澳大利亚珀斯办公楼平均租金增长5.9%,为澳大利亚季度环比增幅最大的城市。

2011年第一季度,亚洲地区办公楼市场的投资活动仍然保持活跃,日本地震对该地区除日本以外的其它市场人气并未造成重大负面影响。北亚地区以外的几乎所有主要城市的办公楼资产价值均保持平稳或者有所上涨。其中表现最为强劲的是香港和雅加达,其季度环比增幅分别达到13.1%和11.1%。紧随其后的则是中国大陆地区的上海、北京和广州等一线城市,其季度环比增幅在7%-8.5%之间。
2011年第一季度,整个亚太地区办公楼资产价值的季度平均增幅为3.1%,略高于2010年第四季度的2.9%。在购买活动(主要是本地投资者)强劲的带动下,香港办公楼资产价值同比劲升42%,高居亚洲地区市场榜首。

预计在今年后几个季度中,亚洲地区办公楼的租赁需求仍将保持坚挺,但部分市场由于新增供应充足,其办公楼市场空置率将出现上升。由于市场基本面保持强劲,目前亚太地区的办公楼市场总体对业主有利。预计今年该地区办公楼平均租金将有望最高上涨达30%,一些供应紧张的市场将表现尤为强劲。但是,受地震和海啸的影响,东京办公楼市场的复苏将进一步被延迟,预计其全年办公楼平均租金将最多下降5%。其它几个表现滞后城市的办公楼租金可能持平或者适度下跌。

仲量联行亚太区资本市场部总监Stuart Crow表示:“目前亚太地区所有市场均以本地投资者为主,其中最大的买家大多来自于亚洲地区。此外,全球投资者对进入亚太地区办公楼市场的兴趣依旧浓厚,这将促使绝大多数市场的资产价值不断走高。今年第一季度,亚太地区办公楼市场总交易金额达到270亿美元,今年年底完全有望达到我们此前预估的全年1000亿美元的目标。”

由于租金状况和投资者信心持续好转,预计2011全年北亚地区以外所有市场的办公楼资产价值都将上涨,最高涨幅可能达到35%,其中表现最为强劲的市场包括香港、新加坡以及中国大陆的一线城市。