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仲量联行提出成都甲级写字楼新分类标准,深度剖析二线标杆城市发展特色


经过5年对成都市甲级写字楼市场的持续跟踪和研究,仲量联行对成都市甲级写字楼进行了重新定义。新的甲级写字楼标准将涵盖产品品质和区域位置这两个硬性条件,同时,又根据写字楼业权、物业管理和客户构成等影响写字楼长期竞争力的软性因素将甲级写字楼分为A、B、C三类。 “随着优质物业的不断入市及原有物业的持续使用,成都市甲级写字楼市场已出现分化,市场需要一个与成都本地市场特征相符合的写字楼界定。”仲量联行成都公司董事总经理吴允燊先生表示。 新的甲级写字楼标准如下:
 
• 甲级A类物业:产品品质和区位优越,单一业权并由国际物业管理团队管理,客户构成优质
• 甲级B类物业:产品品质和区位优越,大宗分拆业务物业并由优质物业管理团队管理,客户构成良好
• 甲级C类物业:产品品质和区位优越,零散分拆业权物业并由专业物业管理团队管理,客户构成一般。
通过对三类甲级写字楼从短期到长期的租金、售价、入住率以及租户/用户品质等多个指标的评判,甲级B类物业可在较短时间内由于大客户的入驻达到较高的入住率,短期内综合竞争力最强;甲级A类物业可长期吸引具有支付能力的高品质的租户入驻,长期竞争力最高;甲级C类物业的综合竞争力相对较弱,但是甲级C类物业可在较短时间内为开发商回流现金并一定程度上满足中小企业对高品质办公物业需求。仲量联行对成都市甲级写字楼分类标准中考虑的因素总结如下:

产品品质是决定写字楼市场表现的重要因素:甲级写字楼优质的硬件设施有利于吸引高端的写字楼用户,为物业带来溢价。例如现有市场上硬件设施最高的三座甲级写字楼 -- 香格里拉中心、航天科技大厦和仁恒置地广场的有效租金可达120-160元/平方米,较市场平均水平溢价28%以上。仲量联行战略顾问&研究部总监谢凌表示:“为了在激烈的市场竞争中博得一席之地以及满足写字楼客户对办公环境越来越高的要求,近年来成都市写字楼的硬件设施有了长足的进步。”因此,仲量联行本次提出的甲级写字楼新标准在2005年甲级写字楼硬件标准的基础上,在电梯、空调系统、楼层净高、外立面、得房率等多方面都有了较大程度的提升。

区域位置是写字楼价值的决定性因素:调研发现写字楼用户在选择物业时最为关注区域位置、交通条件以及商务配套的完善等因素。尽管目前成都市尚未形成一个功能完善、聚集性强、市场公认的中央商务区,但天府广场和红照壁一带的写字楼租金表现已超过了其他区域,仲量联行预计该区域将在未来2-3年内形成成都市首个高端写字楼聚集区。其他即将形成的写字楼区域包括东大街沿线和南部新区等。由于完善的商务配套、产业聚集度、企业间交流的便利性等条件,核心商务区内的写字楼物业的价格和租金都远远高于其他区域同等硬件水平的物业。例如:位于上海核心商务区内的写字楼的净租金较位于非核心商务区的净租金高出20-30%。因此,现有或未来新兴核心商务区内的写字楼物业的投资潜力较大。

业权形态对物业长期价值影响较大:成都仲量联行商业部总监张裕鹏表示:“发达成熟市场的经验表明,单一业权物业在写字楼统一管理、长期维护和吸引外资用户等方面有着明显的优势,物业长期增值具有一定的保障。”但是市场研究显示,成都市具有支付能力的跨国企业的数量较少,对办公楼需求面积有限,短期内尚不能支撑过多单一业权物业。在销售型物业中,大宗分拆业权物业在业权方面可保持相对集中,购买企业资金实力雄厚,购置面积较大,对物业品质和物业管理要求较高,因此在保持物业品质和管理水平上有一定保证。反之,零散分拆业权物业则面临业权过于分散,物业维护、租户管理等方面均有难度,因此物业随着使用年限老化速度快,物业长期竞争力较弱。

物业管理水平为物业长期价值的影响因素:写字楼物业为公共建筑,对公共空间、设施设备等应用较为频繁,如果缺乏长期有效的管理与维护,物业将很快老化,失去对品质客户的吸引力,从而导致客户流失的局面。对比香港、上海的写字楼市场,成都市写字楼普遍物业管理水平不高,老化现象较为严重,一些楼盘建成之初尚能吸引高品质的客户,但是随着设施的老化和外观的陈旧,高品质客户逐渐流失,租金也逐渐走低。随着写字楼用户对优质物业管理需求的提升,开发商和业主已经意识到优质物业管理对物业长期保值增值的重要性。

用户组合是区分写字楼长期市场表现的重要因素:通过对一线城市写字楼的发展情况进行跟踪分析,仲量联行认为未来写字楼的竞争还将体现在前期是否经过科学的产品定位和设计以及客户组合战略等方面的考量,从而最大限度地吸引并保留目标客户。成都市的甲级写字楼尚处于新兴发展阶段,市场对优秀的客户组合对物业所带来的增值效果体验尚不明显。但是随着市场的发展,相信具有良好租户组合的写字楼市场表现将优于其他楼盘。
 
虽然成都市写字楼处于全国二线城市的前沿位置,但是其发展具有区别于一线城市的特点。仲量联行根据对本地市场的认识,对这些具有代表性的二线城市写字楼特色进行了深入分析,首次提出成都甲级写字楼的新分类标准,在传统甲级写字楼的笼统定义之上,细化了三种不同的类别。“尽管三类甲级写字楼的竞争力有着明显不同的表现,但是现阶段由于客户属性多元化以及市场需求的多样化,我们认为,开发商、写字楼用户和投资者可根据自身条件和策略选择开发、租用或购买不同类别的甲级写字楼。市场的多元化给予了各个类别的写字楼物业不同的机遇与挑战,随着市场的进一步发展,我们相信成都市的甲级写字楼标准将进一步缩小与一线城市的差距,具有中长期竞争力的办公物业将成为甲级写字楼市场的主流。” 张裕鹏总结到。