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深圳

甲级写字楼渐趋租户市场,租金升幅收窄

2011年第一季度深圳房地产市场回顾


2011年一季度深圳甲级写字楼市场受到供应量减少的影响,全市整体空置率维持在低位水平。租赁市场继续有大量项目推出,租金升幅有所收窄。投资气氛利好,罗湖区写字楼项目逐渐成为投资者新宠。商铺市场方面,外资零售商对优质商铺的需求依然畅旺,商场纷纷进行升级调整。租金保持平稳。新项目的定位差异将丰富深圳零售市场的业态,给未来深圳零售市场带来成长动力。
 
甲级写字楼市场

市场空置率改善,租金稳中有升。2011年一季度深圳甲级写字楼市场无新竣工项目,供应减少使全市整体空置率改善,回落至13%,环比下降2.8%。在租赁需求带动下,租金录得增长。但由于租赁市场上继续有大量高品质项目推出,包括在本季度启动招租的京基100,绿景纪元大厦及卓越世纪中心1号楼,供应量增多使租金增幅有所放缓。一季度的全市平均租金为140.8元/平方米/月,环比增长1.2%。
 
业主竞逐高端客户。市场目前集中入市的项目以高品质为主,且定位高端,注重品牌形象。业主对高端客户资源有强烈需求,使市场对高端客户的竞争趋于激烈。
 
金融及物流行业需求旺盛。一季度延续去年趋势,银行、保险行业的扩充需求依然旺盛,物流行业的需求也有所增长,新成交的项目包括中美人寿保险和以星船务等。
 
投资市场活跃。投资需求和租金增长将资本值推向新高,市场气氛利好。本季罗湖投资市场活跃,其中写字楼项目受到青睐。尤其是罗湖区写字楼项目为投资者看好,例如本季成交的位于罗湖的京广中心以人民币8.5亿的价格转手,项目包括写字楼、商铺及191套公寓。
 
展望后市表现乐观。2011年深圳甲级写字楼市场预计共有43万平方米的新供应,项目大部分位于福田区。高品质新项目的推出将不断促进深圳写字楼品质的提升。仲量联行深圳商业地产部主管夏春毅表示,随着供应量增加,市场有转向租户市场的倾向。但随着企业升级搬迁和扩张的需求不断增加,新落成项目的入驻率将很快得到改善。不断增长的需求将有助于部分抵消新增供应带来的压力,使存量写字楼项目空置率维持在较低水平。后市预期租金仍将稳步攀升,其中,福田区甲级写字楼的租金继续在高位运行,但增幅将有所放缓。
 
优质商铺市场

零售市场畅旺。一季度为零售市场的传统旺季,深圳的零售市场畅旺。1—2月累计,全市实现社会消费品零售总额58.8亿元,同比累计增长17%。
 
快速时尚品牌活跃。本季度,定位于大众市场的内外资服饰零售类和餐饮类零售商依然拓展活跃。快速时尚品牌Uniqlo、H&M、Zara等延续在深圳密集布局趋势。其中,Uniqlo本季度在万象城开设新店,在罗湖商圈总数达到三家。同时高端品牌也仍然积极拓点,新成交包括在中信城市广场的Frank Muller等。
 
财富效应带动新租赁需求。财富效应及生活品味的提升带动中高档生活必需品及休闲娱乐业的需求,受到市场欢迎,并成为现有商场升级所希望招徕的租户对象。例如电影院,中高档餐饮、特色餐饮与娱乐体验店。新成交包括玩具反斗城,欢乐海岸中影影城及Salon Esprit等。
 
租金保持平稳。在旺盛的市场需求带动下,空置率持续走低,维持在4.5%。租金保持平稳,按实用面积计,一季度首层平均租金升至809元/平方米/月,环比轻微上扬0.6%。快速成长的娱乐类零售市场将成为租金上涨的推动力之一。
 
年内零售市场利好。持续旺盛的需求和居民收入增长的预期使我们对年内深圳整体零售市场保持乐观。2011年大运赛事及城市规划发展促进市内交通日益便利,今年多条新开通的地铁线路将带动新购物区的客流,增加零售商沿线布局机会。
 
福田和南山商圈的成长迎来契机。2011年即将落成的项目包括皇庭 • 晶岛、东海国际中心购物广场和华侨城欢乐海岸,总面积约27万平米。新项目的定位有所差异,产生直接竞争的可能性较小,同时他们将更丰富深圳零售市场的业态,给未来深圳零售市场带来成长动力。展望2011年,深圳优质商铺市场供应保持稳定,在需求的支撑下,预计空置率继续下降,租金仍将保持上涨趋势。
 
仲量联行广州及深圳商铺部主管林世松表示,目前整体看来,福田区虽有浓厚的商务氛围,但缺乏中高端零售业态,皇庭 • 晶岛的推出将会给相应品牌在中心区的拓展带来契机。同时,更远的未来,随着深圳湾商务区及其附近高端住宅区的发展,南山后海商业圈将为深圳零售版图的拓展带来更大的发展。