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新闻

广州

外资需求复苏,甲级新商厦租金远超均价

2011年第一季度广州房地产市场回顾


2011年第一季度,多个新进国际品牌带动商铺租赁市场蓬勃发展,在持续走低的空置率和零售市场销售额增长的带动下,广州商铺的租金稳中有升。稳定的国内经济环境带动写字楼的需求,内外资甲级写字楼需求全面升温,新项目良好的预租率减轻了整体空置率上升的压力。物流园和产业园需求活跃,市场表现良好。豪宅市场方面则受限购政策的影响,整体成交量显著下降,而二手楼价则继续温和上升。

仲量联行广州及深圳董事总经理吴仲豪表示,“2011年第一季度,外资企业在广州的扩充需求复苏势头明显,反映外资企业在经历金融危机的低潮期后,正积极追加在华南地区的布局。广州经济基础雄厚,城市中心地位进一步确立,而且未来第三产业会成为经济支柱,为商业发展提供了巨大空间。我们预期未来十年广州商业地产将进入一个新的发展成熟阶段。”
 
商铺市场

广州零售市场持续向好。1—2月累计,全市实现社会消费品零售总额78.1亿元,同比累计增长16.1%。在整体零售市场销售额不断增长的带动下,现有优质商铺空置率持续下降。

消费市场畅旺,零售商积极扩张。2011年一季度,租赁市场需求日益扩大,以服饰、餐饮及娱乐类零售商的需求为主。旺盛的需求为商场的调整提供了较多选择,多个位于成熟商圈的项目通过对租户组合进行调整引进新的国际品牌,例如正佳广场和丽柏广场,新引进的品牌丰富了零售业态的品类,为广州零售市场的成长提供强大推动力。

租金稳中有升。由于本季度没有新项目入市,市场空置率维持较低水平,使目前市场可供出租的优质商铺面积相对有限。商场入驻率的提高,以及在零售额增长的带动下,一季度平均租金保持平稳,达每月777元每平方米,环比轻微上升0.6%,较去年同期增长6.5%。

城市发展带来零售投资新热点。随着城市居住人口持续扩张,加上广州市交通设施日益改善,为非传统零售市场带来新的投资开发热点。其中,海珠区江南西商圈将成为新的大型商场项目集中地。目前Uniqlo将进驻广百新一城。另外,江南西的富力项目与光大商业项目也将成为未来的新供应。
 
2011年商铺市场整体保持乐观。仲量联行广州及深圳商铺部主管林世松认为,“政府在‘十二五’规划中强调推动内需,加上对未来税负调整的展望,巩固了我们对2011年商铺市场的整体保持乐观的信心。”需求方面,预计将在2011年推出市场的70万优质商铺供应,这些项目大部分位于珠江新城,其中约40%的面积已经被预租。对位于珠江新城的新项目,鉴于未来市场的成长性,未来这些区域餐饮娱乐业零售商对商铺的需求依然旺盛。另外,成熟商圈的业主因购物中心进行差异化定位的需要,对优质服饰类零售商户资源的抢夺仍将激烈,从而对购物中心的软硬件及租务谈判都提出了挑战。林世松总结,“对于后市表现,我们认为2011年充裕的供应量将使空置率有所上升,对租金增长可能产生一定压力。”
 
甲级写字楼市场

需求主导市场。2011年一季度内外资企业对甲级写字楼的需求全面升温。其中,外资企业扩充需求复苏势头突出,银行业及消费品行业在同一大厦的扩充需求相对活跃。

新大厦成交活跃。本季度新落成的项目包括恒大中心、富力盈信大厦、高德置地广场三期北塔。位于珠江新城及天河区的新大厦成交活跃,例如广州国际金融中心、万菱汇、太古汇、高德置地广场等甲级写字楼,其平均租金及其升幅均超过市场的平均水平。

需求拉动租金上升。国内的经济环境表现良好,对写字楼的需求起到稳定作用。整体空置率整体平稳,维持在12%。其中,珠江新城新项目的预租情况也有改善,即使在本季度供应量上升的情况下,空置率仍低于全市平均水平,维持在10%。平稳的空置率及租赁需求上涨,使租金平稳上升,一季度环比增长2.8%,达到132元/平米/月。

展望租金整体稳定。稳定的国内经济环境将持续刺激写字楼需求。仲量联行广州商业地产部主管马炜图表示:“虽然2011年将投放市场的甲级写字楼高达120万平方米,良好的预租率将减轻整体空置率上升的压力,短期内租金将保持稳定。”同时,马炜图也指出,预期随着写字楼需求逐渐迁移至新大厦,部分旧大厦的空置率将会在下半年及明年有所上升,使整体租金升幅受到一定的影响。
 
工业物业市场

物流园和产业园市场表现良好。随着大型工业及新兴产业相继落户黄埔及南沙,带动后勤及上下游产业发展,推动物流园和产业园市场显著发展。

内需扩大支持物流园租金上扬。不断扩大的内需继续刺激非保税仓物流园的需求。低的空置率环境推动非保税仓库物流园整体租金继续上扬。一季度的整体物流园租金升至28元/平方米/月,环比增长4%,同比增长10.9%。

产业园需求保持活跃。在政府对高新科技业总部经济的推动力度加快的带动下,产业园需求保持活跃,主要来自企业购地自建地区总部或研发中心。例如神州数码华南区总部以及网易网络游戏的地区总部分别新建在科学城及天河软件园高唐新建区。一季度的产业园租金升至52元/平方米/月,环比增长1.3%,同比增长8.8%。

物流园市场前景明朗。展望未来,据仲量联行广州工业部高级经理张宁分析,国内消费市场快速增长,有助降低外围经济不稳定因素带来的风险。预期物流园市场将稳健发展,需求仍以服务华南配送的非保税仓库为主。租金方面,非保税仓库市场的空置率仍将处于较低水平,为租金带来正面影响。
 
豪宅市场

一手成交萎缩。受限购政策打击投资及改善型需求的影响下,一季度的整体成交量大幅下滑。其中,本季度一手豪宅成交量减半,从去年四季度逾700套跌至约350套。成交量受挫受到发展商延迟部分项目上市以及需求下降的双重影响。本季度豪宅市场新推货量较小,使市场新供应量偏低,仅有446套,目前的在售项目多为尾盘。

二手楼价继续温和上升。另一方面,由于广州住宅市场基本面仍健康,由于潜在投资者对未来豪宅楼价仍持乐观态度,使二手卖家出货意欲降低。这导致二手市场供应量下降,再加上改善型需求持续,是推动二手豪宅楼价本季度继续上调4.7%的主要原因。

2011年整体楼价升幅将放缓。从中央到地方政府对打击楼价过快增长的决心以及政策执行力度来看,广州今年整体楼市上升趋势较难持续。预计今年整体楼价升幅放缓,全年成交量下滑的形势较明显。然而,对于豪宅市场,由于核心地段豪宅抗跌性较高,供应仍然从紧,楼价下调机会较低。尤其是从投资价值看,相对于国内其他一线城市,广州豪宅的资本值稍低,涨幅相对温和,个人投资者普遍追求长期的投资价值大大降低抛售物业的可能性,使整体豪宅市场保持平稳。
 
市场前景

仲量联行大珠江三角洲研究部主管陈锦平总结,“广州以及全国经济展望维持乐观,十二五规划开局之年也会倾向繁荣昌盛,需求仍会以内需带动,对零售及仓储物业尤其有利。企业扩充需求持续,甲级写字楼租金上升趋势应可以持续。政府对调控住宅市场的决心明显,楼价升势较难持续,但业主持货力仍然较强,对长线市场展望亦维持正面,短期内应不会出现显著调整。”