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上海

浦西办公楼需求保持强劲,紧缩政策影响住宅销售

2011年第一季度上海房地产市场回顾


跨国公司持续强劲的需求推动浦西甲级办公楼租金环比上涨8.8%,成为自2005年第一季度以来最大的单季涨幅。仲量联行上海董事总经理顾东尼表示,“跨国公司持续的扩张计划提升了业主的信心与议价能力。”国外零售商持续进驻上海市场,本季度思南公馆的开业为市场增加了新的供应,上海优质商铺市场租赁活跃度增强。上海普通住宅市场销售量一月出现大幅上扬,但随着新的调控政策出台,二月成交量急剧回落。同时,新政也大大削弱了上海豪宅市场的购买意愿。在大宗交易市场,商铺和办公楼市场的发展前景继续向好。在强劲的市场需求和有限的空置空间的推动下,本季度上海非保税物流仓库市场租金环比上涨2.1%。

办公楼

市场供应趋紧,浦西租金环比上涨8.8%。越来越多的业主利用外资企业纷纷扩张的机会提高租金,推动浦西平均租金上涨至8.2元/平方米/天,环比涨幅高达8.8%,继2010年第四季度后再次刷新浦西自2005年第一季度以来单季环比涨幅的纪录。在浦东,平均租金稳步上升至7.7元/平方米/天,环比上涨3.7%。超甲级办公楼市场的租金表现更为强劲,浦西和浦东市场的平均租金环比分别上涨10.9%和4.1%。本季度中央商务区内没有新增供应入市。目前市场上已建成的甲级办公楼大部分处于满租状态,可租赁面积仅集中在一些新竣工项目中。新增供应的短缺和庞大的市场需求致使办公楼市场整体空置率降至5.6%。

各行业的积极扩张推动强劲租赁需求。本季度的上海办公楼租赁市场并未受到春节长假的影响,继续保持活跃态势。强劲的扩张需求推高市场净吸纳量,本季度浦西市场的净吸纳量达到43,140平方米,较去年同期增长近八成。出于对未来中国业务增长的良好预期,各行各业的跨国公司纷纷加入扩张大军。例如,AECOM在会德丰国际广场租赁6,300平方米,相较其之前的办公面积扩张了60%左右。三菱电机也扩租近50%,在名人商业大厦租赁约3,000平方米。 在浦东,金融类企业继续成为吸纳市场供应的主力,摩根士丹利分别租下上海环球金融中心约6,000平方米的面积以及浦东嘉里城8,000平方米的面积。此外,外资专业服务类以及制造类企业在陆家嘴区域积极扩张。普华永道在星展银行大厦楼内扩租5,400平方米,是原有楼内租赁面积的一倍。富士通预租了太平金融大厦内近5,400平方米的面积。

非中央商务区甲级办公楼缓解市中心的供应压力。中央商务区甲级办公楼的供应紧缺以及其与非中央商务区甲级办公楼的租金差距不断拉大使得非中央商务区甲级办公楼在本季度广受亲睐。本季度共有两个非中央商务区甲级办公楼项目竣工:紧邻浦东新国际展览中心的浦东嘉里城竣工交付,为市场带来88,732平方米的新增供应量,并在一定程度上缓解了陆家嘴地区供应紧张的情况。该项目在交付时预租率已接近50%,许多无法在目前所处的中央商务区甲级办公楼内找到可扩张面积的租户将会入驻其中。在浦西非中央商务区,位于长宁区中山西路板块的中山万博广场竣工,为市场新增40,000平方米的供应。

商铺

零售商寻求扩张,市场租赁活动反弹。二月的兔年春节长假期间,上海零售市场实现“开门红”。据上海市商委公布的统计数据显示,七天中,全市460家大中型商业企业实现营业额50.45亿元,相比去年同期增长11.5%。零售商在本季度明显较上一季度活跃,纷纷开始在全市范围内实施新一轮的开店计划。大多数租赁成交集中在快速时尚消费、家电和化妆品行业。来自荷兰的快时尚消费品牌WE首次登陆中国,中国首家旗舰店于1月20日在上海南京东路百联世茂国际广场盛大开业,据介绍,上海旗舰店是其亚洲最大的旗舰店,面积达2,000平方米;同天开业的另两家店分别位于宁波和重庆。H&M租下南京西路上紧邻马莎百货约4000平方米的三层商铺空间开设新店,新店规模将达到其现有淮海路旗舰店的两倍,预计于5月对外营业。继去年11月在淮海路开设首店后,电器零售商万得城本季度在浦东锦绣路开出其第二家门店,面积达4,600平方米。在众多零售商争相涌入上海的同时,一些零售商却决定退出申城市场。比较显著的例子是百思买和芭比,出于销售策略等一系列原因,百思买于本季度关闭了其在上海的所有门店,芭比也关闭了其上海旗舰店。2011年第一季度,上海优质商铺首层租金环比上涨1.1%,达到50.6元/平方米/天,租金上涨的主要原因是一些业主因自年初开始升级租户组合后提高了租金期望,例如南京西路的中信泰富广场和徐家汇的港汇恒隆广场(前称为港汇广场)。

思南公馆竣工入市。本季度上海优质商铺市场整体空置率上升11个基点至0.8%,这主要是由于百思买关闭了其在正大广场内面积约2,500平方米的门店。思南公馆于本季度交付,为上海优质商铺市场带来20,000平方米的新增供应。位于卢湾区思南路的思南公馆由一些新建别墅和更新改造的老别墅构成,其定位为时尚生活休闲购物场所,类似于新天地一期。目前项目的签约率已达80%,主力租户是餐厅、酒吧和花店等。

住宅

紧缩政策开始见效。一月底出台的一系列包括限购、房产税以及信贷限制在内的紧缩政策极大地降低了上海住宅市场的活跃程度。由于购房者集中在上海房产税出台前抢购房源,2011年一月的一手商品住宅成交量较去年同期大幅增长50%。然而受到新出台紧缩政策的影响,二月份交易量跌至2004年7月以来的历史新低,较去年同期大幅减少50%。三月的成交量虽比二月增加了一倍多,但仍比去年同期减少了50%。虽然出台的紧缩政策致使交易量大跌,但是上海商品住宅成交均价仍稳中有升。中房上海指数显示上海新房价格在一月和二月分别环比上涨0.5% 和0.7%。

低迷的市场情绪影响高端市场销售。  第一季度高端住宅市场的销售量也与整体市场一样受到紧缩政策的影响,一月份市场还较为活跃,但春节后就基本停滞。例如,位于长宁区的兆丰嘉园二期在本季度开始预售,一月份成交49套,但二、三月份合计只售出一套房源。其它许多住宅项目也经历了相同的遭遇,如丰盛皇朝,一月份售出12套房源,二、三月份合计售出一套;公馆77也在一月成交12套,二、三月份却无任何成交记录。本季度共有两个高端住宅项目开盘,长宁区的兆丰嘉园二期和卢湾区的伯爵居,分别推出251套和388套房源。而受到低迷市场情绪的影响,远中风华园二期和静安豪景二期再次推迟了开盘时间。

在高端住宅租赁市场方面,由于跨国企业尤其是专业服务类跨国企业持续在国内扩张,由此带来的新增外籍员工使得长租需求不断增长。因此,本季度服务式公寓的平均空置率较上季度略有下降,至 12.4%。

紧缩政策将持续影响住宅市场。  我们预计现行的紧缩政策将贯穿整个2011年,并有可能延续至2012年。仲量联行中国区研究部总监柯志谦表示,“由于政府的紧缩政策以及非核心区域中低端住宅供应的增加,我们预计2011年的住宅成交均价会有所下降。”然而,高端住宅市场价格预计仍将保持稳定,这主要是由于目前市场上的高端住宅项目大多由经验丰富、资本实力强大的开发商持有,这些开发商宁愿等待市场转好也不太会降价销售。在租赁市场方面,由于外籍员工带来的租赁需求不断增加,业主信心将持续走强,我们预期服务式公寓的租金在2011年将继续保持上升态势。

投资

投资额强势开局。初步数据显示,2011年第一季度的上海大宗交易额达到105亿元,较 2010年第一季度(不包括2010年第一季度凯德置地购买东方海外资产组合的交易)增长11.5%。2010年境外投资者在投资市场中占据了主导地位,然而2011年第一季度国内买家占到市场份额的60%。由于商铺和办公楼市场的增长前景持续向好,国内外投资者都热衷于收购商铺以及办公楼物业。由于可供交易的优质商铺和办公楼物业有限,国外投资者已开始寻求非顶级或需要翻新改建的物业项目。例如,财富控股以5.75亿元的价格买入淮海商城,计划在日后升级租户组合,以配合淮海路高端零售的定位。此外,某私募股权基金以11.6亿元的价格买入上海盛邦国际大廈。中国太平洋保险以44亿元买入超甲级办公楼世纪商贸广场。虽然保险公司拥有大量资金可用于购买房地产项目,但短期内不会对房地产投资市场产生显著影响。在陆家嘴,金融类企业购买办公楼空间自用继续推动市场。为了迎合这一市场需求,森大厦开始向自用客户分层出售上海环球金融中心。由于很多国内公司愿意为进驻这一标志性建筑支付一定的溢价,共计5个楼层在2011年第一季度以均价每平方米82,000元的价格成交。此外,华侨银行买入浦东一栋乙级办公楼上海国际集团广场作为自用。收益率在本季度保持相对平稳。虽然境内外投资者对于上海房地产市场有着浓厚的兴趣,但由于紧缩的货币政策以及利率的上升,收益率不太可能进一步收窄。

工业

物流

非保税仓储市场仍呈紧张态势。本季度,零售市场的强劲表现带动非保税仓储市场需求的增长,对上海西部市场的需求尤为强劲。受持续旺盛的需求以及无新增供应的双重影响,本季度上海非保税仓储市场的空置率从6.5%下降到5.8%。由于市场供应有限,净吸纳量环比下降12,038平方米至21,000平方米,一些公司已开始预租即将完工的项目。铱力物流与凡客诚品分别预租维龙(Vailog)松江物流园三期约19,000和18,000平方米的面积,该项目预计将于2011年第二季度竣工。作为中国最大的在线独立时尚服装零售品牌,凡客诚品还在普洛斯松江物流园三期预租了37,000平方米的面积,该项目预计也将在年内完工。其它在建的非保税仓储项目包括面积为27,260平方米的皮诺松江物流园以及26,465平方米的安博青浦重固配送中心。2011年第一季度,上海保税与非保税仓储市场的租金均稳步上涨。非保税仓储市场平均租金环比上升2.1%,达1.05元/平方米/天。保税市场租金环比上升2.8%,至1.03元/平方米/天。

产业园区

对于创新中心的兴趣愈发浓厚。越来越多在上海的企业有意开发创新中心。通常意义上的研发中心往往不对公众开放,但目前的一些创新中心不但承担了研究职能,还将研究的科技成果以互动的形式展现给客户。这些设立创新中心的企业通常在选址时会特意选择那些便于员工和客户到达的地点,在具备兼容技术规格的同时又可以很好地展现品牌形象。例如,FMC于三月宣布将在浦东张江高科技园区建造一个面积达12,000平方米的亚太地区总部及创新中心。此外还有不少公司也正计划在上海设立创新中心。

制造业

企业正积极拓展生产空间。宝洁公司于2011年第一季度宣布已于江苏太仓购置481,000平方米的土地建造生产基地并可选择进一步扩展252,000平方米。预计将于2012年投入使用的该工厂将成为宝洁在全球范围内最大的制造基地之一,也是宝洁首个以全球绿色建筑设计标准为理念设计的工厂。上海可用于建造制造业厂房的空间日益稀缺,因此宝洁此次的土地购买体现了上海周边省份对于企业扩张计划的重要性。许多企业都在长三角地区积极寻找合适的厂房空间。