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2010年房地产跨境投资重返国际舞台

仲量联行最新数据显示,2010年全球房地产市场跨境投资额高达1300亿美元,较2009年飙升60%


仲量联行全球资本市场最新研究表明,2010年全球房地产市场跨境投资额高达1300亿美元,占到全年商业地产直接投资总额(3180亿美元)的40%,同比大涨60%。这一占比已与市场繁荣时期(2006及2007年)相持平。

仲量联行国际资本集团总监Arthur de Haast表示:“在经济低迷时期,投资者更愿意将注意力投注在自己熟悉的市场,因而在全球范围内本地交易比跨境交易更受青睐。但在2010年,资本充足的投资者开始关注成熟透明的核心市场上的优质资产,也带动了跨境投资额在风险系数更高的本地二、三线市场中的回升。随着投资者愿意投资于风险更高的资产,预计本土和跨境交易的增长态势在2011年将得以延续。”

2010年的跨地区投资额达到820亿美元,占全球投资总额的四分之一,与2004年持平。在 2007年市场达到峰值时,跨地区投资额曾高达2430亿美元,几乎是2010年的三倍,占到当年全球投资总额的三分之一。跨地区投资活动的复苏与整体市场的回暖步调一致,这说明有相当数量的投资者不仅愿意涉足区域内本国以外的市场,同时也愿意放眼其它区域的市场。

美洲市场2010年的跨地区投资额达到310亿美元,较2009年的140亿美元翻了一番还多。这一强劲反弹不仅由各国的本地投资所带动,也得益于美国的跨地区投资活跃,大量外国投资者和买家纷纷借助核心市场投资活动复苏的契机进行交易。2009年的跨地区购买交易额为56亿美元,2010年增至133.7亿美元;2009年跨地区出售交易额为77.9亿美元,2010年则高达167.7亿美元。

仲量联行国际资本集团美洲区董事总经理Steve Collins表示:“2010年下半年开始,国外投资重新大举入市,并且将目标瞄准两大高回报的核心市场:纽约和华盛顿特区。而事实上,那些主要城市中可供转让的优质核心资产已经非常有限,一些外国投资者甚至出价每平方英尺700美元以收购优质项目。市场需求在不断增长,但这两个城市可供购买的优质产品却已不足,因此投资者的兴趣可能在未来的半年内转向美国其它五大城市,至2011年底进一步扩展至全国范围内的8-10个城市。”

2010年,欧洲和中东地区的跨境交易占投资总额的比例达到53%,高于本地交易47%的占比。跨境交易中,跨地区交易与地区内交易基本持平。2010年,欧洲和中东地区的投资总额为1360亿美元,其中跨境交易额为720亿美元,较2009年的470亿美元的跨境交易额上涨53%。2009年,上述两地区的总投资额为970亿美元。
仲量联行欧洲、中东和非洲区资本市场部董事Richard Bloxam指出:“欧洲、中东和非洲区拥有伦敦和巴黎这两大全球最受追捧的市场以及众多活跃的全球投资者,因而该地区在跨境交易的买卖活动方面再次领跑其它地区也就不足为奇了;我们预计这一趋势进一步延续。”

2010年在亚太地区,跨境投资成为2010年房地产投资交易市场的重要推动力,全年跨境投资额达到270亿美元,占到总交易额的32%,高于2009年26%的占比(170亿美元),而在市场达到顶峰的2007年,这一比例高达47%(570亿美元)。

仲量联行国际资本集团亚太区董事Alistair Meadows指出:“随着全球金融危机的阴霾逐渐散去,市场的基本面不断向好,投资者重拾对全球房地产市场投资机会的兴趣;全球跨境交易市场的长期发展趋势是亚太区将成为全球房地产资本的重要来源地和目的地。”
2009年,中国以4亿美元的跨地区交易额位列全球第八,而在2010年却掉出了前十名之列,其跨地区交易额仅为1.67亿美元。在过去两年中,中国也未能进入跨国交易额的前十强。然而,作为投资目的地国,中国在2010年却以168亿美元的投资额高居全球第四,其中53% 的资本来自国内,47%为跨国资本。2010年,作为投资目的地,中国的跨国投资实现大幅增长,从15亿美元飙升至78亿美元,涨幅高达四倍多。大部分跨国投资均为地区内资金,即来自亚太地区其他国家的资本。其中,约16亿美元为跨地区房地产直接投资。

仲量联行中国投资部总监翰德伟指出:“尽管中国投资者具备了对海外房地产投资的潜力,但就目前而言,他们更偏向于将资金投入投资平台而非直接购入资产。这 一 是由于汲取了上世纪80年代日本人在美国购买炫耀型资产给公众带来的经验教训;同时,通过投资平台 (如 基金方面的投资)可以更好的利用海外专业人士对当地市场的经验和了解。”

“另一方面,作为投资目的地国,中国对亚太地区及其他国际投资者所具有的吸引力无疑反映出商业房地产市场强劲的基本面,这对于中国一级城市的办公楼和各地的商铺资产而言,尤为如此。” 翰德伟总结道。

从全球范围看,办公楼在跨地区投资交易中所占据的比重仍然最大,达到470亿美元(占跨地区总交易额的58%),与2009的占比基本持平(2009年的跨地区办公楼投资交易额为300亿美元)。跨地区酒店交易额同比增长了两倍(由33亿美元增至100亿美元);商铺物业的跨地区投资额较2009年增长31%(由2009年的130亿美元增至2010年的170亿美元)。仲量联行预计,上述三大物业类别仍将是2011年跨地区投资者关注的重点。

对于2010年新涌现的跨地区买家,仲量联行全球资本市场研究部总监Paul Guest 指出:“2010年全球十大跨地区买家中的新成员分别来自马来西亚、沙特阿拉伯、印度和加拿大。加拿大和马来西亚的资本主要来自机构投资者,而沙特和印度买家则主要由高净资产值的个人或私人投资者所组成。这些新的市场参与者跻身十强,取代了受到对冲成本、重新关注国内市场以及主权债务问题等各种因素影响、在跨地区投资方面不如往年活跃的澳大利亚、中国、西班牙和英国的买家。”

2010年,英国的投资交易额达到490亿美元紧随美国之后(800亿美元)位居全球第二。同时,由于投资者普遍看好伦敦的核心资产,英国还成为跨境购买者最多(2010年全球范围内的跨境购买额为200亿美元)以及跨地区购买者比例最高的国家(25%以上)。