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企业关注的重心从成本控制转向对生产效率和长期增长的更高需求,这成为2011年房地产市场发展的关键驱动因素

房地产服务外包成为主流,70%的全球受访企业预计将在2014年前采用复合交付模式


根据由仲量联行和汤森路透首次共同发布的《全球企业房地产调查报告》显示,目前各大企业对提高生产效率和长期增长的需求日益增强,在经历了长达36个月的企业运营环境动荡之后,开始将关注的重心从成本控制转向上述方面。

该报告显示,企业已逐渐摆脱全球金融危机的影响,开始寻求在新的经济环境下重新调整和规划其运营战略。新的经济环境正对企业评估和有效利用企业房地产策略造成更大的压力。

上述发展趋势为企业房地产团队推动其战略调整并为其企业创造附加值带来了巨大的机遇。企业将要求房地产团队增强其灵活性、针对性和工作效率,从而将增加其对外包服务供应商的依赖性。

此次调查共收到了全球各地不同行业500余位企业房地产高管的回复,其中包括中国、印度、澳大利亚、英国、法国、德国和北美地区等,行业涉及银行和金融、制药、政府和IT等。这是仲量联行在全球范围内首次开展此类调查,旨在明确未来三年内企业房地产行业所面临的挑战及潜在的影响。

“本次调查让我们能首次清晰地了解到整个企业房地产行业的想法,以及全球商业环境的现状,”仲量联行亚太区企业解决方案首席执行官John Forrest表示:“目前,各大企业已明显从此前为求生存的短期发展战术转向旨在提高生产效率的中期发展战略。”

Forrest表示:“鉴于房地产的运营成本通常占企业总运营成本的7%-12%,通过实施更具战略性的房地产计划来带动生产效率的提升,将为企业创造巨大的价值。”

汤森路透集团房地产市场全球总监Robert Ciemniak表示:“此次调查结果所显示的租户在空间需求以及运营优先领域方面出现的重大周期性和结构性的转变,对房地产的投资者而言将具有极大的价值。”

随着全球各地的企业开始应对财务趋紧以及营收下滑状况,企业的注意力快速地转向房地产领域。全球各地的企业房地产团队也已切实感受到这种压力,97%的受访者表示支持其企业制定一项或多项旨在降低房地产成本的措施。
 
随着企业状况的不断改善,各大公司已开展实施能平衡增长和成本控制的增长战略。当被问及未来三年内影响企业房地产战略最具影响力的因素时,有35%的受访者表示为企业增长,11%的受访者表示是成本压力。

“企业房地产团队将面临的压力是如何通过房地产推动企业生产效率的提高,同时继续保持物业组合的适度增长,”Forrest先生表示:“众多企业房地产团队将必须继续沿着外包趋势曲线向前发展,并与专业的房地产服务提供商合作来有效地应对这些挑战。对于那些已处于曲线顶点的团队来说,重新评估其现有的关系将确保充分实现其价值和效益。”

当被问及影响未来房地产战略最为重要的因素时,77%的受访者认为是必须吸引人才、提高生产效率、为适应企业新的现状而适度调整物业组合,或者调整企业文化和工作性质。创建更为有效的工作空间,将有助于实现现代办公方式和满足知识型员工的需求,帮助企业房地产管理者满足上述需求,并为其企业创造更大的价值。
预计房地产投资组合将出现增长,但将集中在部分地区

调查结果表明,受访者预计房地产投资组合将在部分地区出现增长。39%的受访者预计未来三年内全球房地产投资组合总量将会增长,另外31%的受访者预计将会出现下降。

• 预计亚太地区的净增长将最为强劲,尤其是北亚地区(60%的受访者表示认同),南亚地区(43%的受访者表示认同)和东南亚地区(37%的受访者表示认同)。

• 在欧洲、中东和非洲地区,向东和向南转移的趋势同样明显。预计房地产投资组合表现最为强劲的地区将集中在中欧和东欧(34%的受访者表示认同)以及中东地区(24%的受访者表示认同)。
•  在美洲地区,房地产组合增长将出现向南转移的态势,尤其在拉美地区(34%的受访者表示认同)。

而在美国和西欧地区,受访者表示,预计未来三年内随着物业整合继续带动利用率的改善,上述地区的物业组合总体量将会下降。
“亚洲企业的复苏体现在对该地区未来办公空间的需求上。随着各个企业的发展,它们将面临亚洲众多处于增长期的房地产市场相对缺乏透明度和成熟度不同的挑战,”Forrest先生指出。

“在全球金融危机之后,由于受到2007-2008年期间开发放缓的影响,亚洲的众多市场将很快进入供应趋紧的局面。这意味着各大企业将必须严格控制其房地产组合以有效控制成本,”Forrest先生补充道。
 
在表现最为活跃的行业中,金融业预计将成为北亚地区增长最快的行业,有63%的受访者预计该地区的房地产投资组合将出现增长。科技行业预计将成为北亚(67%的受访者表示认同)、拉美(44%的受访者表示认同)和东南亚地区(44%的受访者表示认同)增长最快的行业。

在不确定的商业环境中稳健运营

尽管目前绝大多数的企业现金流状况得以改善,但在房地产投入方面仍面临部分阻碍因素。43%的受访者认为“未来企业发展规模的不确定性”是妨碍他们在金融危机期间采纳预期战略的因素。29%的受访者认为是“经济的不确定性”。

与绝大多数人预期相反的是,更多的受访者将“不确定性和风险最小化”(22%对比25%)列为未来三年内影响其房地产战略的主要因素。

各大企业可以利用改进的预测模型、更加广泛的员工数量统计信息以及更加先进的风险管理,来增强其预测企业房地产需求的能力,从而降低不确定性。

全球危机带来长期转变,使得企业房地产管理人员跃居高管之列

当被问及全球金融危机所带来的后续影响时,92%的受访者认为是“见到企业高层管理人员并与之交流的机会增多”,90%的受访者指出,他们获得了“影响企业决策的更多机会和更大能力”。81%的受访者认为,自全球金融危机爆发以来整个企业加强了对企业房地产职能部门的审核。

前景:重新构建企业房地产的组织结构和技能

当被问及未来三年内最有可能出现的情况时,77%的受访者表示“企业房地产管理者将更为积极地参与制定和实施企业的战略方针。”
众多受访者坚信,企业房地产职能部门的角色和组织结构正在发生转变,预计未来三年内这种转变将进一步增强。目前,企业房地产行业面临众多严峻的挑战。企业房地产管理者如果能够率先应对这些挑战,并且在开发企业房地产人才、从行业内部或者外部传统行业招募优秀人才等方面进行投资,将成为该行业的领军人物。
“随着企业房地产部门的角色在全球企业决策中的重要性继续得以提升,企业房地产部门的管理者在重新构建其组织架构,推动更具战略意义的房地产方案实施方面的机遇明显,”Forrest指出:“我们将看到全球各地企业房地产团队在组织构架和具体职能方面发生持久性和根本性的转变,同时随着他们转向合作伙伴策略,与外包服务提供商之间的联系将更为紧密,有80%的受访者计划在未来三年内全部或部分外包其企业房地产职能。”
 
仲量联行和汤森路透集团共同开展的“全球企业房地产调查” 旨在深入洞察以下问题:新兴和发达经济体中的企业房地产发展趋势及所关注的问题;全球金融危机对企业房地产格局带来的影响,并对企业房地产职能和战略的重新构建产生的影响;以及业内同行在企业房地产方面的短期和长期关注焦点、发展状况和实践等。如需阅读完整报告内容,敬请浏览:
www.joneslanglasalle.com/MediaResources/AP/Marketing/Singapore/CRE_Global_Survey_2011_Final.pdf