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强劲经济增长助力亚洲房地产市场复苏增速

预计2011年租户和投资者的活动将进一步增多


在积极的商业气氛和强劲的企业招聘带动下,整个亚太地区房地产市场基本面持续好转。在部分市场,企业扩张需求已开始超越迁址和升级需求,企业租户感受到了市场缺乏大型优质空间的压力。因此,亚太区租赁市场总体呈现业主有利态势,众多市场也已步入租金周期的上升通道。在亚太地区的绝大多数市场,资本值的复苏程度甚至超过了租金,普遍处于上涨阶段。同样,投资活动不断趋于活跃,预计2011年投资额将进一步增加。
 
众多细分市场进入租金上涨周期
 
办公楼
 
2010年,甲级办公楼空间的需求强劲,全年的净吸纳量较2009年增长一倍多。2010年第四季度,受金融和专业服务企业迁址和扩张需求的带动,香港和新加坡等主要金融中心的租赁需求保持强劲。在中国和印度,跨国公司扩张活动明显增强,从而推升办公楼市场的大型空间需求激增;与此同时,国内企业在寻求优质办公空间方面也表现得更趋活跃。随着商业环境的不断好转,预计2011年整个亚太地区的办公楼空间净吸纳量将会进一步增长。
 
2010年第四季度,亚太地区众多市场的办公楼租金出现上涨。其中表现最为强劲的是北京,其CBD办公楼的净有效租金环比上涨9.0%;同期上海办公楼租金涨幅也达到7.9%。新加坡(来福士广场季度环比增幅为8.6%)和香港(中环地区季度环比增幅为4.6%)的办公楼租金也进一步上扬。在租户需求仍相对疲软的市场中,租金普遍开始企稳或出现小幅增长。例如,在东京CBD,尽管租金报价小幅下降,但租金优惠的取消部分抵消了这一影响,净有效租金按季环比上涨2.7%。预计今年悉尼、孟买和东京等市场的租金增幅将有所扩大,而新加坡、香港和上海等市场的租金可能在2010年快速增长的基础上有所放缓。香港(中环)办公楼的租金增幅将最为强劲,接近30%。
 
商铺
 
消费者信心以及劳动力市场状况向好正推升亚太地区商铺市场的需求。由于更多的国际品牌意欲进军中国大陆市场,加之现有的零售商扩展店面,租赁需求尤其强劲。但反观香港和新加坡市场却颇为不同,由于上述两地的租金高企,零售商在扩张时显得更为谨慎。2010年第四季度,绝大多数市场的租金保持平稳或者有所增加,其中大中华地区(香港和北京的季度环比增幅分别为4.1%和3.1%)的表现领跑亚太区市场。预计在未来几个季度里,亚太区绝大多数市场租金将出现增幅的新高,不过印度以及东南亚绝大多数市场的租金仍将保持缓慢和渐进式的复苏态势。
 
住宅
 
2010年第四季度,在外籍人士需求不断增长的带动下,大中华地区和新加坡高档住宅市场的租赁活动有所增加,但东南亚绝大多数城市的租赁需求仍旧低迷。香港和新加坡的住宅租金按季环比均上涨3.0%,而中国大陆一线城市的住宅租金环比增幅也达到2%左右。展望2011年,绝大多数市场的住宅租金将保持个位数增长,香港和新加坡则有望继续强劲增长表现。
 
工业地产
 
在零售业表现强劲以及出口复苏的带动下,亚太地区的工业地产市场持续向好。2010年第四季度,大中华地区工业地产的租金进一步上涨,而新加坡传统及高科技工业地产的租金则大幅飙升。
 
投资者日趋活跃
 
亚太地区商业地产投资额继续增加。2010年第四季度,该地区商业地产投资总额达到250亿美元,同比上涨32%。2010年全年的投资总额为850亿美元,同比上涨29%。2010年大多数主要房地产市场增长强劲,其中新加坡、澳大利亚、中国大陆和香港的表现领跑市场。尽管日本仍是亚太区规模最大的市场,但2010年其投资活动却有所降温,同比下跌7%。办公楼仍是最受投资者青睐的市场,但商铺和工业地产也日益引起投资者的关注。2010年,亚洲区域内以及本地投资者仍是交易的主要来源,预计2011年这种发展趋势将得以延续。
 
仲量联行亚太区研究部总监文丽菁博士表示:“尽管主权债务、通胀和货币流动性等全球风险可能影响投资者信心,但我们相信今年亚太地区的房地产投资额将继续增长。估计2011年亚太区的房地产投资额将突破1000亿美元大关,较2010年增长20%。对投资者的利好因素包括该地区的经济表现抢眼,房地产市场基本面不断转好以及借贷成本较低等。对于部分投资者而言,今年外汇对冲成本将成为影响其投资决策的一个重要因素。”
 
2010年第四季度,亚太地区的多数主要市场均呈现出资本值保持稳定或者不断走高的态势。其中,新加坡(来福士广场)和上海的办公楼资本值季度环比增幅最高,均达到10.0%;香港(中环)、北京(CBD)和广州紧随其后,平均季度增幅约为7.5%。在2011年,随着市场基本面的向好以及投资者信心随之继续增强,预计亚太地区几乎所有市场的办公楼资本值都将进一步走高。香港、东京、新加坡和中国一线城市的办公楼资本值的增幅预计将在10%-25%之间。
 
文丽菁博士最后总结道:“尽管目前仍存在各种潜在的下跌风险,但我们相信,在亚太地区强劲的经济表现以及各种结构性因素的驱动下,该地区的房地产市场基本面仍将不断向好。预计2011年租户和投资者的活动将更趋活跃。众多市场的租金上涨步伐将有所加快,而一些表现滞后的市场预计也将从2012年开始加速增长。资本值将继续保持上涨,租金在短期内也将基本保持同样的增长势头,然而,绝大多数市场的住宅价格仍面临重大的政策风险。”