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上海

亚太地区办公楼市场的租金和资本值均上涨约3%

2010年全年主要一线市场办公空间的净吸纳总量同比增长一倍多


仲量联行最新研究显示,在积极的商业气氛和强劲的企业招聘带动下,亚太地区办公楼市场的租赁需求出现强劲增长。2010年亚太地区主要一线市场的办公空间净吸纳总量较2009年增长一倍多。
 
2010年第四季度,亚太地区众多城市的办公楼空置率保持稳定或已开始呈现下降趋势,同时更多市场进入租金周期的上升通道。亚太地区26个主要办公楼市场中有17个市场的净有效租金出现上涨。而在2010年第三季度,仅有12个办公楼市场的租金出现增长。亚太地区办公楼市场的租金增长正在加速,2010年第四季度整个亚太区的平均环比增长率达到3.1%,高于2010年第3季度1.8%的平均增长率。
2010年第四季度,北京办公楼市场创下9.0%的单季最高租金涨幅记录,上海的租金涨幅也达到7.9%,而增长的主要动力来自于跨国公司和国内企业对办公楼空间的强劲需求。新加坡办公楼市场受到办公空间供应暂时短缺的影响,租金环比上涨8.6%。香港办公楼市场在供应趋紧以及金融业需求强劲的支撑下,租金环比上涨4.6%;香港办公楼市场2010年全年租金涨幅达到33%,居亚太地区首位。
在其它一些市场中,租户需求仍相对疲软,但租金普遍开始企稳或出现小幅增长。如吉隆坡和曼谷,这两个市场的办公楼租金在2010年第四季度基本保持平稳。在东京,虽然租金报价小幅下跌,但由于业主取消了租赁优惠,实际成交租金环比上涨2.7%。而澳大利亚和新西兰办公楼市场的租金呈现涨跌互现的局面。
 
仲量联行亚太区商业地产部董事总经理Jeremy Sheldon表示,“亚太地区办公楼市场需求普遍增强,并且来自本国企业的需求日益增强,尤其是在中国和印度。众多积极寻求全球增长契机的跨国企业以及一些新进企业在亚太地区市场非常活跃。除非发生经济或政治动荡,否则,上述需求增长的趋势将延续至2011年。目前亚太区部分市场的办公楼空置率已经很低,旺盛的需求将进一步加速租金增长。”
 
受到稳健市场基本面的支撑,我们预计在未来几个季度中,亚太地区办公楼的租赁需求仍将保持强劲,市场空置率将总体呈下降趋势。随着办公楼空置率的不断走低,目前亚太地区办公楼市场总体呈现业主有利状态。今年整个亚太区办公楼租金的涨幅最高有望达到30%,部分供应趋紧的市场可能出现极其强劲的增长势头。当然,不同的市场间还是会存在明显差异,一些相对疲软的市场即便有上涨,涨幅也将非常有限。
 
仲量联行亚太区资产市场部总监Stuart Crow表示,“投资者们目前都信心十足,在大多数增长预期良好的市场,资本值的复苏程度甚至超过了租金。随着租赁市场的持续好转以及投资者信心的进一步增强,我们预计2011年亚太地区的办公楼投资总额将进一步上涨20%-25%。”

2010年第四季度,亚太地区的多数主要市场均呈现出资产价值保持稳定或者不断走高的态势。其中,新加坡和上海的季度环比增幅最高,增幅均达到10.0%。香港、北京和广州紧随其后,平均季度增幅约为7.5%。2010年第四季度,整个亚太地区办公楼市场资本值的平均季度增幅为3.2%,高于2010年第三季度2.8%的增长率。香港办公楼市场由于得到强劲购买需求的支撑,资本值表现继续领跑亚太区,同比增幅达到36%,其中大部分需求来自香港本地的投资者。
 
2011年,随着租金表现和投资者信心将进一步好转,预计亚太地区几乎所有市场的资本值都将实现增长,最高增幅有望达到25%。预计增幅最大的市场将包括香港、东京、新加坡和中国大陆的一线城市等。