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青岛

青岛市场外资租户表现活跃


“写字楼需求持续增长导致空置率进一步下降。与前几个季度相比,外资租户明显表现出更旺盛的需求,”仲量联行青岛分公司总经理麦克汉森表示。得益于零售商积极地扩张,2010年开业的优质商铺继续吸引着国际知名的零售商。由于被抑制的需求开始释放,一些由知名开发商开发并位于核心地段的高端住宅项目新开盘就维持了较高的成交量。

写字楼市场

2010年第四季度青岛写字楼市场有2个新乙级写字楼项目完工,分别是天泰青岛金融广场和裕龙国际大厦。天泰青岛金融广场该项目中A栋写字楼出售给了建设银行、中信证券,C座写字楼用于租赁和销售。B栋则为公寓楼,目前仍在销售中。而甲级写字楼市场本季度没有新项目竣工,总体量仍为79,744平方米。海南商业在本季度收购了青岛新地标性建筑万邦中心,该项目已基本竣工,交付日期推迟至2011年第二季度。

与2010年前几个季度相比,第四季度观测到更多的写字楼成交,特别是外资客户占了更大比例。贸易业与船运物流业公司作为青岛的传统支柱产业并受强劲的国内消费需求拉动,继续产生稳定的写字楼需求。内资租户租赁了更多写字楼面积,值得注意的是外资公司,特别是来自亚洲的租户,包括日本、韩国、马来西亚等,成为了2010年第四季度青岛写字楼市场的主要驱动力之一,与2010年前期相比有大幅增长。以位于香港中路和东海路上的远洋大厦和保时捷中心为代表的甲级写字楼的有效租金略微上扬,空置率环比下降了5.7%,达到24.2%。一些国资企业也纷纷在本季度迁移至新竣工的项目,乙级写字楼的空置率环比下降了1.7%,达到14.7%。

由于整体空置率下降,甲级写字楼的租金水平仍然保持平稳。平均有效租金本季度环比上涨至人民币130元/平方米/月,较上季度上升1.5%。租金上涨主要由于新建优质写字楼物业,如香格里拉中心的租金环比上涨4.5%。乙级写字楼平均租金上涨0.3%至人民币80.7元/平方米/月。

正如前几个季度中所提到的,目前青岛是中心城区有几个优质写字楼项目在建。青岛市预计将有三个甲级写字楼项目于2011年交付使用,分别是万邦中心、凯悦中心和远雄国际广场,为市场带来总计为151,988平方米的新增甲级面积。跨国企业和国内企业纷纷寻求在青岛市内区域进一步扩张,这将继续支撑该区域的强劲租售需求。但由于未来12个月内将有大量的新项目入市,青岛写字楼市场的空置率将挑战新高。

优质商铺市场

虽然在2010年最后一个季度没有新完工的项目,但由于2010年商铺市场的供应量相对较低,优质商铺的平均空置率较上季度下降1%至14%。而在2010年开业的优质商铺继续吸引着国际知名的零售商。尽管2010年物价高涨,社会消费品零售额仍然保持强劲增长势头。其中,饮食、高端时尚、化妆品对零售业的繁荣贡献较大。
2010年第四季度的主要租赁交易包括:

百丽广场新租赁品牌:意大利知名服装品牌ASOBIO 首家店面租赁面积达621 平方米, Porsche Design租赁面积达144平方米和 Armani Exchange租赁面积达281平方米。
面包新语在万达CBD广场租赁面积达100平方米。
优衣库在阳光新城市广场租赁面积达1,435平方米,目前正在装修,预计2011年1季度将开业。这是优衣库在青岛的第2家店面。
沃尔玛在青岛的第2家店也于本季度在城阳开业。
食品零售商和商日用百货零售商在青岛表现较活跃,肯德基、麦当劳、面包新语、屈臣氏纷纷在青岛开新店。

总之,商铺物业市场需求继续稳定增长。第四季度,市场的净吸纳量达9,128平方米。整体市场租金平稳上涨,其中优质购物中心首层平均租金环比增长1.2%,达到每月每平方米503元。

本轮的消费热潮是由快速的经济增长和不断提高的可支配收入所推动。国内和国外零售商队商铺的需求将继续保持强劲。三个新建商铺项目凯悦中心、万邦中心和远雄购物中心预计于2011年开业,累计新增空间将达到92,000平方米。同一线城市相比,青岛市零售市场的供应相对较少。我们相信只要本地经济继续保持稳定增长,零售业也将持续增长。
 
高级住宅市场

新开盘项目被快速消化。开发商在2009年以及2010年前三季度对推出新项目的态度谨慎,导致高端住宅项目供应有限。在此期间,价格的持续稳定增长使得开发商对青岛的购买力更有信心。由知名开发商开发并位于核心地段的几个项目在2010年第四季度开盘,总供应套数超过1,226套。这些项目包括鲁商首府、海信天玺、锦绣华城2期和远雄国际广场。

经历了一段时期针对抑制房价的政策和市场有限的供应,被抑制的需求在过去几个月开始释放。由于2010年第四季度市场供应的增加,高端住宅的成交量随之快速增长,售出的1,124套高端住宅证明了这一点,这一销售量比上季度增加了19%。其中鲁商首府在成为2010年第四季度所有高端住宅项目中销量最高的项目,该项目70%以上已被销售。

尽管中央和地方政府推出紧缩的政策,青岛高端住宅价格仍持续增长。2010年第四季度青岛高端住宅项目的平均价格为人民币22,958元每平方米,与上一季度相比增长10.4%。