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新闻

天津

新供应被快速吸纳,外资租户表现活跃


—“写字楼需求持续增长导致空置率进一步下降。与前几个季度相比,外资租户明显表现出更旺盛的需求,”仲量联行天津分公司董事总经理何迈可先生表示。得益于零售商积极地扩张,2010年第四季度所有三个新开业和重新定位的商铺项目预租率普遍较高。同时,国际运营商对天津商铺市场前景看好,并已经与一些新项目签订协议,以确保其未来的运营场所。由于被抑制的需求开始释放,一些新开盘的由知名开发商开发并位于核心地段的高端住宅项目完成了较好的成交量。非保税仓库的业主正享有很高的入驻率并有意提高租金。

写字楼市场

外资租户需求恢复。2010年第四季度天津写字楼市场没有新项目完工,2010年唯一完工的项目是位于友谊路的57,000平方米的鑫银大厦。该项目的30,000平方米出售给了交通银行,剩余的27,000平方米则用于租赁和销售。

与2010年前几个季度相比,第四季度观测到更多的成交,特别是外资客户占了更大比例。作为天津的传统支柱产业并受强劲的国内消费需求拉动,制造业与船运物流业公司继续产生稳定的写字楼需求。尽管内资租户租赁了更多写字楼面积,值得注意的是外资公司,特别是来自日本和欧洲的租户,成为了2010年第四季度天津写字楼市场的主要驱动力之一,这一类需求占总成交面积的37%,与2010年前期相比有大幅增长。

受活跃的吸纳量支撑,2010年第四季度甲级写字楼的平均空置率降至8%,这也是自2008年以来的最低空置率。同时,乙级写字楼的空置率降至16%。2010年第四季度,天津写字楼市场的总体毛租金与上一季度相比小幅增长,达人民币3.6元每平方米每天。

之前一些业主们都在为定于2011年完工的总建筑面积超过300,000平方米的两个大体量写字楼项目–天津环球金融中心和天津世纪都会商厦可能给市场带来的压力制定应对策略。但是事实上,天津环球金融中心现在计划超过一半的面积会销售给内资公司自用,天津世纪都会商厦则延期至了2012年,这些使得市场的供求更加平衡。

优质商铺市场

运营商与零售商加速扩张。强劲的销售额继续推动着天津的商铺市场,2010年社会零售消费品总额与上一年相比增幅为19%,达到人民币2900亿元。2010年前期,由于绝大多数现有项目的可租赁面积有限,大多数成交以小面积租户为主。2010年第四季度有一个新项目完工以及两个项目完成了重新定位,我们观测到众多针对大众市场的服装与化妆品品牌积极在这些项目中扩张。

2010年11月开业的河东区万达广场入驻率几乎达100%。主力租户包括万千百货,国美电器,万达影院,迪卡侬,华润万家等。作为河东区目前第一个大型零售综合体,这一项目涵盖了该区域众多住宅社区从日常饮食到娱乐的多种需求。

两个位于核心区位但表现欠佳的零售项目由新的运营商接手后进行了重新定位,并在近期开业,即位于滨江道的利福广场与和平路的天津百货大楼。尤其是利福广场,也就是之前的伊都锦商厦,在12月重新开业。由利福集团运营的该项目目前定位为吸引中端市场并引进了大量新的服装品牌,包括1,950平方米的C&A在天津的首家店面。

同时,知名的国际运营商正与一些新项目签订协议以确保其未来的运营场地,比如来自日本的伊势丹和韩国的乐天。在预计2011年在仁恒海河广场开设其在津的首家百货店后,乐天近期宣布在友谊路的银河购物中心预租73,000平方米,成为该项目的主力租户。位于天津中心城区南京路的伊势丹百货销售额一直领先于天津大多数零售项目,现在其将版图扩至了滨海新区。伊势丹计划在泰达MSD(定位为泰达CBD,拥有大规模综合商业开发项目)开设二店,租赁25,000平方米。

高级住宅市场

新开盘项目被快速消化。开发商在2009年以及2010年前三季度对推出新项目的态度谨慎,导致高端住宅项目供应有限。在此期间,价格的持续稳定增长使得开发商对天津的购买力更有信心。由知名开发商开发并位于核心地段的几个项目在2010年第四季度开盘,总供应套数超过1600套。这些项目包括保利与北京金融街联合开发项目 – 位于和平区的天津大都会,泰升集团位于河西区的泰悦豪庭以及招商地产位于南开区的招商钻石山二期。

经历了一段时期针对抑制房价的政策和市场有限的供应,被抑制的需求在过去几个月开始释放。由于2010年第四季度市场供应的增加,高端住宅的成交量随之快速增长,1138套售出的高端住宅证明了这一点,这一销售量也是前一季度的三倍。保利香槟国际,天津大都会和钻石山成为2010年第四季度所有高端住宅项目中销量最高的项目,占总成交量的70%以上。

尽管中央和地方政府推出紧缩的政策,天津住宅价格仍持续增长。2010年第四季度天津高端住宅项目的平均价格为人民币21,000元每平方米,与上一季度相比增长6%。

工业物流市场

非保税项目需求强劲。得益于天津稳定而快速的制造业增长,来自制造商和工业相关的贸易类公司需求强劲。此类租赁交易在多个优质仓库物业中均有记录,包括普洛斯,宝湾以及丰树。此外,强劲的内资汽车市场推动了汽车行业对仓库更多的需求。

由于2010年第四季度没有新仓储设施完工,市场整体空置率降至22%,与上一季度相比下降5%。租金小幅上涨,与上一季度相比增长了1%达人民币0.8元每平方米每天。尤其是非保税仓库租金连续两个季度保持上涨。非保税仓库目前从一定程度而言处于供应短缺的状况,因此业主拥有提高租金的主动权。与此趋势一致,投资者对非保税项目的开发相当乐观。对他们而言,主要的挑战之一是如何与本地政府达成土地协议。、