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北京

商业物业市场需求旺盛,优质写字楼及商铺空置率显著下降

仲量联行发布2010年第四季度北京房地产市场报告


仲量联行今天发布2010年第四季度北京房地产市场报告,市场对于优质写字楼及商铺物业需求旺盛,物业平均空置率显著下降。
 
• 写字楼 – 2010年下半年,甲级写字楼租金快速上涨,市场平均空置率创近六年来新低。
• 优质商铺 – 随着更为广泛的零售商品牌在京积极扩张,北京商铺市场的氛围继续向好。
• 高级住宅 – 服务式公寓需求旺盛,平均租金小幅上涨。高级公寓成交价格小幅下降,而高级别墅价格继续上涨。
• 工业物流设施 – 在有限供应和强劲需求的双重推动下,整体市场空置率降至历史最低。
• 投资市场 – 大宗物业投资交易活跃。
• 酒店市场 – 2010年入境旅游人数创新高,酒店入住率和收益双双上升。
 
写字楼市场

2010年,北京甲级写字楼净吸纳量创历年新高,强劲需求助力租金增长。

2010年第四季度,位于金融街地区的航宇大厦项目作为交通银行自用写字楼正式交用,该项目的竣工使得2010年北京甲级写字楼新增供应量达到710,000平方米,整体市场存量增至5,400,000平方米。2010年入市的8栋写字楼当中有4栋位于金融街,而5栋写字楼为企业自用。

虽然许多跨国企业非常活跃,但是国有企业仍然是2010年北京甲级写字楼市场的需求主力,许多国企购买整栋写字楼,自己使用部分面积,然后将其余部分出租,其结果是使2010年北京写字楼净吸纳量创下了新高,达到1,300,000平方米。仅今年第四季度,写字楼的吸纳量就为375,000平方米,客户主要来自于IT、金融、保险、法律、汽车和制药行业。CBD和金融街两个区域的需求最为强劲,本季度的净吸纳量分别为145,000平方米和112,000平方米,2010年的全年净吸纳量则分别为394,000平方米和333,000平方米。这两个区域在过去两年一直是最受租户青睐的区域。

由于第四季度没有可出租的甲级写字楼入市,北京写字楼各区域市场的空置率整体迅速下降,其中CBD的空置率下降最为显著,比上一季度下降了9.6个百分点,但CBD仍是北京写字楼市场空置率最高的区域,达25.9%,而中关村区域仍保持最低空置率,仅为2.5%。2010年第四季度,北京写字楼整体市场的空置率比上一季度下降了5.4个百分点,同比下降15.7个百分点至12.4%,为近6年来的新低。由于空置率大幅走低,北京写字楼租金全线上扬,整体租金比上一季度增长8.1%,同比去年增长25.2%。CBD成为本季度所有区域市场中租金增幅最大的区域,比上一季度增长9%,同比增长27%。金融街则实现了租金同比的最大增长,增幅达31.3%。仲量联行北京公司董事总经理张莹表示:“由于大部分区域的空置率下探至10%以下,业主对市场需求持续看好,租金将很快升至2008年金融危机前的水平。”

2011年,我们预计约有880,000平方米的甲级写字楼完工交用,其中大部分项目集中于CBD、金融街和东二环区域。由于集中的新增供应,市场平均空置率会出现波动,包括部份项目出租率的下降,但全年整体租金仍将保持上扬趋势。
 
优质商铺市场

零售商扩张和首次开店需求旺盛

2010年第四季度,北京共有两个商铺正式开业,分别是三里屯(北区)和大钟寺中坤广场,共计为市场新增供应面积达284,000平方米。随着更为广泛的零售商品牌在北京积极扩张,第四季度的商铺市场需求氛围持续向好。例如,阿玛尼在北京三里屯北区开设新旗舰店;巴宝莉在北京西大望路设立其亚洲最大的旗舰店;蒂芙尼在国贸三期500平方米的旗舰店正准备开业;ZARA在富力商场新开出一家新店,面积约1,000平方米;盖璞在北京新东安商场和朝阳大悦城分别开出其在北京的第一批两家店面,面积分别达1,100平方米和1,800平方米;苏宁电器在北京东CBD地区开出超大面积店铺,面积达15,000平方米;家乐福在北京大钟寺中坤广场新增一家超级市场;北京华联扩张至双井地区,在乐城中心新增一家逾5,000平方米的超市。

除奢侈品牌、时尚服饰、超市等连锁零售商积极扩张外,许多百货公司、珠宝和艺术等零售商正进入北京市场,开设或即将开出其在北京的首家店铺。巴黎老佛爷已经计划在北京西单开出其在亚洲首家旗舰店;王府井百货集团推出其新的品牌“HQ尚客”,已在大钟寺中坤广场开出首家门店;范思哲在北京CBD地区设立其中国首家腕表珠宝专卖店;中艺(香港)正相继在国贸三期商城和金融街购物中心开设两家店铺。

总之,商铺物业市场需求继续保持旺盛。第四季度,市场的净吸纳量达230,000平方米。整体市场租金平稳上涨,其中优质购物中心首层平均租金环比增长3.1%,达到每月每平方米616元。尽管如此,由于本季市场新增供应面积较大,市场平均空置率环比小幅上升1.7个百分点,达到13.9%。

我们预期在2011年市场需求将继续保持增长态势。预计包括国贸商城三期、王府国际商城、北京华熙乐茂、北京侨福芳草地等项目将陆续开业,为市场带来约580,000平方米的新增供应。受益于强劲的市场需求,优质商铺市场租金将保持上涨趋势,2011年中期,空置率在集中的新增供应下,会经历小幅上升。
 
高级住宅市场

服务式公寓需求旺盛

每年的第四季度都是服务式公寓租赁市场的传统淡季,但是,今年的第四个季度市场租赁需求活跃。三居的服务式公寓相对需求最为旺盛,今年市场需求一直保持增长的趋势。服务式公寓需求中以换房需求为主,主要原因在于几个重要项目都预期在2011年上半年进行装修或分散出售。东部的几个主要区域的服务式公寓的存量减少导致原有的客户都在选择新的住所。活跃的搬迁需求导致整体服务式公寓市场入住率环比上升了2.1个百分点到86.9%,相比去年同期则大幅上升了8.9个百分点。仲量联行北京住宅地产部主管张红指出:“预计2011年上半年,服务式公寓租赁市场将更加活跃,租金仍保持上升的趋势。”高级公寓租赁市场处于全年的淡季,但物价水平与房价的上涨都推动了租金的增长,平均租金在四季度环比上涨1.6%,达到每月每平方米94.8元,全年则同比上升10.1%。高级别墅市场租赁需求较为冷清,平均租金与上季度持平,全年同比上升4.3%,达到本季度的每月每平方米110.3元。
 
高级公寓销售价格小幅下降

政府要求增加市场新增供应的政策对第四季度的市场影响加大,多个新项目在第四季度开盘销售,为市场高端改善型需求提供了充足的房源。因此,在三季度高级住宅市场成交量环比下降之后,北京高级公寓和高级别墅的成交量都在四季度有所上涨,但是价格走势不尽相同。高级公寓的成交价格两年来首次环比下降,比三季度下降了5.4%,达到每平方米41,034元人民币,但全年涨幅仍达到18.6%。平均成交价格下降主要因为市场中单价在3-3.5万元之间的项目比例大幅上升,而在售豪宅项目的数量有所减少。由于市场中缺乏新增供应,高档别墅的成交价格仍保持上涨,环比三季度上涨了3.0%,达到每平方米45,931元人民币,全年则上涨了34.8%。展望2011年,政府坚定执行的楼市调控政策将抑制高档住宅的交易价格过快增长。
 
工业物流市场

本季度,仅有一个新项目完工,有限供给助推租金达到新高
2010年四季度末,位于通州物流园的新项目宝德物流库竣工。全年,物流仓储物业需求持续高位,这主要得益于来自电子商务、第三方物流以及制造业的租户。由于2010年可供租赁的面积越发有限,因此大部分新成交的租赁面积较小,并由规模较小的公司承租,由此导致净吸纳量下降,但持续增长的需求助推市场空置率达到历史低位。截至2010年第四季度末,整体市场的平均空置率下降至5.1%,环比上一季度下降3.3个百分点。

2010年第四季度,北京物流市场租金维持上升趋势,平均净有效租金达每天每平米0.88元,环比增长5.3%。强劲经济发展带来的需求和极为有限的市场供应量推动整体市场的平均租金水平同比去年增长达到15.8%。市场中的投资活动已出现增长趋势,一些电子商务和包括汽车制造在内的大型制造企业,正在寻找定制物业以满足其仓储需求。

我们预计2011年共计有8个新增供应项目,总建筑面积达到349,000平方米。由于2010年的市场需求没有被完全满足以及北京整体经济和物流行业的发展,预计2011年全年对新增供应的吸收量将处于高位,市场平均空置率将略有增加,而租金水平将保持小幅增长态势。
 
投资市场

大宗投资交易活跃

受国内经济稳定增长以及优质商业及写字楼物业租金强劲反弹的共同推动,机构投资者对北京写字楼和商业项目大举投资。在2010年的最后一个季度,市场中有多笔大宗投资交易宣告完成,其中较为重要的交易包括东北卓展集团收购了位于西长安街沿线的华熙乐荗购物中心,中国人保集团以约37.44亿元人民币的价格购买了位于西单地区的首都时代广场作为其企业总部使用,另一新加坡背景的投资公司—AEW购买了位于中关村西区的欧美汇大厦写字楼。由于企业对于写字楼需求的迅速增长,自用型与投资型买家都以积极的姿态寻找有价值的投资项目。同时,伴随着零售商业在北京的爆发式增长,国内的商业运营商和国内外的零售商纷纷加快在北京开店扩张的速度,企业对于商铺项目或项目股权收购的交易也十分活跃。
 
酒店市场

2010年入境旅游人数创新高,酒店管理者赢得房间入住率和收益双丰收
经过两年的业绩下滑,北京酒店市场的业绩最终在2010年有所起色。与其它很多奥运会举办城市受益于赛后酒店需求的增长不同,北京的酒店需求在2009年下滑,这主要是受全球经济衰退的影响。尽管滞后了一年,北京的旅游人数和酒店业绩仍然在2010年大有改观。

由于新开业酒店数量并不太多,而海外入境旅游者人数显著增长(截至2010年11月较上年同期增长19.9%),北京五星级酒店市场的入住率在2010年1月开始明显增长,并在前11个月实现63.0%。入住率的持续改善使酒店管理者信心倍增,并采取更为积极的价格策略,从而使得2010年后两个季度的房价有所提高。截至2010年11月,由于入住率和日平均房价分别增长了10.9个百分点和5.2%,北京五星级酒店前11个月的平均每间客房收入大幅增长了27.2%。

“在2008年奥运会之前,很多人相信北京酒店市场将面临过度供给,但是,仲量联行酒店集团一直坚持的观点是市场仅会受到‘阶段性影响’,奥运会期间大量新开业的酒店将得到北京市强劲的需求基础的支撑。2010年的酒店经营业绩已显示出北京市场的活力和回复弹性”,仲量联行酒店集团北京办公室副总裁葛灵汉表示。在乐观的需求前景及2011年有限的新增供给的背景下,北京五星级酒店市场的入住率将保持增长态势,恢复至奥运会之前水平,而房价甚至会实现更多增长。